Вопрос: Организация арендовала помещение и выплачивала арендную плату до заключения договора и его государственной регистрации. Вправе ли организация уменьшить налогооблагаемую прибыль на указанные расходы?

Ответ: В соответствии со ст.161 Гражданского кодекса РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст.131 ГК РФ, п.2 ст.651 ГК РФ, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда, подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

Таким образом, до заключения договора аренды у организации, пользующейся предоставленным нежилым помещением, отсутствовали правовые основания для перечисления арендных платежей. В случае же их фактической уплаты на основании устной договоренности сторон арендатор не вправе принять их в расходы при исчислении налога на прибыль, поскольку расходами согласно ст.252 Налогового кодекса РФ признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. При этом под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. В рассматриваемом случае документальное подтверждение обоснованности произведенных расходов отсутствует.

Вместе с тем обращаем внимание пользователя на положения п.2 ст.425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Включение такого условия в договор аренды позволит уменьшить на сумму арендных платежей налогооблагаемую прибыль, а также принять к вычету НДС, уплаченный в их составе. Однако арендодателю необходимо учитывать, что согласно п.6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.

Учитывая изложенное, рекомендуем организации внести в договор аренды дополнение о распространении условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения. При этом следует помнить, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1 ст.452 ГК РФ).

Важно также отметить, что несмотря на требования гражданского законодательства об обязательной государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе аренды (ст.131 ГК РФ, п.2 ст.651 ГК РФ, ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), гл.25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ не связывает порядок налогообложения операций, осуществляемых в рамках договора аренды, с наличием государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года.

Е.А.Скаковская

Центр исследований

проблем налогообложения

и бухгалтерского учета

15.04.2003

————