"Интернет-сайт МНС России www.nalog.ru", 2004

Вопрос: О расходах квартиросдатчиков для целей налогообложения.

Ответ: В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в гл.35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом право предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику жилого помещения.

Подпунктом 2 ст.221 гл.23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено право на получение профессиональных налоговых вычетов для налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).

При этом ст.38 Кодекса определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Вместе с тем использование собственником жилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение вышеприведенной нормы ст.221 Кодекса в случаях сдачи жилья внаем неправомерно.

Поскольку в соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, абонентской платы за телефон, интернет, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника квартиры вне зависимости от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем. Следовательно, указанные затраты для любого владельца квартиры являются неизбежными, в связи с чем они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми фактически пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода.

Обновляя предметы домашнего обихода и постоянно улучшая интерьер квартиры, Вы тем самым постоянно увеличиваете стоимость принадлежащего Вам на праве собственности имущества, что, соответственно, означает возрастание цены его возможной реализации, а также позволяет Вам повышать размер арендной платы.

Таким образом, указанные Вами расходы не относятся к некомпенсируемым затратам, произведенным исключительно в интересах нанимателей жилья. По сути такие затраты - это вклад в Вашу личную собственность, который способствует росту Ваших доходов.

Что касается затрат, связанных с оплатой электроэнергии, то поскольку такие затраты производятся Вами исключительно в интересах нанимателей жилья, документально подтвержденные суммы указанных затрат могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц по доходам, полученным Вами в отчетном налоговом периоде, которым согласно ст.216 Кодекса признается календарный год, от сдачи внаем принадлежащего Вам жилого помещения.

Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в ОВИРе регистрации арендатора и членов его семьи, могут учитываться при наличии в договоре найма жилья специального условия, предусматривающего, что такое оформление производится за счет арендодателя.

С.Х.Аминев

Действительный государственный

советник налоговой службы РФ

II ранга

09.02.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——