"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", N 3, 2003

СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАГОРОДНЫХ ДОМОВ

Строительство загородных домов и коттеджей приобрело в последние годы просто настоящий бум <*>. Владельцы загородных земельных участков могут построить на них тот дом, который отвечает их фантазиям и, конечно же, имеющимся средствам, - начиная от небольшого деревянного сруба и заканчивая замком в старинном стиле. Причем строительство обычно поручают специализированной фирме. А довольно часто организации возводят дома по имеющимся типовым проектам, а затем уже продают их.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Подробнее о разработке проектно-сметной документации и определении договорной стоимости строительства коттеджей читайте в статье "Строительство коттеджей" журнала "Учет в строительстве" N 1, 2002 на с. 25.

Как организации учесть расходы, связанные со строительством загородных домов? Нужно ли включать построенные дома в состав основных средств? Как отразить продажу домов в бухучете? Какие налоги при этом нужно заплатить? Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Загородные дома - основные средства или нет?

Для ответа на этот вопрос обратимся к Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. В п.4 этого ПБУ перечислены требования к тому, чтобы объект можно было отразить в составе основных средств. Для этого необходимо, чтобы этот объект организация:

- использовала для производства продукции (выполнения работ, оказания услуг) или для управленческих нужд;

- использовала в течение длительного времени, превышающего 12 месяцев;

- не предполагала впоследствии перепродать;

- использовала для получения экономических выгод (дохода) в будущем.

Поскольку фирмы строят загородные дома для того, чтобы затем их продать, то их нельзя ставить на учет в качестве основных средств. Поэтому затраты, связанные со строительством этих домов, нельзя учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Учет расходов по строительству

Как же отразить затраты на строительство загородных домов в бухгалтерском учете организации? Ответ на этот вопрос можно найти в п.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н. Так, активы, предназначенные для продажи, должны учитываться в составе материально-производственных запасов. Поскольку такие дома являются "конечным результатом производственного цикла" и предназначены для продажи, то они подпадают под определение готовой продукции. Следовательно, учитывать их нужно на счете 43 "Готовая продукция". А первоначально расходы по строительству собираются на счете 20 "Основное производство".

Пример 1. ЗАО "Стройсервис" построило 10 садовых домов. Затраты на их строительство составили 1 857 385 руб. (с учетом НДС 60 000 руб.), в том числе:

- материалы - 800 000 руб. (без учета НДС);

- зарплата строителей (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) - 527 385 руб.;

- расходы по подрядным услугам - 360 000 руб. (в том числе НДС 60 000 руб.);

- амортизация оборудования и спецоснастки - 80 000 руб.;

- общехозяйственные расходы - 90 000 руб.

В учете ЗАО "Стройсервис" бухгалтер отразил данную операцию следующими проводками:

Дебет 20 Кредит 10

- 800 000 руб. - списаны материалы на строительство;

Дебет 20 Кредит 70 (69)

- 527 385 руб. - начислена зарплата строителям (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);

Дебет 20 Кредит 60

- 300 000 руб. (360 000 - 60 000) - отражены расходы по подрядным работам;

Дебет 19 Кредит 60

- 60 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 60 Кредит 51

- 360 000 руб. - оплачены подрядные работы;

Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 19

- 60 000 руб. - возмещен из бюджета НДС по подрядным работам;

Дебет 20 Кредит 02

- 80 000 руб. - начислена амортизация основных средств и спецоснастки;

Дебет 20 Кредит 26

- 90 000 руб. - списаны общехозяйственные расходы;

Дебет 43 Кредит 20

- 1 797 385 руб. (1 857 385 - 60 000) - отражены в составе готовой продукции 10 построенных загородных домов.

Правда, если садовые дома или коттеджи организация строит по конкретному заказу, то затраты на их строительство можно не отражать на счете 43 "Готовая продукция". Ведь в этом случае строительные работы сдаются заказчику сразу же после того, как они закончены. Поэтому их можно сразу списывать со счета 20 "Основное производство".

Продажа домов

Реализуя загородные дома, организация должна начислить с этой операции НДС (пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, если покупателем садового дома является физическое лицо и оно расплачивается за покупку наличными или с помощью банковской карты, то с такой реализации организации придется уплатить еще и налог с продаж. Это следует из ст.349 Налогового кодекса РФ.

Однако садовые дома стоят достаточно дорого. Поэтому чаще всего оплата производится либо с банковского счета покупателя, либо по перечислению через банк. Нужно ли платить налог с продаж при такой оплате?

Как следует из Налогового кодекса РФ, налогом с продаж облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг), которые оплачиваются физическими лицами за наличный расчет или с помощью банковских карт (ст.349 Налогового кодекса РФ). Если же деньги перечисляются через банк (даже в том случае, когда для этого покупатель не открывает счет), то такие операции Центральный банк РФ считает безналичным расчетом (см. Письмо от 4 января 2003 г. N 17-44/1 "О переводах денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов").

Раньше налоговые органы требовали уплачивать налог с продаж в том случае, если физическое лицо расплачивалось за покупку через банк, не имея в нем счета. Однако сегодня налоговые органы согласились с Центральным банком РФ.

Доход, полученный от продажи садовых домиков, включается в облагаемую базу по налогу на прибыль (п.1 ст.247 Налогового кодекса РФ).

Пример 2. Воспользуемся условием примера 1 и продолжим его.

ЗАО "Стройсервис" реализовало 7 садовых домов по цене 480 000 руб. за каждый (в том числе НДС 80 000 руб.). Себестоимость каждого такого домика - 179 738,5 руб. (1 797 385 руб. : 10 шт.).

Покупатели - физические лица оплатили домики со своих банковских счетов, поэтому с такой операции ЗАО "Стройсервис" не начислило налог с продаж.

Реализацию садовых домиков бухгалтер ЗАО "Стройсервис" отразил в бухучете такими проводками (выручку в целях исчисления НДС организация определяет "по отгрузке"):

Дебет 62 Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 3 360 000 руб. (480 000 руб. x 7 шт.) - отражена выручка от реализации 7 садовых домов;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 560 000 руб. (80 000 руб. x 7 шт.) - начислен НДС с реализации домов;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 43

- 1 258 169,5 руб. (179 738,5 руб. x 7 шт.) - списана себестоимость 7 реализованных садовых домов;

Дебет 51 Кредит 62

- 3 360 000 руб. - получена плата от покупателей за реализованные садовые дома;

Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж" Кредит 99

- 1 541 830,5 руб. (3 360 000 - 560 000 - 1 258 169,5) - отражена прибыль от реализации 7 садовых домов.

Предположим, что величина расходов по строительству садовых домиков в бухгалтерском и налоговом учете совпадает. Тогда ЗАО "Стройсервис" должно учесть 1 541 830,5 руб. при расчете налогооблагаемой прибыли.

Если же организация строила садовый домик по конкретному заказу, то его реализация будет отражаться в бухгалтерском учете несколько иначе. Как именно - покажем на примере.

Пример 3. ОАО "Зодчий" построило коттедж по заказу Алферова И.П. Стоимость коттеджа по договору - 1 800 000 руб. (в том числе НДС 300 000 руб.). 50 процентов стоимости коттеджа было оплачено авансом до начала его строительства.

Фактические расходы ОАО "Зодчий" по строительству коттеджа составили 1 007 369 руб., в том числе:

- материалы - 500 000 руб. (без учета НДС);

- зарплата строителей (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) - 327 369 руб.;

- амортизация основных средств - 30 000 руб.;

- общехозяйственные расходы - 150 000 руб.

Алферов И.П. перечислил аванс за коттедж и доплату за него со своего банковского счета.

Бухгалтер ОАО "Зодчий" отразил в учете эту операцию следующими проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 900 000 руб. (1 800 000 руб. x 50%) - получен аванс от Алферова И.П. на строительство коттеджа;

Дебет 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 150 000 руб. (900 000 руб. x 20% : 120%) - начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 20 Кредит 10

- 500 000 руб. - списаны материалы на строительство коттеджа;

Дебет 20 Кредит 70 (69)

- 327 369 руб. - начислена зарплата строителям (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);

Дебет 20 Кредит 02

- 30 000 руб. - начислена амортизация основных средств;

Дебет 62 субсчет "Расчеты с заказчиком" Кредит 90 субсчет "Выручка"

- 1 800 000 руб. - отражена выручка за построенный коттедж;

Дебет 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость"

Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- 300 000 руб. - начислен НДС с операции по реализации коттеджа;

Дебет 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

Кредит 62 субсчет "Расчеты с заказчиком"

- 900 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс от Алферова И.П.;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС"

Кредит 62 субсчет "Расчеты по авансам полученным"

- 150 000 руб. - восстановлен НДС с суммы зачтенного аванса;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет "Расчеты с заказчиком"

- 900 000 руб. (1 800 000 - 900 000) - получена остальная часть стоимости коттеджа от Алферова И.П.;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 20

- 857 369 руб. (500 000 + 327 369 + 30 000) - списана стоимость работ по строительству коттеджа;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 26

- 150 000 руб. - списаны общехозяйственные расходы, приходящиеся на строительство коттеджа;

Дебет 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж" Кредит 99

- 492 631 руб. (1 800 000 - 300 000 - 1 007 369) - отражена прибыль от строительства и реализации коттеджа.

При этом 492 631 руб. бухгалтер ОАО "Зодчий" должен учесть при расчете налогооблагаемой прибыли (при условии, что величина расходов по строительству коттеджа в бухгалтерском и налоговом учете совпадает).

Н.Н.Шишкоедова

Доцент кафедры

"Бухгалтерский учет и аудит"

Курганского

социально-экономического

института

Подписано в печать

19.08.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——