"Аудиторские ведомости", N 8, 2003

ИМУЩЕСТВО УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ: ПРАВОВОЙ СТАТУС

Проблемы права собственности и других вещных прав, и в частности права хозяйственного ведения и права оперативного управления, вызывают сегодня не только академический интерес в среде юристов, специализирующихся в этой области права. В связи с диверсификацией направлений хозяйственной деятельности предприятий, установлением связей с организациями различных организационно-правовых форм и форм собственности эти проблемы приобретают порой острый характер у самих участников гражданского оборота.

В ГК РФ предусмотрено, что имущество государственных и муниципальных унитарных предприятий принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Участие указанных юридических лиц в гражданском обороте порождает немало проблем как теоретического, так и практического характера вследствие того, что упомянутые субъекты не являются собственниками принадлежащего им имущества. Особенности совершения сделок с имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения унитарным предприятиям, неразрывно связаны с исследованием вопроса об определении собственника имущества, на базе которого создается предприятие, а также органа, уполномоченного выступать от имени собственника.

Действующим законодательством выделены три публичных собственника: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Собственник имущества государственного и муниципального унитарного предприятия определяется в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным Распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 N 114-рп.

По общему правилу федеральное, государственное, муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в соответствующем реестре федеральной, государственной, муниципальной собственности. Документом, подтверждающим право собственности на отдельные объекты, является свидетельство о внесении в реестр федерального имущества либо соответствующий реестр государственной и муниципальной собственности.

Согласно пп."г" п.1 ст.114 Конституции Российской Федерации и п.15 Постановления N 3020-1 (в ред. от 21.07.1993 N 5475-1) управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации. Оно может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном федеративным договором и законами Российской Федерации. В соответствии с действующими нормативными актами полномочия Правительства Российской Федерации по распоряжению и управлению объектами федеральной собственности были возложены на Минимущество России, а от Минимущества России делегированы соответствующим комитетам по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации.

Закрепление недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, за отдельными федеральными государственными унитарными предприятиями осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" и Положением о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденным Распоряжением Минимущества России от 23.03.1998 N 252-р. В соответствии с п.2.2 этого Положения документом, оформляющим закрепление объекта недвижимого имущества, является издаваемое Мингосимуществом России распоряжение с приложением акта приема-передачи объекта, подписанного передающей и принимающей сторонами. На основании распоряжения оформляется договор о порядке использования закрепленного объекта.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления на объекты недвижимости, закрепленные за унитарными предприятиями, подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.08.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п.1 ст.6 этого Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако п.2 этой статьи установлено, что государственная регистрация возникших после введения Закона в действие ограничений (обременений) или иных сделок с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие указанного Закона.

С учетом изложенного можно сделать вывод, что, прежде чем совершать какие-либо сделки с объектами недвижимости, закрепленными за унитарными предприятиями, необходимо зарегистрировать право хозяйственного ведения или оперативного управления на них в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, по крайней мере, на те объекты, с которыми в будущем планируется эти сделки совершать. Для этого необходимо сделать следующее.

В соответствии с п.2 Постановления Правительства Российской Федерации от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" (с изменениями от 31.10.2002 N 786) заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, а также о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования находящимся в федеральной собственности земельным участком подается организацией, за которой недвижимое имущество закреплено (которой земельный участок предоставлен) на основании акта соответствующего уполномоченного органа.

Во избежание споров с органом юстиции, занимающимся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо четко представлять, какой документ является правоустанавливающим при государственной регистрации права хозяйственного ведения и оперативного управления. Ряд унитарных предприятий предпринимали попытки зарегистрировать право хозяйственного ведения на объекты недвижимости, переданные им, ошибочно представляя при регистрации в качестве правоустанавливающего документа выписку из реестра федерального имущества. Регистрирующий орган в этом случае отказывал в государственной регистрации права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, ссылаясь на то, что реестр федерального имущества ведется в целях инвентаризации и учета федерального имущества и сама по себе выписка из реестра не имеет правоустанавливающего значения. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа поддержал уполномоченный регистрирующий орган юстиции в своих Постановлениях от 10.10.2002 N А13-3431/02-09, от 02.10.2002 N А56-10906/02. В соответствии с выводами суда для государственной регистрации права хозяйственного ведения на объекты недвижимости необходимо, чтобы недвижимое имущество было закреплено за унитарным предприятием на основании акта соответствующего федерального органа государственной власти в порядке, определенном Постановлением N 3.

3 декабря 2002 г. вступил в силу Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в связи с чем статус унитарных предприятий и объем их правомочий, в том числе и по совершению сделок с объектами недвижимости, во многом изменились. Статьей 18 этого Закона предусмотрено, что государственное или муниципальное предприятие распоряжается движимым имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, самостоятельно, за исключением случаев, установленных настоящим Законом, другими федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами. Однако государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Процедура получения согласия собственника имущества при совершении унитарным предприятием сделок с объектами федеральной собственности регулируется нормативными актами Правительства Российской Федерации и соответствующими распоряжениями Минимущества России.

Подробнее процедуру получения унитарным предприятием согласия собственника имущества на совершение сделок с недвижимостью рассмотрим на примере аренды. Так, оформление объектов недвижимости, являющихся федеральной собственностью, принадлежащих унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и передаваемых в аренду иным организациям, регламентируется Постановлением N 3 и Положением о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование.

Основанием для рассмотрения вопроса о передаче в аренду объекта недвижимого имущества является письменное обращение юридического лица о заключении договора аренды. Ходатайство о заключении договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, закрепленных за государственными унитарными предприятиями, должно исходить от собственника унитарного предприятия в лице соответствующего министерства или ведомства. Обращение должно содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в том числе его местонахождение и права заявителя на этот объект недвижимого имущества. К документам должен быть приложен проект договора.

Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества принимается Мингосимуществом России либо (по отдельным поручениям) его территориальными органами путем:

- согласования условий договора аренды, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого органа;

- подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.

Договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, заключаются этими предприятиями с согласия Мингосимущества России. Договор аренды должен соответствовать обязательным условиям, содержащимся в примерном договоре, а сам договор подлежит обязательному учету в Мингосимуществе России или его территориальном органе.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и установленной законодательством государственной регистрации. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в объемах, сроки и в порядке, установленных договором аренды. Арендная плата исчисляется в соответствии с методикой, утверждаемой Мингосимуществом России. Распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 N 396-р с 1 июля 1998 г. введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями. Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом регулируется Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р.

По объектам недвижимости, отнесенным действующим законодательством Российской Федерации к памятникам историко-культурного и природного наследия, договор аренды заключается с одновременным подписанием сторонами охранного обязательства об охране и использовании памятника истории и культуры.

Необходимо обратить внимание еще на один важный момент. Дело в том, что в отличие от других коммерческих организаций унитарные предприятия наделены целевой (специальной) правоспособностью (ст.49 ГК РФ). Поэтому действия унитарного предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. В противном случае подобные сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).

Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда действия предприятия по распоряжению имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения и непосредственно участвующим в производственном процессе, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны в соответствии со ст.168 ГК РФ даже в том случае, если они совершены с согласия собственника.

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом государственных и муниципальных унитарных предприятий должны соответствовать:

- целям деятельности унитарного предприятия;

- целевому назначению этого имущества.

Особый интерес у участников гражданского оборота вызывают сделки с таким объектом недвижимого имущества, как земля. С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) возникает много вопросов об объеме полномочий государственных и муниципальных унитарных предприятий по распоряжению предоставленными им в постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, со дня введения в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных п.1 ст.20 этого Кодекса. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Унитарные предприятия, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу нового ЗК РФ, сохраняют за собой такое право в соответствии с п.3 ст.20 ЗК РФ. Нормы данной статьи исходят из признания ранее возникших прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в отношении тех лиц, которым в настоящее время предоставление указанных прав не предусматривается.

Пункт 4 ст.20 ЗК РФ устанавливает запрет лицам, имеющим земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, осуществлять распоряжение такими земельными участками. Согласно ст.270 ГК РФ к распоряжению земельным участком прямо отнесены передача земельного участка в аренду и безвозмездное срочное пользование. Кроме того, в силу п.2 ст.209 ГК РФ к распоряжению отнесены продажа и залог вещи. Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит положение о недопущении внесения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Из изложенного можно сделать вывод, что п.4 ст.20 ЗК РФ запрещает совершение всех указанных юридических действий в отношении земельных участков, принадлежащих унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. В отношении унитарных предприятий речь идет о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Приведенная норма Закона N 137-ФЗ не предусматривает судебного порядка прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержит иных санкций для предприятий, которые данную норму не исполнят в установленный законодательством срок. Более того, нигде не говорится о прекращении этого права, за исключением добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном ст.53 ЗК РФ. Так как в силу п.3 ст.20 ЗК РФ приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной обязанности никак на правовом положении субъектов прав не отразится. Поэтому переоформление права постоянного (бессрочного) пользования целесообразно осуществлять в отношении тех земельных участков, которыми в будущем необходимо тем или иным образом распорядиться (например, передать в аренду, залог, в уставный капитал хозяйственного общества и т.д.).

Статьей 3 Закона N 137-ФЗ установлено, что переоформление права на земельный участок включает:

- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права согласно данной статье или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст.ст.15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с п.п.2 и 5 ст.22;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст.29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

На уровне Правительства Российской Федерации, а также правительств соответствующих субъектов Российской Федерации документ, специально регламентирующий порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на иные права в соответствии со ст.3 Закона N 137-ФЗ, еще не разработан.

В заключение отметим, что действующее законодательство Российской Федерации имеет четкую тенденцию к ограничению объема правомочий унитарных предприятий по распоряжению объектами недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также к полной прозрачности всех сделок, осуществляемых с собственностью государства. Основания для такого утверждения содержатся в Законе N 161-ФЗ. Это и обязательная реорганизация в форме присоединения всех дочерних организаций государственных унитарных предприятий, и введение обязательного согласования с собственником имущества крупных сделок и сделок с заинтересованностью руководителя унитарного предприятия и его аффилированных лиц, и запрет на получение кредитов и займов без согласия собственника имущества, и многое другое. Логика законодателя в такой постановке вопроса вполне понятна, ведь большинство государственных унитарных предприятий - это крупные хозяйствующие субъекты, за которыми закреплено имущество, стратегически важное для экономики и безопасности страны.

Н.М.Козина

Юрист

ООО "АФК-Аудит"

Подписано в печать

15.07.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——