"Учет.Налоги.Право", N 4, 2004

КУПИТЬ НЕЛЬЗЯ, АРЕНДОВАТЬ

Покупка помещения для ведения бизнеса в силу дороговизны оказывается многим не по карману. Более того, покупая помещение, собственник должен заботиться и о его капитальном ремонте, и о поддержании его в рабочем состоянии. Поэтому иногда арендовать помещение даже выгоднее. Что надо учесть при составлении арендного договора?

Распишем по кирпичикам

Прежде всего стороны должны уделить внимание описанию арендуемой недвижимости. Надо указать признаки, позволяющие идентифицировать объект: точный адрес, этажность, общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности. Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этих помещений (крыло, этаж, номер комнаты и т.д.). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, в которой есть подробные характеристики (площадь, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д.). При отсутствии подробных данных, позволяющих определить объект аренды, договор будет считаться незаключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

А во избежание споров рекомендуем дать в договоре подробную техническую характеристику объекта и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. Если недвижимость имеет какие-либо недостатки, их также нужно оговорить.

Что почем

Другое необходимое условие этого договора - размер арендной платы. Причем стороны могут указать как фиксированную плату, так и порядок ее определения. Например, платой могут быть затраты арендатора на улучшение недвижимости. Изменять установленную арендную плату стороны вправе не чаще одного раза в год (ст.614 ГК РФ).

В договоре может содержаться условие о выкупе арендованного объекта. В этом случае должен быть четко определен размер выкупной платы.

Какой договор нести в юстицию?

Договор аренды нежилого помещения нужно заключать в виде единого письменного документа. Иначе он будет недействителен. А если помещение арендуется на срок не менее года, то договор нужно регистрировать в органах юстиции (п.2 ст.651 ГК РФ). Не избежать регистрации и если договор заключен на один год ровно, например с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2004 г. При этом важно помнить - любые последующие изменения в зарегистрированный договор также должны регистрироваться.

А вот договору, заключенному на срок менее года, регистрация не нужна. Даже если стороны после пролонгируют его на такой же срок.

Не потребуется регистрация и если срок аренды вообще не определен (п.10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Земля в придачу

Арендатору недвижимости, несомненно, потребуется хотя бы небольшая часть прилегающего земельного участка. Но заключать отдельный договор аренды земли или иным образом это оговаривать необязательно. Судьбу земельного участка на случай аренды находящейся на ней недвижимости достаточно ясно определяет сам закон (ст.652 ГК РФ).

Так, арендатор автоматически получает право использовать землю, занятую недвижимостью. А также - прилегающий земельный участок, необходимый для использования арендованных строений. Причем это право предоставляется даже тогда, когда собственником земли является не арендодатель, а постороннее лицо (например, субъект Федерации). И никаких дополнительных документов, кроме договора аренды, или платы за землю требовать от арендатора нельзя.

Однако нелишним будет в договоре аренды указать, что понимается под "участком, необходимым для использования недвижимости". Это поможет в будущем избежать споров о размере и расположении надела, используемого арендатором.

Р.С.Курбанов

Заместитель руководителя

юридического департамента

ООО "Аудит - новые технологии"

Подписано в печать

02.02.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——