"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, 2003

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДУЕМОГО ЗДАНИЯ

Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества. А также согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, или потребовать досрочного расторжения договора.

Источником финансирования текущего ремонта являются амортизационные отчисления, источники капитального ремонта, иные средства, включая амортизационные отчисления.

Текущий ремонт производственных зданий и сооружений включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В состав мероприятий по текущему ремонту включаются также работы по текущему осмотру помещений.

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Капитальный ремонт - это смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Существующая в отдельных отраслях более дробная классификация ремонта (подъемный, средний и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года - к текущему, более 1 года - к капитальному (п.3.3 указанного Положения).

Рассмотрим понятия, приведенные в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденном Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).

Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Определение вида ремонта (капитальный или текущий) или понятия "стройка" (строительство, расширение, реконструкция) зависит от содержания проводимых работ и достигнутых результатов.

Бухгалтерский учет

Расходы по капитальному и текущему ремонту организация относит на счета затрат или издержек в зависимости от вида деятельности.

Если по договору аренды текущий ремонт осуществляет арендодатель (обычно согласно ст.616 ГК РФ текущий ремонт осуществляет арендатор), то обоснованность ремонта не вызывает вопросов в том случае, если текущий ремонт вызван, например, аварией без вины третьих лиц, стихийными или форс-мажорными обстоятельствами либо иными внешними причинами.

Налоговый учет

Основным условием признания расхода для целей налогового учета является обоснованность расхода согласно ч.1 ст.252 НК РФ. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты. На наш взгляд, экономическая оправданность обусловлена сопоставимостью и соразмерностью доходов и расходов, которая может быть обоснована бизнес-планом организации на момент, когда доходы еще не получены, или фактическими доходами и фактическими расходами от операции, деятельности.

По мнению налоговых органов, наличие бухгалтерской прибыли позволяет считать расход по операции обоснованным.

При отнесении расходов по ремонту на расходы для целей исчисления прибыли необходимо анализировать каждую операцию на соответствие нормам ст.257 НК РФ.

После заключения договора аренды помещения составляется акт приема-передачи объекта.

Установка сантехники (или светильников) не может быть признана расходом, если такая работа не была проведена в рамках капитального ремонта, а может быть квалифицирована как дооборудование с отнесением расходов на увеличение первоначальной стоимости объекта. Арендатор может потребовать установки, например, дополнительных приборов, что должно быть отнесено на увеличение первоначальной стоимости.

С другой стороны, при наличии приборов, установленных при капитальном ремонте, что подтверждается документами, по просьбе арендатора производится замена на другие приборы. При этом возможны следующие варианты:

1) прибор числится как отдельный объект основных средств на балансе без цены (приобретено по стоимости до 10 тыс. руб. в 2002 г.). При замене прибора старый прибор приходуется по цене возможного использования или продажи и включается в состав дохода (внереализационный доход согласно п.13 ст.250 НК РФ) и учитывается новый расход как "материальные расходы" по установке нового прибора. Налоговое законодательство не содержит определения "инвентарный объект", а бухгалтерский учет допускает выделение инвентарного объекта при разных сроках полезного использования;

2) прибор учтен в стоимости затрат по капитальному ремонту (реконструкции). При этом замена прибора относится на расходы, связанные с реализацией, в составе прочих расходов как расходы по ремонту, а демонтированные приборы учитываются как внереализационный доход;

3) прибор числится как отдельный объект основных средств и является амортизируемым имуществом. Необходимо учитывать, что убыток от продажи основных средств (амортизируемого имущества) будет учитываться для целей налогообложения как расходы будущих периодов. А новый прибор будет учтен как амортизируемое имущество при соблюдении условий, приведенных в ч.1 ст.256 НК РФ.

Укладка ковролина, плитки, покраска стен, установка подвесных потолков могут быть отнесены на расходы на ремонт как работы по улучшению благоустройства помещений, изменению внешнего вида по просьбе арендатора. На наш взгляд, при этом в акте обследования помещения должно быть отражено, например, следующее: полы деревянные - покрыть ковролином, стены помещения N 1 покрашены голубой краской - покрыть мраморной крошкой, стены санузлов покрашены краской - положить плитку "Испания", цвет зеленый, потолки побелены - сделать подвесные розового цвета.

Таким образом, если работы в рамках текущего ремонта нельзя квалифицировать как работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению, то обоснованность работ определяется двумя условиями:

фактической возможностью эксплуатации в том виде, который позволил признать обоснованным факт окончания капитального ремонта;

экономическими факторами, позволившими принять и признать условия арендатора обоснованными, а именно годовой доход от сдачи в аренду соизмерим с расходами на текущий ремонт.

Л.Кропова

Аудитор

ООО "Аудит-Оптим"

Подписано в печать

12.11.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——