"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 2, 2004

НАРУШЕН ДОГОВОР С ФИЗЛИЦОМ. ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ПОДРЯДЧИКА

Строительство жилья с привлечением денежных средств частных лиц - будущих владельцев недвижимости - получило широкое распространение. В этом случае между организацией и гражданином, как правило, заключается договор долевого участия в строительстве (договор долевого инвестирования и т.п.). По своей сути такой договор аналогичен договору строительного подряда, когда заказчиком выступает физическое лицо, а подрядчиком является организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Поэтому отношения сторон по договору долевого участия в строительстве регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, а также положениями о подряде (параграф 1 гл.37), правилами о бытовом подряде (параграф 2 гл.37) и нормами о строительном подряде (параграф 3 гл.37). Кроме того, к таким отношениям применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ "О защите прав потребителей"). К такому же выводу приходят суды, рассматривая споры граждан и организаций по договорам при строительстве жилых домов <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> См. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).

В нашей статье мы рассмотрим, чем грозит организации нарушение условия договора долевого участия в строительстве или договора бытового подряда, заключенного с физическим лицом.

Нарушены сроки выполнения работ

Пожалуй, это одно из самых распространенных нарушений при строительстве жилья. Организация несет ответственность перед будущим владельцем жилья в случае, когда нарушены начальные или промежуточные сроки выполнения работ, а также когда становится очевидным, что дом не удастся построить в срок. На это указано в п.1 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Во всех этих случаях потребитель (в нашем случае - дольщик) по своему выбору может:

- назначить новый срок выполнения работы;

- поручить выполнение работы другой организации за разумную цену;

- потребовать уменьшить цену за выполнение работы;

- расторгнуть договор с организацией.

Рассмотрим эти требования более подробно.

Если назначен новый срок выполнения работы

В этом случае стороны должны подписать приложение к ранее заключенному договору либо иное соглашение, установив в них новые сроки выполнения работы.

Если выполнение работы поручено другой организации

Гражданин может заключить договор долевого участия в строительстве жилья с другой организацией. При этом все расходы по такому договору ему должна возместить организация, нарушившая срок строительства дома по договору долевого участия в строительстве (п.1 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Однако цена жилья по новому договору должна быть сопоставима с ценой жилья по ранее заключенному договору.

Надо отметить, что данное требование гражданин может предъявить при строительстве только частного дома (дачи). Ведь поручить выполнение работ по строительству отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме другой организации просто невозможно.

Если предъявлено требование об уменьшении цены за работу

Как следует из п.3 ст.28 и п.3 ст.24 Закона РФ "О защите прав потребителей", если гражданин требует уменьшить цену на работу, то в расчет принимается цена, установленная на момент предъявления такого требования.

Если оно добровольно не удовлетворено - на момент вынесения судебного решения.

В рассматриваемом нами случае будет учитываться цена квартиры, установленная в договоре долевого участия в строительстве.

Если заявлено о расторжении договора

В данном случае гражданин (дольщик) сначала должен уведомить организацию о своем решении. После чего стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. При этом организация не может потребовать с гражданина возместить ей затраты, произведенные по строительству жилья, кроме случая, когда гражданин принял работу (п.4 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Если же организация отказывается расторгнуть договор или просто не отвечает на предложение гражданина в срок, указанный в самом предложении, то в этом случае можно обратиться с иском в суд.

Возмещение убытков и выплата неустойки

Одновременно с любым из четырех перечисленных выше требований гражданин может потребовать возместить ему убытки, возникшие из-за того, что были нарушены сроки выполнения работ. Это предусмотрено в п.1 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Пример 1. Из-за того что организация нарушила сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию, гражданину (дольщику) пришлось арендовать жилое помещение. Стоимость аренды, подтвержденная документально, впоследствии может быть взыскана со строительной организации.

Кроме того, п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает, что за нарушение сроков выполнения работы с исполнителя (строительной организации) взыскивается неустойка (пени). Ее размер составляет 3 процента от цены работы за каждый день просрочки, вплоть до окончания выполнения работы или до того момента, когда потребитель предъявит организации свои требования, которые мы рассмотрели выше в этом разделе статьи.

В договоре стороны могут установить и более высокий процент неустойки. Но в любом случае общая сумма неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену квартиры, если цена выполнения отдельного вида работы в договоре не определена.

Обнаружены недостатки выполненной работы

Нередко случается ситуация, когда жилой дом сдается госкомиссии с различными недоделками. Получив квартиру в таком доме, гражданин может предъявить претензию строительной организации, если окажется, что квартира не соответствует:

- обязательным требованиям, установленным нормативными актами;

- условиям договора;

- описанию, если договор заключался по такому описанию.

Как установлено в п.1 ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей", во всех этих случаях гражданин (дольщик) может по своему выбору потребовать с организации:

- безвозмездно устранить недостатки выполненной работы;

- уменьшить цену выполненной работы;

- безвозмездно предоставить ему другую квартиру;

- возместить расходы по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Правда, иногда недостатки можно обнаружить в работе уже после того, как она принята (дольщик получил квартиру в собственность согласно договору). В этом случае, как установлено в п.3 ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей", гражданин может предъявить претензию организации в течение установленного гарантийного срока. Но поскольку на квартиру гарантийный срок не устанавливается, то сделать это можно в течение пяти лет после получения квартиры.

Пример 2. Гражданин обратился в суд с иском к ЗАО "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, а в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены строительные недостатки. Истец просил обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда и неустойку за нарушение сроков окончания строительства. Суд удовлетворил требования истца.

Правда, строительная организация освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли уже после передачи квартиры дольщику по его вине, по вине третьих лиц или из-за обстоятельств непреодолимой силы.

Если же недостатки новой квартиры существенны, то дольщик может предъявить претензию организации в течение установленного срока службы, а если такой срок не установлен - в течение 10 лет с момента получения квартиры. Такой порядок предусмотрен в п.6 ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей". В претензии дольщик может потребовать от организации безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Причем это требование должно быть исполнено в течение 20 дней с момента его предъявления. В противном случае, а также в случае, если недостаток является неустранимым, гражданин может потребовать:

- уменьшить цену на квартиру;

- возместить ему расходы по устранению недостатков своими силами или третьими лицами;

- расторгнуть договор и возместить убытки.

Сроки удовлетворения требований дольщика

Безвозмездное устранение недостатков

Предъявляя требование о безвозмездном устранении недостатков в работе, дольщик вправе назначить организации разумный срок, в течение которого это требование должно быть удовлетворено. Разумным можно считать срок, минимально необходимый для выполнения работы без ущерба для ее качества. Установленный срок должен быть закреплен в договоре или ином документе, подписанном сторонами. Так установлено в ст.30 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Иначе говоря, недостаточно направить организации претензию, в которой будет установлен новый срок. Нужно получить письменное согласие организации на устранение недостатков в срок, указанный дольщиком. Такое согласие может быть выражено путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, путем обмена письмами или иным способом, позволяющим установить, что исполнитель принял на себя обязательство устранить недостатки в установленный потребителем срок.

Если же организация отказывается подписать документ, в котором будет установлен срок устранения недостатков, то такой отказ должен быть мотивирован. Если причина отказа - несогласие со сроком, предложенным дольщиком, то организация должна представить доказательства, подтверждающие, что такой срок не является разумным.

Если же таких доказательств не представлено либо они неубедительны, то отказ организации будет рассматриваться как нежелание удовлетворить требование дольщика. За это, а также за нарушение согласованных сроков устранения недостатков организация уплачивает неустойку в размере 3 процентов от стоимости работы, а если стоимость работы отдельно не оговорена, то от общей стоимости договора. При этом сумма взысканной неустойки не может превышать всей стоимости работ (ст.30 и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Кроме того, если организация нарушит сроки устранения недостатков, дольщик может потребовать: уменьшить цену работы; выполнить работу самостоятельно или поручить ее другим лицам за разумную цену за счет организации; расторгнуть договор и возместить связанные с этим убытки. Причем требование уменьшить цену работы должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента предъявления претензии дольщиком. Такой срок установлен в п.1 ст.31 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Возмещение расходов при расторжении договора

Требование о возмещении расходов по устранению недостатков и убытков при расторжении договора также должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента предъявления претензии дольщиком (п.1 ст.31 Закона РФ "О защите прав потребителей"). За нарушение сроков удовлетворения требований дольщика, указанных выше, организация уплачивает неустойку - 3 процента от стоимости работы за каждый день просрочки (п.3 ст.31 и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей").

В.В.Дендеберя

Генеральный директор

ЗАО "Юридическая группа "Эксперт"

Подписано в печать

05.04.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——