"Учет.Налоги.Право", N 11, 2004

НДС БЕЗ СПОРОВ НЕ ЗАЧЕСТЬ

Организация может приобрести земельный участок либо у другой организации в порядке обычной купли-продажи, либо у государства (или муниципального образования) в порядке приватизации. Но с точки зрения налога на добавленную стоимость оба варианта чреваты проблемами.

Вычет с боем

Начнем с более простого варианта - покупки земли у другой организации. В таком случае по процедуре приобретение участка не будет существенно отличаться от любой другой покупки. Покупатель должен будет перечислить продавцу вместе с платой за участок еще и НДС, а продавец - выставить ему счет-фактуру.

Однако, даже имея на руках счет-фактуру, получить вычет будет не так-то просто - вполне возможно, что инспекция откажет в этом. Все дело в том, что в налоговом учете земля не амортизируется. А это, по мнению налоговиков, означает, что и НДС по земле нельзя зачесть. Ведь п.5 ст.172 НК РФ говорит, что по основным средствам НДС к вычету принимается только с момента, когда началось начисление амортизации.

Но с такими доводами можно поспорить. Первым делом надо обратить внимание инспектора на то, что п.5 ст.172 НК РФ относится только к тем основным средствам, которые приобретены для строительства. Следовательно, если участок приобретен для других целей, то этот пункт на него не распространяется в принципе. А это, в свою очередь, значит, что налог будет возмещаться после постановки земельного участка на учет (п.1 ст.172 НК РФ).

Но даже если земля приобретена именно для строительства, то п.5 ст.172 НК РФ все равно неприменим. Дело в том, что этот пункт "работает" только в связке с п.6 ст.171 НК РФ, где речь идет о проведении строительно-монтажных работ. При этом требование о начислении амортизации как условии применения вычета относится только к объектам завершенного капитального строительства. Земельный же участок нельзя признать объектом капитального строительства, поскольку он не может быть построен или перестроен. Более того, земельный участок, даже приобретенный для строительства, все равно учитывается отдельно от построек, возведенных на нем.

Поэтому если земля приобретена для использования в деятельности, облагаемой НДС, и принята к учету, а при покупке уплачен НДС и получен счет-фактура, то входной НДС можно зачесть на основании п.1 ст.172 НК РФ.

Продавец - государство

Еще больше проблем с НДС возникает при покупке земли у государства. Начнем с того, что в принципе такая сделка не должна облагаться НДС. Ведь ни Российская Федерация, ни субъекты РФ, ни муниципальные образования не являются юридическими лицами. Такой вывод явно следует из ст.124 ГК РФ. А это значит, что они не являются плательщиками НДС (ст.143 НК РФ).

Нельзя в данной ситуации признать плательщиками НДС и органы государственной власти и местного самоуправления, которые непосредственно реализуют землю. Дело в том, что они не являются собственниками земельных участков. При продаже земли они действуют не от своего имени, а от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (ст.125 ГК РФ). Следовательно, лицом, передающим право собственности на земельные участки, является не орган власти, а государство (муниципалитет). А они, как мы уже выяснили, плательщиками НДС не являются.

Но тем не менее зачастую в таких договорах все равно указывается сумма налога на добавленную стоимость, которую надо перечислить на счет федерального казначейства. Какова будет судьба этой суммы, если покупатель все же заплатит ее? Здесь возможны два варианта.

Если продавец выставит счет-фактуру с выделенной суммой НДС, то такие суммы можно будет принять к вычету на общих основаниях.

Если же счета-фактуры нет, то такую сумму можно включить в стоимость земельного участка. И вот почему. Как мы уже отмечали, приватизация земли не должна облагаться налогом на добавленную стоимость. Поэтому уплаченные в такой ситуации суммы НДС нельзя признать уплатой налога. Такие суммы надо рассматривать как иные затраты, непосредственно связанные с приобретением земельного участка. И следовательно, включать в его первоначальную стоимость.

Еще раз подчеркнем, что перечисленная на счет казначейства сумма не может рассматриваться как законно установленный налог, поэтому не надо искать обоснования по включению суммы "якобы НДС" в стоимость земельного участка в ст.170 НК РФ. Эта статья в данном случае просто неприменима.

А.С.Елин

Исполнительный директор

АФ "Академия Аудита"

А.Е.Смирнов

Эксперт "УНП"

О.Ю.Хохлова

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

22.03.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——