"Учет.Налоги.Право", N 38, 2003

КАК УЗНАТЬ О "НЕДВИЖИМЫХ" ПРАВАХ

(Комментарий к Приказу Минюста России

от 18.09.2003 N 226 "Об утверждении Инструкции

о порядке заполнения и выдачи свидетельств

о государственной регистрации прав, сообщений

об отказах в государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

и информации о зарегистрированных правах")

Инструкция, утвержденная 18 сентября Приказом Минюста России N 226, в первую очередь предназначена для органов, регистрирующих недвижимость и сделки с ней. Ведь регламентирует она порядок выдачи этими органами некоторых документов. Но в то же время применяться эта Инструкция будет при взаимоотношениях с теми, кто обращается за такими документами. Следовательно, ознакомиться с требованиями регистраторов лучше заранее. Это поможет избежать напрасной траты времени при обращении за выписками и справками из реестра прав на недвижимое имущество, а также при получении свидетельства о праве на недвижимость.

Свидетельство нужно?

В отличие от сделки, регистрация которой удостоверяется проставлением на договоре соответствующего "штампика", факт регистрации прав на недвижимое имущество подтверждается отдельным свидетельством. Именно в нем указывается, на основании каких документов и кому принадлежит недвижимость. Кроме того, именно из свидетельства можно узнать о том, что, к примеру, здание принадлежит нескольким собственникам, а также о том, как между ними разделены доли. Обо всех ограничениях (арестах, залоге и т.п.), наложенных на недвижимость, также можно узнать из свидетельства.

Таким образом, если владелец недвижимости надумает совершать с ней какие-либо сделки, то свидетельство будет ему просто необходимо. Ведь контрагент наверняка захочет убедиться в "чистоте" совершаемой сделки.

По Гражданскому кодексу получить такое свидетельство можно в любой момент (естественно, после того как право на недвижимость зарегистрировано). Но Минюст советует определиться с тем, нужно ли вам такое свидетельство или нет, непосредственно при подаче заявки на регистрацию. Причем свою позицию по этому вопросу в заявке надо указать и если свидетельство вам нужно, и если получать его вы не желаете.

Правда, Минюст сразу же уточняет, что отказ от получения свидетельства непосредственно при регистрации не лишает организацию или физическое лицо права потребовать выдачи свидетельства позднее - в процессе регистрации или уже после нее.

Отказать же в выдаче свидетельства о праве на недвижимость регистрирующие органы могут лишь в одном случае: право, о котором заявитель просит выдать свидетельство, уже заявителю не принадлежит. Поэтому, к примеру, получить свидетельство о праве собственности на здание после его продажи уже не получится.

Справки даем

Но удостовериться в том, что недвижимость, с которой совершаются сделки, юридически "чиста", можно не только на основании свидетельства, предъявляемого владельцем. Действительно, при заключении сделки с недвижимостью лучше проверить все обстоятельства самому. Узнать же данные об объекте недвижимости, в том числе о его владельце, наименовании, назначении, площади, ограничениях и притязаниях на него, можно, получив выписку из Единого государственного реестра прав.

Согласно Инструкции, такая выписка (естественно, не бесплатно) выдается любому заинтересованному лицу (как юридическому, так и физическому) на основании соответствующего запроса. При этом если в запросе содержится просьба о выдаче информации по нескольким объектам недвижимости, то выписка выдается отдельно по каждому объекту.

По желанию обратившегося выписка может быть вручена ему лично или направлена по почте. Причем срок на подготовку выписки составляет всего пять рабочих дней с даты получения запроса.

Отказать в выдаче выписки могут лишь в строго определенных случаях. Среди таковых Инструкция называет непредставление документа, подтверждающего оплату информации, составление запроса таким образом, что невозможно понять, по какому объекту запрашивается информация, либо отсутствие информации по запрашиваемому объекту.

Обратите внимание, что таким образом можно узнать лишь общие сведения о владельцах недвижимости, то есть в выписке будут указаны только фамилия, имя и отчество владельца - физического лица или полное наименование владельца - юридического лица.

Получить же полные сведения о владельце недвижимости могут только "избранные". Так, Инструкция велит выдавать исчерпывающие сведения о правах самому правообладателю или его представителю, судам, правоохранительным органам, председателю Счетной палаты, руководителям местных органов власти и органов власти субъектов РФ, налоговым инспекциям, антимонопольным органам, а также наследникам этой недвижимости.

Кроме того, согласно разд.V Инструкции, эти лица могут получить еще и обобщенные сведения обо всех объектах недвижимости (с указанием адреса), зарегистрированных на одного правообладателя.

Но и это еще не все. "Привилегированные" могут требовать от регистрирующего органа еще и выписку о переходе прав на объект недвижимости. По Инструкции такая выписка должна содержать перечень всех предыдущих обладателей этого объекта с указанием оснований перехода недвижимости от одного к другому.

Ну а если необходимы сведения о содержании документов, на основании которых недвижимость переходила от одного владельца к другому, то придется обратиться в регистрирующий орган с отдельным запросом. На изготовление таких подробных документов Инструкция отводит регистрирующему органу в два раза больше времени, чем на подготовку простой выписки, - 10 рабочих дней.

И.И.Греков

Юрист

Подписано в печать

13.10.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——