"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 4, 2003

НДС ПРИ ПОКУПКЕ И АРЕНДЕ ЗЕМЛИ

Строительство любого объекта неразрывно связано с землей. При этом землю под строительство организация может купить, а может взять в аренду. В нашей статье мы рассмотрим вопрос уплаты НДС в том и другом случае.

Покупка земли

Правила купли-продажи земельных участков <*> установлены в ст.37 Земельного кодекса РФ, а также в гл.30 Гражданского кодекса РФ.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о покупке земли читайте в статье "Выкуп земельного участка", опубликованной в журнале "Главбух", N 17, 2003, с. 10 - 16.

Чтобы купить земельный участок, пригодный для строительства, организации нужно заключить с продавцом договор купли-продажи и уплатить установленную договором цену. Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ, такой договор обязательно заключается в письменной форме, иначе он будет считаться недействительным. Кроме того, договор нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре - только после этого к покупателю перейдет право собственности на земельный участок.

Продажа земельных участков облагается НДС в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Ведь согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а реализация имущества на территории России подпадает под обложение НДС.

В то же время покупатель не сможет возместить из бюджета "входной" НДС по земле, уплаченный продавцу. Ведь земельные участки относятся к объектам основных средств, а по таким объектам "входной" НДС возмещается из бюджета только после того, как организация поставит объект на учет и начнет начислять по нему амортизацию в налоговом учете (п.5 ст.172 Налогового кодекса РФ).

Однако земля не подлежит амортизации в налоговом учете (п.2 ст.256 Налогового кодекса РФ). Поэтому сумму "входного" НДС нужно учесть в стоимости приобретенного земельного участка. Такой вывод следует из п.8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.

Пример 1. Для строительства торгового центра в г. Волгограде ЗАО "Логос" выкупило земельный участок у ООО "Терра-Нова". Стоимость участка составила 565 000 руб. (в том числе НДС - 94 166,67 руб.).

Оплата по договору была перечислена продавцу 28 июля 2003 г., а в Едином государственном реестре договор зарегистрировали 4 августа 2003 г.

В учете ЗАО "Логос" бухгалтер отразит данную операцию следующими проводками.

28 июля 2003 г.:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 76

- 565 000 руб. - оприходован приобретенный земельный участок (с учетом НДС);

Дебет 76 Кредит 51

- 565 000 руб. - оплачена покупка земельного участка.

4 августа 2003 г.:

Дебет 01 Кредит 08 субсчет "Приобретение земельных участков"

- 565 000 руб. - отражен земельный участок в составе основных средств.

Аренда земли

Плата за право аренды земли

Иногда, чтобы получить землю в аренду, организации сначала нужно выкупить право на такую аренду. Как указано в ст.38 Земельного кодекса РФ, продавцом права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Согласно Положению о Федеральной службе земельного кадастра России, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001 г. N 22, Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) как раз и является тем самым органом исполнительной власти, который управляет государственными земельными ресурсами. Росземкадастр осуществляет свои полномочия как непосредственно, так и через территориальные отделения.

Плата за право аренды земельного участка, которую организация оплачивает данным органам, не облагается НДС (пп.4 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ).

Арендная плата за землю

Арендовать земельный участок можно как у государственных органов, так и у предприятий или частных лиц.

Если организация арендует землю у государственных органов, то арендная плата за земли городов и поселков перечисляется на счета органов федерального казначейства. Затем эти платежи распределяются между уровнями бюджетной системы России по следующим нормативам:

- бюджеты субъектов федерации - 50 процентов;

- бюджеты г.г. Москвы и Санкт-Петербурга - 100 процентов;

- бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований - 50 процентов.

Такой порядок предусмотрен в ст.12 Федерального закона от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ "О федеральном бюджете на 2003 год". Получается, что законодательство приравнивает платежи за аренду земли, находящейся в государственной собственности, к платежам за право пользования природными ресурсами (землей). А такие платежи не облагаются НДС в соответствии с пп.17 п.2 ст.ст.149 Налогового кодекса РФ.

Другое дело, если организация арендует землю у других предприятий или индивидуальных предпринимателей. В этом случае плата за аренду земли будет облагаться НДС, поскольку такая операция рассматривается как оплата услуг. А в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ реализация товаров (работ, услуг) признается объектом обложения НДС.

Пример 2. ЗАО "Касабланка" взяло в аренду два земельных участка. Стоимость аренды первого участка составляет 25 000 руб. в месяц (в том числе НДС - 4166,67 руб.), он арендуется у ООО "Миф". Арендная плата за второй участок - 40 000 руб. в месяц (НДС не облагается), он арендуется у местной администрации.

ЗАО "Касабланка" ежемесячно получает счета-фактуры за аренду первого участка, а по участку, взятому в аренду у администрации, выписывает счета-фактуры самостоятельно.

В учете ЗАО "Касабланка" бухгалтер ежемесячно делает следующие проводки:

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 субсчет "Расчеты с ООО "Миф"

- 20 833,33 руб. (25 000,00 - 4166,67) - начислена арендная плата за первый участок;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с ООО "Миф"

- 4166,67 руб. - отражен НДС;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 субсчет "Расчеты с местной администрацией"

- 40 000 руб. - начислена арендная плата за второй участок;

Дебет 60 субсчет "Расчеты с ООО "Миф" Кредит 51

- 25 000 руб. - оплачена аренда первого участка;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 4166,67 руб. - возмещен из бюджета НДС;

Дебет 76 субсчет "Расчеты с местной администрацией" Кредит 51

- 40 000 руб. - оплачена аренда второго участка.

А.В.Яковенко

Аудитор

Подписано в печать

03.10.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——