Вопрос: Организация применяет УСН. Основной вид деятельности - передача объектов недвижимости в аренду. Являются ли доходом проходящие через организацию "транзитом" коммунальные платежи от арендаторов?

Ответ: Сразу оговоримся, что налоговые органы по интересующему пользователя вопросу придерживаются позиции, согласно которой у организаций-арендодателей в составе доходов при определении объекта налогообложения по единому налогу, уплачиваемому при применении УСН, должна учитываться вся сумма поступлений от сдачи имущества в аренду, в том числе суммы возмещения арендаторами коммунальных услуг (см. по этому поводу Письмо УМНС России по г. Москве от 03.06.2004 N 21-09/37344).

Однако, по нашему мнению, такая позиция является не вполне оправданной.

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ организации при применении УСН в составе доходов учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ, за исключением доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ.

В данном случае суммы коммунальных платежей, получаемые арендодателем от арендаторов, являются либо компенсацией затрат первого (если оплату коммунальных услуг изначально производит арендодатель, а арендаторы возмещают ему фактически понесенные затраты), либо средствами, полученными арендодателем для исполнения поручения арендаторов по перечислению соответствующих сумм коммунальным службам (если оплата коммунальных услуг сразу производится за счет средств арендаторов).

И в той и в другой ситуации полученные арендодателем суммы нельзя признать его доходом, учитываемым в составе выручки от реализации услуг, поскольку продавцом коммунальных услуг является не он, а организации коммунальных служб.

Поступившие арендодателю суммы, на наш взгляд, следует рассматривать по аналогии с не признаваемыми доходом денежными средствами, поступившими комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

А.И.Костин

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

31.03.2005

————