"Учет.Налоги.Право", N 7, 2004

ОТКУДА БЕРЕТСЯ СИЛА СДЕЛКИ

Зачастую понимание невыгодности сделки приходит уже после подписания договора: то вдруг находится поставщик, предлагающий более выгодные условия, то оказывается, что цена намного выше рыночной, то у организации вообще исчезает необходимость в договоре. Но, прежде чем просчитывать штрафы, которые придется заплатить при расторжении сделки, нелишним будет проверить, а вступил ли договор в силу. Ведь вступление договора в силу может не совпадать с датой его подписания.

Помните о существенном

Подписание договора далеко не всегда совпадает с моментом вступления его в силу. Более того, может случиться и так, что подписанный договор вообще никогда не вступит в силу. Такое возможно, например, при его неправильном оформлении. Так, если в договоре не будут упомянуты обязательные для него условия, то, несмотря на проставленные автографы сторон, такой договор будет недействительным.

Здесь напомним, что в любом договоре должен быть четко обозначен его предмет. Именно поэтому нужно детально описывать имущество в договорах купли-продажи или аренды, заказанные работы в подряде и т.д. Если из договора не ясно, какое именно имущество, работу или услуги имели в виду стороны, то он не будет считаться заключенным.

Приведем простой пример: в договоре аренды не указана площадь помещения. Такая на первый взгляд мелочь приведет к тому, что арендатор не сможет воспользоваться своим правом на продление договора, а арендодатель не сможет взыскать с него неустойку за просрочку арендной платы. Помещение же в таком случае надо будет вернуть арендодателю.

Если же такая погрешность обнаружится в договоре купли-продажи, то покупатель и продавец должны будут возвратить друг другу помещение и деньги.

Такие же последствия может повлечь и нарушение формы составления договора (например, обмен письмами тогда, когда ГК РФ требует единого документа).

Как видим, подписанный сторонами, но неправильно составленный (по содержанию или по форме) договор не будет считаться заключенным. Соответственно он не вступит в силу и его не надо будет исполнять.

Что бумаги... дайте денег!

Но предположим, все оформлено правильно и стороны детально обговорили все необходимые условия. Но и в таком случае подписание договора не всегда будет означать вступление его в силу.

Дело в том, что иногда из-за прямого указания в ГК РФ договоры считаются заключенными не с момента подписания, а с момента передачи имущества. Например, именно к таким договорам относится договор займа (п.1 ст.807 ГК РФ). Поэтому сколько бы стороны ни договаривались о займе, договор вступит в силу только с момента передачи денег. А до этого даже при наличии письменного договора заемщик не может потребовать от заимодавца исполнить обещание и передать деньги взаймы. Обратите внимание: передача имущества для вступления договора в силу нужна только тогда, когда это прямо указано в ГК РФ или других законах.

Кроме того, для некоторых договоров закон выдвигает требование о государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными только с момента государственной регистрации. К ним относятся купля-продажа предприятия, жилого помещения или аренда недвижимости сроком более чем на год. В этом случае договор вступит в силу не с даты его подписания и даже не с даты передачи имущества, а только после его государственной регистрации.

Подвинуть можно

А могут ли стороны по своему усмотрению менять дату вступления договора в силу? Да, но лишь в определенных пределах.

Так, нельзя просто указать в договоре, что он вступает в силу, скажем, через месяц после его заключения. Такая оговорка не будет иметь силы, и договор все равно начнет действовать с момента подписания (передачи имущества или госрегистрации). А вот дату возникновения отдельных прав или обязанностей, прописанных в договоре, можно и отодвинуть. Для этого в договоре надо четко указать условия, при соблюдении которых возникнут эти права или обязанности. Например, в договоре аренды может быть указано, что у арендатора появится право на дополнительную площадь земельного участка под арендуемым зданием, если арендодатель приобретет в собственность соседнее здание.

Кроме того, стороны могут придать условиям договора и обратную силу, то есть распространить его действие на отношения, возникшие до его заключения. Это, конечно, не будет означать, что договор вступит в силу еще до его заключения - датой заключения будет день подписания. Но к прошлым отношениям сторон будут применяться правила, аналогичные условиям договора.

Проиллюстрируем это на примере. До заключения договора аренды арендатор уже фактически пользовался имуществом. Заключив договор, стороны придали его условиям обратную силу. Следовательно, за весь предшествующий период арендатор должен внести арендную плату именно в том размере, который предусмотрен договором. А также выполнить текущий ремонт, если это необходимо.

Как прийти к консенсусу

Если договор заключается не в виде единого документа, а путем обмена документами (п.2 ст.434 ГК РФ), то с определением даты его заключения могут возникнуть сложности. На этот случай существует еще несколько особенностей.

Допустим, один из партнеров направляет другому предложение заключить договор (оферту). И если второму партнеру предложение понравится, он должен будет направить ответ (акцепт). Причем соглашаться с предложением нужно полностью и безоговорочно. Если же в ответном письме контрагент примет предложение только в части или под каким-либо условием, то договор не будет заключен.

Согласие может быть направлено в виде письма-уведомления. Тогда договор будет заключен в тот момент, когда первая сторона получит этот ответ. Кроме того, договор будет считаться заключенным, если адресат вместо ответа начнет выполнять условия предложенной сделки. Например, перечислит деньги за предложенный товар или приступит к выполнению работы.

Е.В.Контонистова

Юрист консалтинговой группы

"Что делать Консалт"

Подписано в печать

23.02.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——