"Практическая бухгалтерия", N 1, 2004

ЗА ВСЕ "УПЛОЧЕНО"

Практически ни одно помещение не обходится без света, тепла и воды. При аренде подобные услуги могут либо включаться в арендную плату, либо оплачиваться отдельно. От этого зависит порядок учета доходов и расходов арендодателя.

Расходы на аренду офисных, складских и других помещений главная статья затрат большинства фирм. Аренда давно стала для всех обычным делом. А основным источником дохода для многих организаций, располагающих "лишней" площадью, стала выручка от сдачи ее в аренду. И это неплохой бизнес, учитывая, что мало кто из фирм способен купить собственные квадратные метры. Таким образом, арендатор может по приемлемым ценам пользоваться офисом, а собственник получать стабильную прибыль.

Предоставляя помещение, арендодатель, как правило, заботится об исправности в нем освещения и телефонной сети, рабочем состоянии розеток, теплосети, водопровода и т.д. Все это необходимо для нормальной работы арендатора. Ведь помимо самого офиса он будет нуждаться и в коммунальных услугах. Эти услуги могут быть как включены в стоимость арендной платы, так и оплачиваться отдельно.

Таким образом, есть несколько способов оплаты "коммуналки" арендатором:

стоимость коммунальных платежей может быть учтена в арендной плате (то есть арендатор оплачивает сумму, в которую уже включены расходы по пользованию водой, теплом, электричеством и т.д.);

в договоре аренды предусмотрена только арендная плата. Фирма-арендодатель сама оплачивает коммунальные услуги за арендатора и по его поручению. Затем он компенсирует все расходы;

арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги снабжающим службам. Расчеты с арендатором он ведет только за пользование самим помещением.

Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

"Все включено"

Наиболее распространенный вариант расчета коммунальные услуги включены в стоимость аренды. Просчитать примерную сумму коммунальных расходов обычно не составляет труда. Арендодатель просто предусматривает в договоре такую плату, которая покроет "коммуналку" и принесет доход. В этом случае с коммунальными службами арендодатель рассчитывается самостоятельно.

Пример 1. В феврале ЗАО "Стиль" предоставило офисное помещение в аренду ООО "Модерн". Сдача имущества в аренду является для "Стиля" обычным видом деятельности. Арендодатель определил, что расходы на электроэнергию, воду, канализацию, тепло сданного помещения примерно равны 2600 руб. (в том числе НДС 396,61 руб.). Арендная плата без учета "коммуналки" установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС 1403,39 руб.). Общая стоимость аренды составила 11 800 руб. (2600 + 9200).

В конце месяца "Стиль" получил от коммунальных служб счета-фактуры для оплаты их услуг. Затраты на "коммуналку" за февраль составили 2360 руб. (в том числе НДС 360 руб.).

Бухгалтер "Стиля" сделал записи:

Дебет 51 Кредит 62

11 800 руб. получена от "Модерна" арендная плата за месяц;

Дебет 62 Кредит 90-1

11 800 руб. отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС"

1800 руб. (11 800 руб. х 18% : 118%) начислен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

2360 руб. перечислены деньги коммунальным службам;

Дебет 20 Кредит 60

2000 руб. учтены расходы по "коммуналке";

Дебет 19 Кредит 60

360 руб. учтен НДС по коммунальным расходам;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

360 руб. возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20

2000 руб. списаны расходы по "коммуналке";

Дебет 90-9 Кредит 99

8000 руб. (11 800 1800 2000) отражен финансовый результат.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее отражают по кредиту счета 91 субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных услуг будут тоже операционными (дебет счета 91 субсчет 2 "Прочие расходы"). Добавим, что в налоговом учете такие доходы и расходы считаются внереализационными.

Сколько потрачу столько заплачу

При втором варианте расчетов коммунальные платежи не входят в арендную плату. Их арендатор оплачивает отдельно. При этом в договоре должно быть указано, что по поручению арендатора все расчеты со снабжающими службами ведет арендодатель.

По итогам месяца арендодатель должен составить отчет об исполнении поручения. Оформить его можно в произвольной форме. В отчете указывается, от каких служб, по каким расчетным документам и на какие суммы арендодатель оплатил коммунальные расходы. В конце выводится общая сумма расходов, которые должен компенсировать арендатор. К отчету прикладываются первичные документы, выставленные коммунальными службами. Себе фирма оставляет лишь их копии.

Сумма компенсации не включается в доход арендодателя и не является арендной платой. Подобное мнение высказывали суды уже давным-давно. Так, в своем Постановлении от 18 июля 2000 г. N А56-639/00 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что расходы на электроэнергию, оплаченные арендодателем за арендатора, подлежат возмещению и являются "транзитным платежом". Такие суммы не должны включаться в доходы фирмы-арендодателя.

Пример 2. В январе ЗАО "Актив" предоставило здание склада в аренду ООО "Пассив".

Сдача имущества в аренду не является для "Актива" обычным видом деятельности. Арендная плата установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС 1403,39 руб.).

По договору "Актив" оплачивает за "Пассив" коммунальные услуги. Затем арендатор компенсирует затраты "Активу".

Стоимость коммунальных услуг, которые оплатил "Актив" в январе, составила 2360 руб. (в том числе НДС 360 руб.).

"Актив" считает налоги "по отгрузке". Бухгалтер "Актива" сделал проводки:

Дебет 62 Кредит 91-1

9200 руб. начислена выручка от аренды;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС"

1403,39 руб. начислен НДС;

Дебет 91-9 Кредит 99

7796,61 руб. (9200 1403,39) отражен финансовый результат;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" Кредит 51

2360 руб. оплачены коммунальные услуги за "Пассив";

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендатором" Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам"

2360 руб. отражена задолженность "Пассива" по "коммуналке";

Дебет 51 Кредит 62

9200 руб. поступила сумма арендной платы от "Пассива";

Дебет 51 Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендатором"

2360 руб. погашена задолженность "Пассива".

Расчеты напрямую

Арендатор может рассчитываться с коммунальными службами и самостоятельно. Тогда в договоре будет значиться только сумма арендной платы.

Правда, такой способ расчета применяется редко, поскольку он требует разрешений коммунальных служб. То есть фирме-арендодателю нужно получить документ, в котором будет указано, что она имеет право передать пользование этими услугами другому лицу. Только после этого счета за коммунальные услуги будут выставляться не на ваше имя, а на имя арендатора.

С.Демчева

Аудитор

Подписано в печать

26.12.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——