"Главбух", N 2, 2004

КАК СЭКОНОМИТЬ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

Приобретение квартиры или постройка дома требуют больших затрат. Однако Налоговый кодекс позволяет вернуть часть потраченных денег. Кроме того, вы можете сэкономить на налогах и при продаже квартиры. Во всех этих случаях нужно лишь правильно оформить соответствующие документы.

Продажа квартиры

Если вы продаете квартиру, то платить налог на доходы надо не со всех полученных денег. Об этом сказано в ст.220 Налогового кодекса РФ. Так, если квартира находилась в вашей собственности менее пяти лет, вы заплатите налог только с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если жилье принадлежало вам пять лет и более, платить с полученной суммы никаких налогов вообще не нужно.

Пример 1. В 2003 г. Каменская продала квартиру за 1 200 000 руб. Надо ли с полученных денег платить налог на доходы? Это зависит от того, в течение какого времени квартира принадлежала Каменской на праве собственности. Если пять лет и более, ничего платить не надо. Если же квартира находилась в собственности Каменской менее пяти лет, то придется заплатить налог с 200 000 руб. (1 200 000 - 1 000 000). Сумма налога при этом составит 26 000 руб. (200 000 руб. х 13%).

Как видите, если квартира принадлежала вам менее пяти лет, при ее продаже придется заплатить в бюджет немалые деньги. Поэтому, если вы планируете продать квартиру, которая находится в вашей собственности на грани пятилетнего срока, имеет смысл отложить сделку. Это поможет значительно сэкономить.

Покупка или строительство жилья

Часть потраченных в этом случае денег вы можете вернуть из бюджета, а именно уменьшить свой доход на суммы, израсходованные на покупку (иными словами - получить имущественный вычет). Максимальная сумма вычета - 1 000 000 руб.

При этом возможно два варианта. Первый: в течение года вы заработали больше, чем заплатили за квартиру. Тогда, подав декларацию, вы можете скорректировать сумму налога, которую из ваших доходов удержал работодатель, а разницу вернете из бюджета.

Второй вариант: вы заработали в течение года меньше, чем заплатили за квартиру. В этом случае всю сумму налога, которую работодатель удержал из ваших доходов в этом году, можно вернуть из бюджета. Кроме того, остаток потраченных средств будет уменьшать доходы в последующие годы, пока максимальная сумма вычета (1 000 000 руб.) не будет использована полностью.

Пример 2. Менеджер Крымов работает в фирме "Фрегат" и имеет оклад 13 000 руб. в месяц. Детей у него нет, а значит, из зарплаты ежемесячно удерживается налог на доходы физических лиц:

- в январе - 1638 руб. ((13 000 руб. - 400 руб.) х 13%);

с февраля по декабрь - 1690 руб. (13 000 руб. х 13%).

Таким образом, всего за 2003 г. Крымов заработал 156 000 руб. (13 000 руб. х 12 мес.) Из этих денег в течение года бухгалтерия "Фрегата" удержала и перечислила в бюджет 20 228 руб. (1638 руб. + 1690 руб. х 11 мес.).

Ситуация 1. В 2003 г. Крымов приобрел жилой дом за 100 000 руб. На эту сумму (имущественный налоговый вычет) Крымов может уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход, а значит, и пересчитать налог.

Иными словами, за весь 2003 г. с Крымова причитается 7228 руб. ((156 000 руб. - 400 руб. - 100 000 руб.) х 13%). Разницу в 13 000 руб. (20 228 - 7228) Крымов может вернуть из бюджета. Для этого по окончании года он должен подать декларацию в налоговую инспекцию и заявить свое право на имущественный вычет.

Ситуация 2. В 2003 г. Крымов приобрел жилой дом за 200 000 руб. Это больше, чем Крымов заработал за весь год. Значит, подав декларацию и заявив свое право на имущественный вычет, весь заплаченный налог (20 228 руб.) Крымов сможет вернуть из бюджета. Остаток вычета 44 400 руб. (200 000 - (156 000 - 400)) можно будет использовать в 2004 г.

Кроме того, обратите внимание на следующие моменты.

1. Имущественный налоговый вычет можно применить только к тем доходам, которые облагаются налогом по ставке 13 процентов.

2. Потраченные на покупку квартиры деньги уменьшат доходы только в том случае, если жилье находится в вашей собственности. Новая квартира может продаваться на этапе строительства, когда еще право собственности на нее не перешло к покупателю. До того как право собственности не будет оформлено официально, воспользоваться вычетом нельзя.

3. Если квартира или жилой дом принадлежат нескольким лицам, их стоимость уменьшает доход каждого владельца в соответствии с их долей собственности. При этом, как нам пояснили в Департаменте налогообложения доходов физических лиц МНС России, максимальный размер вычета по одному объекту не может превышать 1 000 000 руб., даже если на вычет претендуют несколько человек.

Пример 3. В 2003 г. супруги приобрели квартиру в общую равнодолевую собственность. В договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателей указаны оба супруга. Каждый оплатил половину стоимости покупки и получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на 1/2 квартиры.

Ситуация 1

Стоимость квартиры - 800 000 руб. Каждый из собственников вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 400 000 руб. (800 000 руб. : 2).

Ситуация 2

Стоимость квартиры - 1 400 000 руб. Несмотря на это, каждый из собственников вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом лишь в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2).

На практике также часто бывает, что по документам владельцем доли квартиры записывают ребенка. В данной ситуации, несмотря на то что покупку фактически оплачивали родители, в части стоимости квартиры, приходящейся на долю ребенка, воспользоваться вычетом они не смогут.

4. Если за жилье вы заплатили не за счет собственных средств (например, это сделала фирма или родственник), деньги вернуть из бюджета вы не сможете. Получается, что платежные документы выгоднее оформить на того, кому будет принадлежать квартира.

Оформляем документы

Чтобы вернуть деньги из бюджета (получить имущественный вычет), нужно по окончании года сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы и написать соответствующее заявление в свободной форме (см. образец). Кроме того, потребуются и дополнительные документы:

- копия договора купли-продажи;

- копия акта приемки-передачи жилья;

- копия свидетельства о праве собственности;

- документы, подтверждающие оплату имущества (корешок к приходному кассовому ордеру, квитанция почтового перевода, расписка и т.п.).

Однако обратите внимание: инспектор может попросить вас показать и оригиналы перечисленных документов.

Имейте в виду: причитающуюся к возврату сумму налога наличными в инспекции вам не выдадут. Поэтому позаботьтесь заранее о том, чтобы у вас был открыт банковский счет, куда можно было бы перечислить деньги.

За счет фирмы

На практике бывает, что фирма готова выделить работнику деньги на покупку жилья или новое строительство. Как провести такую операцию с наибольшей выгодой? Проводить покупку квартиры через фирму не имеет смысла. Судите сами: уменьшить налогооблагаемую прибыль на произведенные расходы организация не сможет. Ведь средства, направленные на личные нужды работника, в расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль, не включаются (п.29 ст.270 Налогового кодекса РФ). Кроме того, эти суммы придется включить в налогооблагаемый доход работника. Но поскольку квартира была оплачена за счет фирмы, воспользоваться налоговым вычетом работник не сможет, несмотря на то что налог со стоимости квартиры был перечислен в бюджет.

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                             В Инспекцию МНС России по г. Кирову|
   |                                   от Крымова Виктора Андреевича|
   |                                              (ИНН 434506581628)|
   |                                                                |
   |                           Заявление                            |
   |                                                                |
   |    Прошу предоставить  мне  имущественный  налоговый  вычет   в|
   |соответствии  со  ст.220 НК РФ в сумме 100 000 (Сто тысяч) руб.,|
   |направленных на приобретение квартиры.                          |
   |    Документы, подтверждающие право на вычет, прилагаются.      |
   |    Причитающуюся к возврату сумму налога на  доходы  физических|
   |лиц  прошу  перечислить  на  мой  банковский  счет  по следующим|
   |реквизитам:                                                     |
   |    л/с 4070281080034500555 в Кировском отделении N 69          |
   |    Сбербанка России, БИК 043304609, к/с 30101810400000000609.  |
   |                                                                |
   |20 марта 2004 г.           Крымов          В.А. Крымов          |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

А.В.Иванов

Эксперт журнала "Главбух"

Подписано в печать

14.01.2004

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——