"Учет.Налоги.Право", N 41, 2003

РЕГИСТРИРОВАТЬ ОБЯЗАТЕЛЬНО

Права на недвижимость (не важно приобретенную или построенную) возникают только после государственной регистрации. При этом иногда регистрируется не только право на недвижимость, но и договор, по которому это право переходит. Так когда и что надо регистрировать и как быть, если недвижимость вовремя не прошла регистрацию?

В чем же разница между регистрацией договора и регистрацией недвижимости? А вот в чем: незарегистрированный договор будет считаться незаключенным и соответственно не повлечет никаких последствий. А если регистрировать надо недвижимость, то в принципе с ней можно совершать сделки и без регистрации. Но в этом случае владельцу будет сложно доказать, что недвижимость принадлежит именно ему. Ведь, согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость.

За регистрацией надо обращаться в органы Минюста России по местонахождению недвижимого имущества. А документы, которые нужны для этого, перечислены в п.8 Приказа Минюста России от 01.07.2002 N 184.

Непрохождение регистрации чревато проблемами в хозяйственной деятельности, поэтому в интересах организации как можно быстрее исправить такое положение дел. О том, как это сделать в наиболее типичных ситуациях, мы расскажем ниже.

Если забыли

К сожалению, достаточно распространена ситуация: организация приобретает здание, право собственности не регистрирует, а здание использует в деятельности. Спустя некоторое время здание продается. Однако в регистрации этого договора могут отказать, причем на вполне законных основаниях. Ведь продавец не сможет подтвердить свое право на недвижимость. Следовательно, и заключенный договор будет недействительным - до регистрации права собственности на недвижимость продавец не вправе ею распоряжаться (п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Поэтому, дабы избежать конфликта с покупателем, продавец должен зарегистрировать за собой право собственности. Обратите внимание: сделать это можно независимо от того, сколько времени прошло с момента заключения первоначального договора.

Уклонистов - в суд

А бывает и так, что покупатель недвижимости двумя руками "за" регистрацию. А вот продавец, получив деньги, уже не хочет связываться с бумажной волокитой. В то же время зарегистрировать договор можно только по заявлению обеих сторон (ст.16 Закона о регистрации).

К сожалению, добиться регистрации в подобной ситуации можно лишь через суд. Поэтому, дабы оградить себя от судебной тяжбы, в договоре лучше предусмотреть следующий порядок оплаты недвижимости: до государственной регистрации покупатель перечисляет деньги не продавцу, а на депозит банка. Продавец сможет получить их лишь предъявив свидетельство о регистрации права за покупателем.

Регистрация и налоги

И в заключение о налоговом аспекте регистрации. Основные средства, подлежащие госрегистрации, можно включить в амортизационную группу только если есть подтверждение подачи документов на регистрацию (п.8 ст.258 НК РФ). Правда, в отношении основных средств, введенных в эксплуатацию до появления Закона о регистрации (то есть до 31 января 1998 г.), была сделана поблажка - их можно было амортизировать и без регистрации, но только до 1 января 2003 г. (п.7 ст.10 Федерального закона от 06.08.2001 N 110-ФЗ). Впоследствии этот срок был продлен еще на год. А совсем недавно Федеральным законом от 07.07.2003 N 117-ФЗ требование о регистрации старых основных средств было снято вовсе. Таким образом, теперь регистрировать "старую" недвижимость для начисления амортизации не нужно.

А как учесть плату за регистрацию? Можно ли ее, как и в бухгалтерском учете, включить в первоначальную стоимость недвижимости? Специалисты департамента налогообложения прибыли МНС России рекомендуют поступать так, только если регистрация проводится до ввода недвижимости в эксплуатацию (см. "Что рекомендует МНС России?" на с. 9 "УНП" N 39, 2002). Затраты же, произведенные после ввода объекта в эксплуатацию, списываются как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп.1 п.1 ст.264 НК РФ).

Т.В.Старостина

Эксперт "УНП"

Подписано в печать

03.11.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——