"Учет.Налоги.Право", N 3, 2004

НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

С 1 января 2004 г. организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат госрегистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

"Допускать" не значит "обязывать"

До этого года объекты недвижимости, право собственности, на которые не прошло государственную регистрацию, надлежало учитывать в составе капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Этого требовал п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности <*>. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств <**>, вступившие в силу 1 января 2004 г., предоставили организациям право самим выбирать вариант учета. Так, "допускается ... принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств" объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п.52). Такие основные средства, согласно методичкам, учитываются на отдельном субсчете к счету 01. На этом основании организации решают либо "держать" подобные объекты на счете 08 или же перевести их на счет 01. Возможность выбора нам подтвердили и в департаменте методологии бухгалтерского учета и отчетности Минфина России.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Документ утвержден Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

<**> Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

На чем экономить

По гл.30 "Налог на имущество организаций" НК РФ в налоговую базу включается стоимость имущества, учтенного на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п.1 ст.374, п.1 ст.375 НК РФ). Очевидно, что в целях экономии на налоге на имущество организации выгоднее учитывать недвижимость, право собственности, на которую не прошло государственную регистрацию, на счете 08. В таком случае по кодексу значительная стоимость недвижимости под налогообложение не подпадает.

Должны предупредить, что специалисты МНС России придерживаются другой позиции (см. "горячую линию" по налогу на имущество организаций в "УНП" N 2, с. 6). Они считают, что стоимость имущества, документы на которое переданы на государственную регистрацию и которое фактически эксплуатируется, должна учитываться на счете 01 и облагаться налогом на имущество.

Но налог на имущество по гл.30 НК РФ уплачивается по недвижимости, учтенной "на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета" (п.1 ст.374 НК РФ), а не по указаниям налоговиков.

Зато если организация учтет недвижимость, не дожидаясь госрегистрации, на счете 01, то у нее точно не будет проблем с вычетом НДС. Ведь налоговики считают, что этот налог можно принять к вычету только после перевода основных средств на счет 01 (п.1 ст.172 НК РФ).

Поэтому организации при выборе варианта бухгалтерского учета незарегистрированной недвижимости нужно определиться, что для нее выгоднее: не платить до госрегистрации налог на имущество или же скорее зачесть НДС. Но если недвижимость покупается без НДС или оплачивается лишь после регистрации, то понятно, что лучше имущество учитывать на счете 08 и не платить с него налог.

Амортизация без регистрации

Независимо от того, на каком счете учитывается имущество, в бухгалтерском учете его можно амортизировать не дожидаясь свидетельства о госрегистрации при условии, что капитальные вложения по нему закончены, соответствующие первичные документы о приемке-передаче оформлены, документы переданы на государственную регистрацию, а само имущество фактически эксплуатируется (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Аналогичное правило и в налоговом учете. Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, при условии ввода их в эксплуатацию (п.2 ст.259 НК РФ) начинают амортизироваться с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию (п.8 ст.258 НК РФ). Это требование не относится к основным средствам, введенным в эксплуатацию до 31 января 1998 г. Их, согласно п.7 ст.10 Федерального закона от 06.08.2001 N 110-ФЗ (в редакции Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ), разрешается амортизировать без подачи документов на государственную регистрацию.

О.Ю.Мещерякова

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

26.01.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——