"Главбух". Приложение "Учет в сельском хозяйстве", N 3, 2003

ПОКУПКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

С 28 января 2003 г. вступил в действие Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Он разрешил покупать и продавать сельхозугодья, правда, при этом должен соблюдаться особый порядок оформления сделок. О том, как применять нормы Закона на практике и как отражать приобретенную землю в бухучете, мы расскажем в данной статье.

Как заключить договор купли-продажи

земельных участков

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Это установлено ст.550 Гражданского кодекса РФ. В нем стороны должны прописать существенные условия сделки. А именно продавец обязан:

- передать в собственность покупателя земельный участок надлежащего качества;

- предоставить покупателю полную информацию об участке, ограничениях его использования.

Покупатель же, в свою очередь, должен принять земельный участок и оплатить его стоимость.

Кроме того, договор купли-продажи земельного участка должен содержать обязательные условия для договоров данной категории: предмет и цену договора. Если в условиях договора не указаны перечисленные выше права и обязанности, то договор будет считаться незаключенным. Когда стороны согласуют цену, они вправе привлекать для оценки земельного участка независимых оценщиков, которые рассчитают стоимость участка и предоставят сторонам реальную его цену.

К правам и обязанностям по договору купли-продажи земельного участка можно отнести, например, возможность оплаты земельного участка в рассрочку; обязанность одной из сторон осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок и другие обязанности. Обратите внимание, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Так сказано в п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ.

Пример 1. ООО "Арис" решило приобрести землю, на которой расположены его склады и хозяйственные постройки. Ведь п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ разрешает владельцу недвижимости покупать ту землю, на которой эта недвижимость находится.

Собственник земли - Наро-Фоминский район Московской области. ООО "Арис" направило в адрес администрации Наро-Фоминского района проект договора купли-продажи, приложив к нему план земельного участка.

Администрация отказалась заключать договор. Считая этот отказ незаконным, ООО "Арис" обратилось в суд с целью принудить администрацию заключить договор.

Суд признал действия администрации законными и отказал в иске ООО "Арис". Позиция суда основывалась на том, что представленный истцом план земельного участка не является кадастровым планом и заменить его не может, поскольку не содержит всей необходимой информации. При этом установлено, что этот участок не прошел государственный кадастровый учет. А следовательно, в соответствии с п.1 ст.37 Налогового кодекса РФ договор заключить нельзя.

Подобное решение отражено в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2002 г. N КГ-А41/7796-02.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, обратите внимание на то, что права собственника могут быть ограничены законодательством. Например, ст.27 Земельного кодекса РФ предусматривает ограничение оборотоспособности некоторых видов земель, а именно: существуют особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

И еще один важный момент. В соответствии с пп.1 п.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон "О сельскохозяйственных землях") продажа земель данной категории основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Аналогичная норма содержится в п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ. Поэтому мы советуем при заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения указывать, что данный участок приобретен для ведения сельскохозяйственной деятельности. Данное условие необходимо в договоре, чтобы соблюсти формальный повод приобретения сельскохозяйственных земель, но оно не обязательно. Однако если условие использования земли по целевому назначению не выполняется, то договор купли-продажи земли может быть расторгнут в судебном порядке.

Пример 2. Крестьянское (фермерское) хозяйство "Надежда" - владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения. Этот земельный участок был продан ассоциации "Земледелец", которая разделила его и предоставила гражданам для индивидуальной дачной застройки.

Прокурор Московской области обратился в суд с целью признать эту сделку недействительной, поскольку земля перестала использоваться по своему назначению. В качестве истца по делу привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Московской области (Мособлкомзем).

Суд признал договор между фермерским хозяйством "Надежда" и ассоциацией "Земледелец" недействительным. Он исходил из того, что нарушены положения Земельного кодекса РФ. Судебное решение по подобному вопросу отражено в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 г. N КГ-А41/335-02-2.

А нужно ли договор купли-продажи земли заверять у нотариуса? Гражданское и земельное законодательство этого не требуют. Но мы все же советуем вам проходить эту процедуру. Дело в том, что если договор нотариально заверен, то при регистрации права собственности на земельный участок не потребуется совместного присутствия сторон. Таким образом, затратив деньги на оформление договора у нотариуса, вы сэкономите свое личное время при регистрации перехода прав собственности.

Регистрация договора купли-продажи земли

Переход права собственности на купленный земельный участок должен быть зарегистрирован. Об этом сказано в ст.551 Гражданского кодекса РФ. Причем взять на себя хлопоты по регистрации перехода права собственности может как покупатель, так и продавец (в зависимости от условий договора).

Процедура регистрации перехода прав собственности на земельный участок предусмотрена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации прав"). Пункт 1 ст.9 данного Закона определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на подотчетной ему территории (например, для Москвы это Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Права на землю регистрируются в Едином государственном реестре прав. Для этого в регистрационный орган нужно подать заявление от имени двух сторон договора купли-продажи земельного участка либо уполномоченного ими лица, права которого подтверждает доверенность. Такой порядок установлен ст.16 Закона "О регистрации прав".

Но если договор купли-продажи земельного участка нотариально удостоверен, то, как уже писалось выше, заявление о государственной регистрации права может подать одна сторона договора или ее представитель.

Покупатель может оплатить приобретаемую землю как до государственной регистрации перехода прав собственности, так и после нее: все зависит от достигнутых ранее между ними договоренностей. На практике оплату обычно производят либо в момент получения свидетельства права собственности на земельный участок, либо после подписания акта приемки-передачи, так как эти два способа наиболее полно обеспечивают покупателю защиту его средств.

Стороны, выбирая способ оплаты, исходят прежде всего из того, как им удобнее произвести платеж и сколько времени на это понадобится. Мы считаем, что данный вопрос лучше закреплять в самом договоре одним из пунктов, чтобы стороны могли в дальнейшем ссылаться на данное условие в случае полной или частичной неуплаты причитающихся сумм, а также если платеж будет просрочен.

Как продается земля, если продавец -

государственный орган?

В случае если продавец земли - государственный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления, то в соответствии с п.1 ст.10 Закона "О сельскохозяйственных землях" купить эту землю можно только на торгах (конкурсах, аукционах).

Однако в этом Законе есть исключение для организаций, арендующих землю сельскохозяйственного назначения. Согласно п.4 ст.10 Закона "О сельскохозяйственных землях", земельный участок может быть выкуплен арендатором по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В этом случае покупатель должен подать заявление в органы власти о приобретении участка. Согласно п.6 ст.36 Земельного кодекса РФ, исполнительные органы государственной власти в течение двух недель со дня поступления к ним заявления о предоставлении земельного участка в собственность готовят проект договора купли-продажи и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Согласно п.1 ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Бухгалтерский учет покупки земли

Приобретаемые земельные участки учитываются сельскохозяйственной организацией в составе основных средств. Так сказано в п.5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.

Сначала стоимость приобретаемых земельных участков отражается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет "Приобретение земельных участков". В учете при этом делается такая проводка:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 60 (76)

- учтены капитальные вложения в земельные участки в части расчетов с поставщиками.

В стоимость приобретаемых земельных участков также могут быть включены дополнительные расходы, непосредственно связанные с их покупкой. Это может быть вознаграждение посредникам, оплата информационных и консультационных услуг, регистрационные сборы и платежи и другие затраты (п.8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Такие расходы учитываются по дебету счета 08 "Приобретение земельных участков" в корреспонденции со счетами учета затрат, имущества, взаиморасчетов:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 10 (20, 60, 71, 76...)

- учтены капитальные вложения в земельные участки в части дополнительных расходов.

Земля к учету принимается на основании акта на оприходование земельных угодий (форма N 401-АПК). В этом документе должна быть указана площадь, конфигурация, местоположение участка, вид угодий, данные о плодородии, балансовая стоимость и другие показатели. Этот акт подписывается членами комиссии по приему основных средств, утверждается руководителем предприятия и передается в бухгалтерию. Вся информация из акта отражается в земельной кадастровой книге организации. Затем бухгалтер делает запись о постановке земли на учет:

Дебет 01 субсчет "Земельные участки" Кредит 08 субсчет "Приобретение земельных участков"

- принят к учету земельный участок.

Реализация земельных участков, в том числе продаваемых в процессе приватизации земель, находящихся в государственной собственности, облагается налогом на добавленную стоимость. Это разъяснено в Письме МНС России от 19 февраля 2003 г. N ВГ-9-03/40 "Об исчислении НДС при выкупе земельных участков". Таким образом, покупая землю, вы должны будете заплатить еще и "входной" налог.

Возместить его вы сможете только в том случае, если земля будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. И только после того, как продавец выдаст вам счет-фактуру, налог вы оплатите, а землю учтете в составе основных средств. Если же вы не являетесь плательщиком НДС, то "входной" НДС нужно включить в первоначальную стоимость земли при постановке ее на учет.

Пример 3. Сельхозпредприятие ООО "Рябинушка" приобретает земельный участок. Стоимость земли по договору составила 240 000 руб., в том числе НДС - 40 000 руб. ООО "Рябинушка" пользуется освобождением по НДС, поэтому "входной" налог был учтен в стоимости земли.

Услуги нотариуса обошлись в 1900 руб. Оплату нотариусу наличными произвел работник предприятия Петров А.А.

Бухгалтер ООО "Рябинушка" сделал такие записи в учете:

Дебет 60 Кредит 51

- 240 000 руб. - уплачено за приобретаемый земельный участок;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 60

- 200 000 руб. - учтены вложения в приобретение земельного участка;

Дебет 19 Кредит 60

- 40 000 руб. - выделен НДС;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 19

- 40 000 руб. - включен НДС в стоимость земельного участка;

Дебет 71 Кредит 50

- 1900 руб. - выдано Петрову А.А. на оплату услуг нотариуса;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков" Кредит 71

- 1900 руб. - отнесена на стоимость приобретаемой земли сумма расходов, произведенных Петровым А.А.;

Дебет 01 субсчет "Земельные участки" Кредит 08 субсчет "Приобретение земельных участков"

- 241 900 руб. (200 000 + 1900 + 40 000) - поставлен на учет земельный участок.

Земельные угодья могут быть приобретены не только у организаций и государственных органов власти. Еще один способ - выкупить земельные доли у своих работников или неработающих пенсионеров.

Если земля выкупается у работников, то затраты на приобретение отражаются по дебету счета 08 субсчет "Приобретение земельных участков" в корреспонденции со счетом 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям". Если земля выкупается у пенсионеров - счет 08 корреспондируется со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Обратите внимание: выкупая землю у граждан, налог на доходы физических лиц удерживать не нужно. Об этом сказано в п.2 ст.226 Налогового кодекса РФ. Дело в том, что при продаже имущества граждане должны сами рассчитывать налог на доходы физических лиц и сдавать налоговую декларацию (пп.2 п.1 ст.228 Налогового кодекса РФ).

Пример 4. Сельскохозяйственный кооператив "Гребешок" 10 июля 2003 г. приобрел земельный участок у своего работника Иванова Г.П. за 100 000 руб. 11 июля 2003 г. эти деньги были выплачены Иванову Г.П. из кассы предприятия.

Бухгалтер кооператива "Гребешок" делает такие проводки.

10 июля 2003 г.:

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельного участка" Кредит 73 субсчет "Расчеты с Ивановым Г.П."

- 100 000 руб. - учтены капвложения в приобретение земельного участка;

Дебет 01 субсчет "Земельный участок" Кредит 08 субсчет "Приобретение земельного участка"

- 100 000 руб. - поставлен на учет земельный участок.

11 июля 2003 г.:

Дебет 73 субсчет "Расчеты с Ивановым Г.П." Кредит 50

- 100 000 руб. - выплачены деньги Иванову Г.П.

А.Ю.Малумов

Юрист адвокатского бюро

"Крикунов и партнеры"

А.В.Яворский

Подписано в печать

05.08.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——