"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 15, 2004

ФИНАНСИРОВАНИЕ РАСХОДОВ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ

ОТДЕЛЬНЫХ ДОМОВ И ЖИЛЫХ МИКРОРАЙОНОВ

Жилищное строительство ведется путем возведения отдельных жилых домов (так называемой "точечной" застройки) и строительства микрорайонов и комплексов жилых и общественных зданий. При "точечной" застройке инвестиционная стоимость строительства жилого дома складывается из капитальных затрат по его возведению: стоимости проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ, внутриквартирных систем и инженерного оборудования, подводки к наружным сетям водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения и т.д., благоустройству и озеленению придомовой территории.

При строительстве отдельных жилых домов их стоимость финансируется инвесторами - юридическими и (или) физическими лицами.

Строительство жилых домов осуществляется на основании решения органа местного самоуправления данной территории, в котором определяется инвестор (инвесторы), а также выделяется земельный участок под строительство. В решении устанавливается также размер общей жилой площади и нежилых помещений (офисных помещений в жилых домах, машино-мест в подземных и надземных гаражах-автостоянках), передаваемых инвесторами органу местного самоуправления (так называемой доли администрации); определяются размер средств долевого участия инвестора (инвесторов) в проектировании, строительстве и реконструкции городских магистральных инженерных сетей и сооружений при реализации инвестиционных проектов, а также условие и размер передачи средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города (района).

Сметная стоимость строительства жилых домов определяется по правилам сметного ценообразования в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99, утвержденными Постановлением Госстроя России от 26.04.1999 N 31. Указанная сметная стоимость является лимитом финансирования затрат по строительству объекта.

Инвесторы привлекают для финансирования строительства жилых домов долевые средства соинвесторов - юридических и физических лиц. В заключаемых с соинвесторами договорах устанавливается размер инвестиционного взноса на строительство, в состав которого входят следующие целевые средства: на проектирование и строительство объекта; на содержание аппарата заказчика-застройщика; на финансирование установленного решением органа местного самоуправления количества передаваемой общей жилой площади и нежилых помещений; на затраты заказчика-застройщика по временному привлечению заемных средств организаций и кредитов банков; на расходы по оплате услуг риэлторских и рекламных организаций и др.

Инвесторы учитывают на счете 86 "Целевое финансирование" поступающие от соинвесторов долевые средства, предназначенные, в частности, на финансирование жилой площади и нежилых помещений, передаваемых органу местного самоуправления. Инвесторы в аналитическом учете к счету 86 могут выделить данные средства исходя из средней стоимости 1 кв. м площади жилых и нежилых помещений в целом по жилому дому.

По окончании строительства жилого дома сторонами по инвестиционному контракту составляется документ (протокол, справка) о распределении жилой площади, в котором указываются жилая площадь квартир по каждому соинвестору и отдельной строкой приводится площадь квартир, подлежащих передаче органу местного самоуправления. Таким образом, долевые средства соинвесторов используются на финансирование всех построенных квартир - как оформляемых в собственность соинвесторам (юридическим и физическим лицам), так и передаваемых органу местного самоуправления.

Как показывают исследования, органы местного самоуправления в отдельных случаях выносят решения о замене доли жилой площади по данному инвестиционному контракту денежной компенсацией. В этих случаях инвестор перечисляет требуемые денежные средства по назначению в счет уменьшения целевого финансирования по данному объекту. Взамен выплаченных целевых средств и соответствующей жилой площади инвестор привлекает для финансирования строительства жилого дома новых соинвесторов.

Порядок распределения капитальных затрат и источников финансирования при комплексной застройке жилых микрорайонов более сложный. В сводный сметный расчет стоимости строительства согласно стройгенплану включаются жилые дома, общественные здания, социальные объекты, городские магистральные сети и сооружения (центральные тепловые пункты, трансформаторные подстанции, водозаборные узлы и т.д.), дороги, объекты благоустройства и озеленения.

Инвесторы согласно условиям инвестиционных контрактов, как и при "точечной" застройке, передают органу местного самоуправления определенную часть (долю) жилых и нежилых помещений. Как показывает практика, указанная доля может передаваться не по каждому жилому дому в отдельности, а суммироваться по мере застройки микрорайона. В этом случае могут возводиться отдельные муниципальные дома, целиком подлежащие передаче органу местного самоуправления.

Инвесторы формируют целевые средства для финансирования строительства отдельного муниципального дома за счет жилых домов, финансируемых на коммерческой основе. Например, инвестор финансирует одновременно строительство нескольких жилых домов (табл.).

     
   ——————————T——————————————T—————————————T—————————————————————————¬
   |Жилой дом|  Общая жилая |Объем целевых|   Доля органа местного  |
   |         |площадь, кв. м|   средств,  |      самоуправления     |
   |         |              |  тыс. руб.  +———T——————————T——————————+
   |         |              |             | % |   кв. м  |стоимость,|
   |         |              |             |   |          | тыс. руб.|
   +—————————+——————————————+—————————————+———+——————————+——————————+
   |N 1      |    20 000    |    280 000  | 30|   6 000  |   84 000 |
   +—————————+——————————————+—————————————+———+——————————+——————————+
   |N 2      |    14 600    |    213 160  | 30|   4 380  |   63 948 |
   +—————————+——————————————+—————————————+———+——————————+——————————+
   |N 3      |    26 600    |    478 800  | 30|   7 980  |  143 640 |
   +—————————+——————————————+—————————————+———+——————————+——————————+
   |N 4      |    29 000    |    696 000  | 30|   8 700  |  208 800 |
   +—————————+——————————————+—————————————+———+——————————+——————————+
   |Итого                      1 667 960      |  27 060  |  500 388 |
   L——————————————————————————————————————————+——————————+———————————
   

Таким образом, инвестор сформировал целевые средства финансирования строительства муниципального жилого дома в сумме 500 388 тыс. руб. В учете эти средства отражаются записью:

Дебет 86 "Целевое финансирование", субсчет "Целевые средства на строительство жилых домов N N 1, 2, 3, 4", Кредит 86, субсчет "Целевые средства на строительство муниципального жилого дома".

При строительстве микрорайонов наряду с жилыми домами возводятся общественные здания, предприятия обслуживания, внутриквартальные (дворовые) сети водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, прокладываются магистральные коммуникации и сооружения городского значения, дороги, осуществляется благоустройство и озеленение застраиваемых территорий.

Финансирование строительства указанных объектов ведется за счет средств инвесторов - юридических и физических лиц, государственных заказчиков-инвесторов, органов местного самоуправления. До начала застройки жилого микрорайона стороны, участвующие в реализации инвестиционного проекта, документально оформляют распределение обязанностей по финансированию затрат на строительство. При этом организации руководствуются соответствующим документом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления по распределению затрат в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений районов застройки. Так, за счет средств государственных заказчиков-инвесторов могут финансироваться:

строительство новых дорог и транспортных сооружений общегородского или районного значения с уличными водостоками, освещением и др., пешеходные переходы;

прокладка и перекладка водопроводных и канализационных сетей общегородского значения, строительство насосных станций, аварийно-регулирующих резервуаров, очистных сооружений общегородского значения, включая их реконструкцию;

перекладка сетей дождевой канализации общегородского значения;

прокладка или перекладка на больший диаметр тепловых сетей общегородского значения;

строительство новых тепловых насосно-перекачивающих станций;

строительство новых питающих центров соответствующего напряжения, монтаж и пусконаладочные работы ячеек, строительство кабельного коллектора на выходе из питающего центра;

строительство и реконструкция магистральных газовых сетей соответствующего давления и газовых распределительных подстанций и др.

За счет средств органа местного самоуправления могут финансироваться:

перекладка существующих водопроводных сетей на больший диаметр или прокладка новых сетей районного значения;

перекладка существующих канализационных сетей или прокладка новых трубопроводов районного значения;

перекладка водосточных сетей, магистральных коллекторов;

прокладка распределительных кабельных линий к ТП от районной трансформаторной подстанции; строительство распределительных пунктов;

строительство районных магистральных газовых сетей;

прокладка телефонной канализации и кабельных линий от АТС до квартального шкафа;

работы по вертикальной планировке, строительству дорог, площадок, тротуаров, озеленению и благоустройству вне пределов отведенного под застройку участка.

Финансирование стоимости отдельных работ распределяется между инвесторами и органом местного самоуправления пропорционально нагрузке объектов, например при прокладке водопроводного ввода в центральный тепловой пункт (ЦТП) или прокладке существующего ввода на больший диаметр; при перекладке тепловых вводов в существующий ЦТП на больший диаметр, а также при реконструкции или строительстве нового ЦТП или котельной и др.

За счет средств инвесторов финансируются стоимость работ и затраты по проектированию и строительству жилых домов, устройству внутридомовых систем водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, энергоснабжения и установке инженерного оборудования, лифтов, систем вентиляции и т.д. Кроме того, финансируются затраты по прокладке водопроводных вводов в индивидуальный или центральный тепловой пункт, выносу магистральных сетей за пределы участка строительства (высвобождение территории), прокладке выпусков из зданий до врезки в городскую или дворовую сети водоснабжения, канализации, водосточных сетей; строительству индивидуальных тепловых пунктов, прокладке газовых сетей низкого давления от квартальных сетей до жилых объектов с газовыми плитами, устройству сетей телевидения, радио от точки ввода в объект до точки присоединения к городским инженерным сетям; затраты на освоение участка, включая снос строений, и на переселение, вертикальную планировку, строительство дорог, площадок, тротуаров, отмосток, на озеленение и благоустройство в пределах отведенного под застройку участка.

Заказчик-застройщик ведет учет капитальных затрат по каждому строящемуся объекту, финансирование которого осуществляется за счет соответствующего источника.

По мере ввода отдельных объектов капитальные затраты списываются за счет источника финансирования:

по объектам, финансируемым за счет средств инвесторов, в учете делается запись: Дебет 86 "Целевое финансирование", Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы";

по объектам, финансируемым за счет средств государственных заказчиков-инвесторов и органов местного самоуправления, стоимость произведенных капитальных затрат включается в состав дебиторской задолженности (например, по счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") до их возмещения за счет средств бюджетов разных уровней. Указанная дебиторская задолженность может быть зачтена в счет стоимости общей жилой площади и нежилых помещений, подлежащих передаче согласно инвестиционному контракту органу местного самоуправления. Данная операция оформляется актом взаимозачета о промежуточных результатах реализации инвестиционного проекта между инвестором (заказчиком-застройщиком) и органом местного самоуправления.

Завершенные строительством объекты (жилые дома, сети и сооружения, дороги и объекты благоустройства) передаются на обслуживание эксплуатирующим организациям.

П.Соколов

Аудитор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

07.04.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——