"Практическая бухгалтерия", N 2, 2004

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ НАДОЕЛИ АРЕНДОДАТЕЛЮ

Хозяин помещения в судебном порядке выселил арендатора на основании того, что договор не прошел госрегистрацию. О том, как защитить себя от недобросовестного арендодателя, читайте в статье.

Принцип аренды прост: дай мне имущество, а я тебе заплачу. Однако договор аренды таит в себе множество нюансов. Так, нельзя быть спокойным даже тогда, когда стороны в договоре уже поставили свой автограф и в помещение вы уже въехали. Вас могут выселить...

Мы рассмотрели типичное арбитражное дело по этому вопросу. Сразу скажем, что, хоть в нем участвовал и предприниматель, аргументы сторон применимы и в отношении организаций.

Типичная ситуация

Предприниматель арендовал у общества с ограниченной ответственностью нежилое помещение для использования его под магазин. Стороны заключили договор сроком ровно на один год. Срок договора начал исчисляться с момента принятия помещения по акту сдачи-приемки.

Напомним, что долгосрочные договоры аренды зданий или сооружений на срок не менее года подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в п.2 ст.651 Гражданского кодекса. Однако в нашем случае стороны договор аренды не зарегистрировали.

Через некоторое время фирма обратилась с иском в арбитражный суд. В нем она просила выселить предпринимателя из помещения. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, суд счел, что у предпринимателя нет оснований для занятия помещения. В результате дело было решено в пользу фирмы.

Предприниматель подал апелляцию. Однако комиссия оставила решение суда без изменения. Это не остановило арендатора, и он составил кассационную жалобу с просьбой отменить принятые судебные акты. Он заявил, что договор аренды не прошел государственную регистрацию по вине истца.

Типичное решение

Жалобу рассматривал Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (Постановление от 23 сентября 2003 г. по делу N А56-28303/02). При рассмотрении дела суд исходил из норм Гражданского кодекса. Так, в ст.651 Кодекса сказано, что договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит госрегистрации. Более того, он считается заключенным именно с момента такой регистрации. Поскольку договор не был зарегистрирован, судьи сделали вывод о том, что он является незаключенным.

Суд не принял во внимание довод предпринимателя о том, что договор не прошел регистрацию по вине фирмы-арендодателя. Обосновал судья это тем, что арендатор не представил на то доказательств. Кроме того, предприниматель не доказал, что он обращался в регистрирующий орган, и ему в регистрации было отказано.

Предприниматель требовал защитить свои права, ссылаясь на ст.305 Гражданского кодекса. Согласно ей, лица, которые не являются собственниками имущества, но управляют им (в частности, по договору аренды), вправе изъять имущество из незаконного владения. Причем указанная статья гарантирует защиту их прав даже от собственников имущества. Тем не менее судья отверг и эти требования. Он исходил из того, что раз с юридической точки зрения договор аренды не был заключен, то и никаких прав на помещение у предпринимателя не возникло. В итоге арбитры встали на сторону арендодателя: все предыдущие судебные решения приняты верно, и оснований для их отмены нет.

Нетипичные советы

Ситуация кажется достаточно простой. Арендаторам нужно стремиться к регистрации договора. Тем самым они оградят себя от неожиданностей. Нужно только помнить, что государственная регистрация договора - это процедура довольно трудоемкая, она потребует от вас сил, времени и немало денег. В большинстве случаев такой выход из положения является самым надежным и затраты себя оправдывают. Однако есть и другие пути решения проблемы.

Например, можно поиграть со сроком договора. Стоит только указать, что он хотя бы на один день меньше, чем год, и необходимость государственной регистрации договора отпадает.

Другой выход больше подойдет тем, кто арендует складские помещения. Такие лица могут вообще не заключать договор аренды. Речь идет об изменении сути отношений. Вместо договора аренды можно заключить договор хранения или комиссии.

По договору хранения хозяин помещения будет обязан сохранить товары своего партнера. Такой договор возможен при условии, что устав фирмы-хозяина позволяет ей оказывать услуги хранения. Хотя, как правило, в уставах используют стандартную формулировку: "Фирма может заниматься любым видом деятельности, не запрещенной законом".

Отношения по договору хранения регулирует гл.47 Гражданского кодекса. Согласно ей, договор должен быть в письменной форме. Однако, чтобы выполнить это требование, вам достаточно будет оформить документы, которые удостоверяют хранение товара. Например, это может быть сохранная расписка с указанием наименования и количества товара, а также срока его хранения. Подписать эту бумагу должен владелец помещения.

Вариант с договором комиссии - менее удачный выход из положения. Однако вполне имеющий право на жизнь. С одной стороны, по договору комиссии хозяин помещения будет комиссионером (исполнителем), взявшим на себя труд продавать по поручению другой фирмы (комитента) товар за вознаграждение. С другой стороны, комиссионер имеет право, и даже должен, хранить товары, переданные ему для продажи. Вот это условие договора и станет негласно ключевым. Поэтому в договоре нужно прописать не только вознаграждение, зависящее от продажи товара, но и фиксированную сумму, если товар не будет продан. Эта сумма и будет платой хозяину помещения. В договоре это можно указать, например, так: "Комитент обязан возместить комиссионеру расходы, связанные с хранением товара, в случае, если товар не будет реализован".

Как видно, договоры хранения и комиссии несут дополнительные хлопоты хозяину помещения. Однако нередко и ему, и будущему арендатору выгоднее их использовать, чем проходить месячную процедуру госрегистрации договора аренды.

А.Образцов

Эксперт ПБ

Подписано в печать

28.01.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——