Вопрос: ООО по договору купли - продажи приобрело в 2002 г. часть здания у организации, являющейся одновременно и собственником земельного участка, на котором здание находится. Обязана ли организация платить земельный налог, если у нее отсутствует договор аренды или купли - продажи земли?

Ответ: Согласно ст.1 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (ред. от 25.07.2002, с изм. от 24.12.2002) собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов (т.к. арендаторы земельный налог вообще не уплачивают), облагаются ежегодным земельным налогом. Понятия "собственники земельных участков", "землепользователи" и "землевладельцы" определены п.3 ст.5 Земельного кодекса РФ (п.1 Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 по применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" (ред. 12.04.2002)).

В п.3 ст.5 ЗК РФ даны следующие определения указанных понятий:

- собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

В силу положений п.п.1, 4 ст.20, п.п.1, 2 ст.21 и п.1 ст.24 ЗК РФ организация в результате осуществления представленной в вопросе сделки ни землепользователем, ни землевладельцем являться не может.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Возникновение права собственности на земельный участок в обязательном порядке удостоверяется документами, предусмотренными Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 11.04.2002) (п.1 ст.26 ЗК РФ).

Таким образом, если в представленной ситуации покупка части здания не влечет за собой автоматическую обязательную покупку части земельного участка под ним вследствие невозможности выделения ее в натуре вместе с частью земельного участка, то организация собственником земли не является и земельный налог не уплачивает. В ином случае в силу п.п.1, 4 ст.35 ЗК РФ организация после покупки части здания обязана была стать собственником земельного участка.

В период действия Земельного кодекса РСФСР (см. ст.37 ЗК РСФСР) приобретение организацией части здания рассматривалось налоговыми органами в качестве достаточного основания для привлечения ее к уплате земельного налога даже в отсутствие правоустанавливающих документов на владение землей, что подтверждалось арбитражной практикой (см., в частности, Постановление Президиума ВАС РФ N 1867/00 от 15.08.2000, Постановление ФАС Волго - Вятского округа от 03.08.2000 N А29-739/00А). В то же время ФАС Северо - Западного округа в Постановлениях от 04.07.2000 N А56-1064/00 и от 15.05.2000 N А56-31083/99 исходил из того, что при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок собственник недвижимости не обязан был уплачивать земельный налог.

Следовательно, если в результате представленной в вопросе сделки организация на основании п.п.1, 4 ст.35 ЗК РФ должна была стать собственником земли, но возникновение права собственности должным образом не оформила, то можно предположить, что налоговые органы, как и в период действия ст.37 ЗК РСФСР, будут требовать уплаты земельного налога. Однако арбитражная практика в отношении применения п.1 и пп.1 п.4 ст.35 ЗК РФ для целей исчисления земельного налога на данный момент не сложилась и сказать что-либо определенное по этому вопросу сейчас не представляется возможным.

При этом находим необходимым отметить, что в настоящее время согласно действующей норме ст.16 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 и п.4 Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 за земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

По нашему мнению, указанная норма должна применяться в части, не противоречащей вышеизложенным положениям ЗК РФ, т.е. только на основании ст.16 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 и п.4 Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 привлечь к уплате земельного налога организацию, не являющуюся собственником земельного участка и осуществившую представленную в вопросе сделку, после вступления в силу ЗК РФ налоговые органы не вправе.

А.И.Дыбов

Центр исследований

проблем налогообложения

и бухгалтерского учета

10.04.2003

————