"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 49, 2003

Вопрос: Организация приобрела здание по договору купли-продажи у другого юридического лица. У продавца здания был ранее заключен договор на аренду земли под зданием на длительный срок (49 лет), который действует в настоящее время. Может ли организация относить на расходы текущего периода с даты государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости арендную плату за земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования?

Ответ: В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей. Статьей 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимостью, в том числе права пользования и аренды.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п.2 ст.131 ГК РФ). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации (п.3 ст.131 ГК РФ).

В связи с тем что для долгосрочной аренды недвижимости установлен специальный правовой режим в части обязательной государственной регистрации сделки, у арендатора обязанности возникают только после ее государственной регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Следовательно, обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, который находится под недвижимостью и необходим для ее использования, у общества может возникнуть только после регистрации договора аренды земли в государственных органах.

Согласно пп.10 п.1 ст.264 НК РФ (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией товаров (работ, услуг), относятся арендные платежи за арендуемое имущество. В соответствии с нормами ст.272 НК РФ расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Поэтому до момента государственной регистрации договора аренды земли начислять и перечислять арендную плату за землю, находящуюся под зданием и необходимую для ее использования, с отнесением данных затрат в целях обложения налогом на прибыль общество не может, так как нет соответствующих документов (договора аренды и счета на ее оплату).

Как только организация получит зарегистрированный договор аренды на данные земли, ей будут выставлены расчет арендной платы и счет, на основании которого будут начисляться и перечисляться арендные платежи непосредственно собственнику земли (государству).

В соответствии со ст.18 Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ начиная с 2003 г. плательщики земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации.

Ж.Морозова

ООО "Берг и партнеры. Налоговый консалтинг"

Подписано в печать

03.12.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——