"Налоговые известия Московского региона", N 5, 2003

ИСТОРИЯ, ПРАКТИКА И ПЕРСПЕКТИВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

ИМУЩЕСТВА

В жизни нет ничего неизбежного, кроме смерти и налогов.

Бенжамин Франклин (1706 - 1790)

Каждый гражданин, получающий доход и (или) имеющий в собственности то или иное имущество, задается вопросом: почему я должен платить налоги, тем более налоги за имущество, приобретенное на личные, заработанные денежные средства?

Чтобы развеять сомнения по поводу справедливости взыскания платежей, необходимы знание истории возникновения налогов, их природы и роли в функционировании любого государства, понимание принципов их возвратности налогоплательщику за счет получаемых от общества гарантий защиты его жизни и здоровья, прав, получения образования, предоставления иных социальных услуг. Это позволит реально оценить значимость уплачиваемых налогов и будет способствовать осознанному исполнению возложенной государством обязанности по уплате налогов. Но прежде всего дадим определение налога.

Налог - обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с хозяйствующих субъектов и граждан в форме отчуждения принадлежащих им денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Налоги появились много столетий назад, еще на заре человеческой цивилизации в связи с возникновением первых общественных потребностей. Налоговая система возникала и развивалась с момента образования государства. Развитие и изменение форм государственного устройства неизменно влекли преобразование налоговой системы. С развитием государства налоги постепенно стали главным источником пополнения государственной казны.

Социально-экономическая сущность, роль и назначение налогов определяются экономическим и политическим строем общества, природой и задачами государства, а также историей становления системы налогов.

Налоги направляются на финансирование расходов, связанных с обеспечением защиты страны (содержание армии, военного, морского и воздушного флота), защиты граждан (финансовое обеспечение полиции, пожарных, служб по ликвидации чрезвычайных ситуаций), созданием системы здравоохранения, образования, культуры, науки, содержанием органов управления и т.д.

Соотношение налогов, уплачиваемых юридическими и физическими лицами, в различных странах неодинаково. В России на современном этапе основная часть поступлений в бюджет обеспечивается налоговыми платежами юридических лиц. Удельный вес налогов с граждан еще недостаточно высок ввиду низких доходов большей части населения и отсутствия накопленного имущества. Но постепенно в налоговой системе России, как и большинства развитых стран, происходит перенос налогового бремени с организаций на физических лиц.

Граждане любого государства вносят в казну различные налоги, сборы и пошлины. Большинство граждан уплачивают одновременно несколько налогов: подоходный налог и ряд налогов на имущество, которые в большинстве стран рассматриваются как налоги на накопленное богатство.

Имущественные налоги: на имущество, земельный (иногда земельный и имущественный налог объединяются, образуя налог на недвижимость), транспортный, на наследство и дарение, - являясь неотъемлемой частью налоговой системы любого государства, как правило, служат основой доходной части местных бюджетов.

Налоги играют важнейшую роль в жизни каждого человека. Но поскольку взимаемые с физических лиц налоги не являются добровольными платежами, отношение к ним со стороны населения неоднозначное, вплоть до серьезного противодействия их сбору. В древних Афинах вообще считалось, что свободный гражданин отличается от раба тем, что не должен платить налогов. Бытовало мнение, что личные, в том числе имущественные, налоги носят печать рабства. Полноправные граждане считали их унизительными для себя. Афиняне готовы были добровольно вносить пожертвования, а дань получали с побежденных врагов или с союзников. Но когда предстояли крупные расходы, народное собрание устанавливало процентные отчисления от доходов.

Прообразом современного государства, а вместе с ним и системы налогообложения принято считать государственное устройство Древнего Рима. На ранней стадии развития этого государства в мирное время налоги не взыскивались, поскольку расходы на управление городом и государством были минимальными (избранные магистраты работали безвозмездно, ради почета, даже вкладывая собственные средства). Но во время войны жители Рима облагались налогами в соответствии с количеством имущества и доходами. С развитием государства вводились новые государственные и местные налоги и повинности. В мирное время налоги снижались, а некоторые, введенные в периоды войн, отменялись совсем. Главным источником доходов в римских провинциях служил поземельный налог. Облагалась налогом и другая собственность: недвижимость, ценности, живой инвентарь.

Многие традиции Древнего Рима перешли к Византии, в которой взыскивалось более 20 налогов. Но слишком тяжелое налоговое бремя впоследствии привело к сокращению налоговой базы и, соответственно, к финансовым кризисам.

В Европе современное государство раннего периода новой истории появилось в XVI - XVII веках. Но на этом этапе еще не существовало ни теории налогов, ни достаточного аппарата чиновников для их регулярного сбора. В этот период в ряде европейских стран применялась система откупов.

В качестве основных налогов, практиковавшихся почти во всех странах, можно назвать поземельные налоги, налоги со строений, подушные налоги, акцизы, местные налоги.

Одним из наиболее древних и распространенных является налог со строений, первоначально называемый налогом "с дыма". Он существовал еще у древних славян. В Великобритании в средние века взималась подать со строений по количеству "дымов" - с каждого "дыма" по два шиллинга. Затем подать "с дыма" преобразовалась в подать "с окна". Ставки этой подати неоднократно менялись. Во Франции основными местными налогами являлись поземельный налог, налог со строений, личный и промысловый налоги.

В России земельно-имущественные отношения сложились еще в глубокой древности, тогда как налоговая система стала формироваться только в период становления российской государственности.

В 882 г. два крупнейших политических центра древних славян (г.г. Киев и Новгород) объединились под властью г. Киева, образовав древнерусское государство. Оно представляло собой объединение племен, в котором отсутствовало деление вещей на движимое и недвижимое имущество, но уже различалось право собственности и право владения. Нормы "Русской Правды" обеспечивали защиту частной собственности, регламентировали порядок ее передачи по наследству, по обязательствам и договорам.

В древнерусском государстве субъектами права собственности были свободные люди. Объектами права собственности выступали земля, скот, орудия труда и т.п. Основным источником доходов казны была дань. Длительное время на Руси главным объектом прямого налогообложения являлась земля. Впоследствии большое распространение получил введенный налог на имущество. Он взимался в размере 3 коп. с четверти переходившей по наследству земли со всех без исключения, даже с наследников по прямой линии.

В 1863 г. с мещан вместо подушной подати стал взиматься налог с городской недвижимости - жилых домов, заводов, фабрик, бань и т.п. С 1894 г. стал взиматься государственный квартирный налог. Ставка налога дифференцировалась в зависимости от наемной цены квартиры. Налогом облагался содержатель квартиры независимо от того, являлся ли он собственником или арендатором. От налога освобождались: духовенство христианского вероисповедания, дипломатические представители, члены императорского дома, жильцы домов при промышленных предприятиях. Поступления от него росли достаточно высокими темпами.

Наиболее крупным из местных налогов, взимаемых в городах, был налог с недвижимых имуществ. Ставка налога определялась городской Думой в процентах с чистого дохода, получаемого от данных имуществ. При невозможности оценить чистый доход за основу обложения бралась стоимость имущества. Ставка налога по Городовому положению не могла превышать 10% от чистого дохода или 1% от стоимости имущества.

В дальнейшем система налогообложения, в том числе имущества граждан, развивалась и на современном этапе уже сложились основные виды этих налогов. В настоящее время в рыночной экономике налоги не только являются основным источником доходов бюджета, но и служат инструментом регулирования экономики, выполняют социальные функции перераспределения доходов, определяют общественный статус личности. Поэтому налоговая система является важнейшим элементом рыночных отношений, от которого во многом зависит успех тех или иных экономических преобразований государств.

Введенная в действие в 1992 г. в связи с политическими и экономическими преобразованиями в России налоговая система на практике в большинстве случаев не соответствовала условиям периода перехода к рыночным отношениям и не учитывала реальную экономическую ситуацию, т.е. не в полной мере выполняла заданные ей функции. В результате она не обеспечивала на должном уровне потребности государства в средствах на финансирование таких первоочередных программ, как перестройка производства и конверсия военной промышленности, не говоря о программах социальной защиты населения в условиях перехода к рынку, и не решала проблем финансового обеспечения местного самоуправления.

В связи с этим на современном этапе в России проводится масштабная налоговая реформа. И многое в совершенствовании основных налогов на доходы организаций и физических лиц и косвенных налогов уже сделано. Следующий шаг предстоит сделать в сфере земельно-имущественных отношений и налогообложения недвижимости. Но для успешного завершения начатых преобразований, формирования цивилизованных отношений в этом весьма специфичном секторе экономики не обойтись без тщательного анализа налоговых систем зарубежных стран с развитой рыночной экономикой, накопивших достаточно богатый опыт налогообложения в результате относительно стабильной политической и экономической обстановки, изучения тенденций изменений. При этом не надо забывать, что огромный практический и теоретический опыт иностранных государств может быть использован лишь в качестве объекта изучения и анализа. Введение же отдельных норм в российское налоговое законодательство допустимо только с учетом сложившихся социально-экономических условий на конкретном этапе и экономических, социальных и политических перспектив развития страны в целом и ее административно-территориальных образований.

Налог на недвижимое имущество взимается почти в 130 странах. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти (Испания, Швейцария, Швеция, Германия, Нидерланды, Дания, Франция). Наибольший удельный вес этот налог имеет в Великобритании - около 10%, в США - 9,1%, Канаде - 8,2%, Японии - 5,7%, Австралии - 4,6%.

Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти. Даже если ему придается статус федерального налога, предусматривается его распределение между бюджетами всех уровней.

В отдельных странах налог на недвижимое имущество превышает 90% местного бюджета (отдельные штаты Австралии). До 80% поступления от налога на недвижимость достигают в Канаде, в США - до 75% (в Нью-Йорке - 40% собственных доходов бюджета).

В налоговом законодательстве зарубежных налоговых систем в качестве объектов налогообложения выступают земля, здания и сооружения. В большинстве случаев плательщиками налога определены владельцы имущества (в отдельных странах налог уплачивается арендатором недвижимости или владельцем и арендатором недвижимости совместно). При определении налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость облагаемых объектов, что, по мнению зарубежных специалистов, стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость, в других - капитальная, т.е. аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Методика определения оценочной стоимости может быть различной: основываться на изучении и сравнении цен рыночных сделок с объектами недвижимости; базироваться на капитализации дохода от потенциально наилучшего и самого выгодного использования недвижимости; определяться с использованием затратного метода (т.е. расчета расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости). Но могут быть применены и все три перечисленных метода.

Рыночная стоимость объектов недвижимости обычно определяется на основе наивысшей стоимости собственности, что может быть поводом к возникновению проблем во взаимоотношениях с налогоплательщиками при использовании недвижимости для таких целей, которые не могут привести к появлению наивысшей стоимости имущества. В таких случаях налогоплательщику предоставлено право оспаривать применяемую для целей налогообложения стоимость имущества.

При определении стоимости объектов налогообложения обычно используется не индивидуальная оценка каждого объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов. Такой способ оценки соответствует главной задаче налогового администрирования - собрать достаточно большое количество налогов в бюджет при минимизации затрат для общества.

Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета объектов и субъектов налогообложения. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения одновременно нескольких реестров на различных уровнях власти до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран используются компьютерные технологии.

Одним из элементов оценочного процесса является обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти. В случае необходимости от налогоплательщика может требоваться предоставление дополнительной информации.

Права налогоплательщиков на получение доступа к централизованной базе данных значительно различаются в разных странах. В одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют. В других им могут направляться выдержки из реестра, в случае если проведена корректировка и внесены изменения. Кроме того, предусматривается возможность предоставления налогоплательщикам информации об оценке и других аналогичных данных.

В зарубежных странах различается и подход к предоставлению льгот по уплате налога на недвижимость. От уплаты налога могут освобождаться как сами объекты, так и налогоплательщики. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков исходя из того, что налогом облагается сама недвижимость, а не ее владелец. Вместе с тем в некоторых странах имеет место сочетание этих вариантов.

Льготы могут предоставляться категориям налогоплательщиков, т.е. отдельным социально незащищенным группам налогоплательщиков (пенсионерам, инвалидам и т.п.). Кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов.

Во избежание "перекладывания денег из одного кармана в другой" от уплаты налога могут освобождаться объекты недвижимости, обеспечивающие осуществление общественно-полезных видов деятельности, объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности. В большинстве стран полностью или частично освобождаются от налогообложения объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, религиозных целей. С целью стимулирования отдельных видов деятельности льготы могут предоставляться на некоторый фиксированный срок.

Как правило, налог взыскивается независимо от получаемого владельцем недвижимости дохода. Вместе с тем сам налог может служить основой для разнообразных вычетов, в том числе из подоходного налога.

Установление ставок налога зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения различают фиксированные и переменные ставки налога.

Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определяется заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы - переменная величина.

В других странах местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога является переменной величиной. При этом некоторые местные органы власти наделены самыми широкими правами в выборе размеров ставок, в большинстве других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или то и другое вместе. Конкретный размер ставки может варьироваться по странам от долей процента до 7 - 10% при различных коэффициентах налогообложения.

В зависимости от экономических, политических и социальных условий конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране имеют ряд особенностей.

Так, во всех провинциях в Канаде взыскивается единый налог на недвижимое имущество, который является местным и в целом основывается на рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся. Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

По общему правилу местные налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога. Однако налоги на имущество, выплачиваемые на незастроенные земли, могут быть основой вычетов только в размере валового дохода с этой земли. Исключение из этого ограничения существует для компаний, чей основной бизнес заключается в сдаче в аренду, найме, продаже или застройке недвижимого имущества. Ограничивается также возможность вычетов на основе местных налогов на имущество, появившихся в результате постройки, реставрации или перестройки здания.

В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности. Налогооблагаемая база в этой стране - предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный за недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.

Во Франции взимаются три различных налога: налоги на имущество, отдельно на застроенные и незастроенные участки земель, и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье - это различные виды налогов, которые могут налагаться одновременно на собственника жилья.

Налог на застроенные участки земли применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных ежегодно устанавливаемых органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица, достигшие 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на застроенные участки (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки) исчисляется путем умножения 80% условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. От его уплаты освобождаются участки, находящиеся в государственной собственности, и могут освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

Налог на жилье - местный налог, уплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении на 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром, на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика. От налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Во всех случаях местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В Германии налог на недвижимость устанавливается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка колеблется от 0,98 до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических - подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях или является источником дохода, к примеру сдается в аренду.

От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях могут иметь меньшую стоимость в случаях если они арендуются как жилье или используются для проживания. Не начисляется налог на недвижимость на жилища, построенные после 31 декабря 1981 г. и до 1 января 1992 г., в течение 10 календарных лет после даты постройки.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании, может облагаться тремя видами налога на недвижимость: налогом на недвижимость, окружным налогом на недвижимость, местным налогом на недвижимость, используемую под офисы, отели, заводы, мастерские и для иных сходных коммерческих целей.

Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов из подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Налогоплательщиком обычно является владелец недвижимости. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база - это стоимость только земли. Здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, в качестве налогооблагаемой базы принимается стоимость здания, но не земли.

Ставка муниципального налога на недвижимость может быть в среднем от 0,6 до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.

В Голландии налог на недвижимость ежегодно налагается местными органами и состоит из двух частей, взимаемых соответственно с собственников и с пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, оно уплачивает обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления и составляет от 0,1 до 0,9% стоимости). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях, и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов при расчете налога на прибыль компаний (для физических лиц налог на недвижимость может быть основой вычетов по подоходному налогу, если собственность используется в коммерческих целях). Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.

В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогооблагаемая база - кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Этот налог может быть основой вычета для расчета налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для определения подоходного налога физических лиц).

В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе, и 0,3% - в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.

В Швеции государственный налог на недвижимость уплачивается со всех видов недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года более раннюю, чем соответствующий налоговый год (для частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается существенное преимущество: органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю необходимую им информацию.

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир, 1,0% - на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% - на промышленную собственность. Новые жилые помещения на первые 5 лет освобождаются от налога, на следующие 5 лет ставка составляет 50% базовой.

Все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов при расчете налога на доходы компаний.

В США и Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость взимаются в некоторых штатах (США), либо кантонах (Швейцария), либо на уровне кантонов - штатов, либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок.

В среднем налог на имущество в США составляет 1,4% от стоимости имущества. Налог поступает в бюджеты графства, города, школьных и парковых округов. В двух штатах освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет.

Япония. Налог уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% от стоимости имущества. Переоценка его производится один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и все недвижимое имущество на ней. Освобождение от уплаты налогов дается по новостройкам в течение нескольких лет. Предоставляемые в Японии льготы относятся исключительно к объектам недвижимости.

За рубежом налоги на недвижимость составляют основной гарантированный источник доходов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянством местоположения и их юрисдикция легко фиксируется.

В России налогообложение недвижимого имущества осуществляется в основном в соответствии с общепринятыми в зарубежной практике принципами. Но, естественно, имеет ряд специфических особенностей.

Действующая в настоящее время в России система налогообложения недвижимости представлена рядом налогов, взыскиваемых с юридических и физических лиц. Они были введены в результате проведенной в 1992 г. налоговой реформы, связанной с переходом к рыночным отношениям. В это время на территории России одновременно были введены Законы РФ "О налоге на имущество предприятий", "О плате за землю", "О налогах на имущество физических лиц", предусматривающие порядок исчисления и взыскания налогов с отдельных видов имущества юридических и физических лиц со специфичными для каждого налога ставками, методикой определения налогооблагаемой базы и т.п. Все перечисленные Законы действуют и в настоящее время. Введенные имущественные налоги отнесены к местным налогам, за исключением налога на имущество предприятий, который имеет статус регионального налога.

За десятилетнюю практику сбора имущественных налогов налоговыми органами учтено более 53 млн граждан - плательщиков налога на строения, помещения и сооружения. Свыше 40 млн человек - плательщиков земельного налога. Из общего числа юридических лиц более 2,5 млн уплачивают налог на имущество предприятий и земельный налог. Обеспечивается значительное поступление в доход бюджета имущественных налогов.

Но несмотря на устойчивые тенденции развития рынка недвижимого имущества, рост стоимости принадлежащих гражданам строений и, соответственно, поступлений в доход бюджета налога на имущество физических лиц, удельный вес этого налога все еще невысок и колеблется в пределах 1,5%. Причинами этого являются: неполный учет объектов недвижимости; отсутствие данных об оценке отдельных объектов налогообложения; уклонение значительного числа владельцев имущества от уплаты налога (они избегают государственной регистрации вновь возведенных и уже эксплуатируемых строений, таких, как дорогостоящие коттеджи и отдельно стоящие особняки); отсутствие реальной оценки стоимости строений для целей налогообложения; ненадлежащий контроль за своевременным представлением соответствующими организациями сведений, необходимых для исчисления и взыскания налога.

Не способствует увеличению поступлений применяемая в настоящее время методика определения базы этого налога, которая исчисляется по инвентаризационной стоимости строений (восстановительной стоимости объекта с учетом износа), определяемой нормативными актами Госстроя России. Действующая методика не учитывает действительные потребительские свойства объекта, в связи с чем инвентаризационная стоимость существенно отличается от реальной стоимости объектов обложения налогом на имущество на вторичном рынке недвижимости.

Не в полной мере представительными органами субъектов Российской Федерации используются права по установлению дифференцированных ставок налога, в результате их размер в среднем не на много превышает минимальный (0,11%) при максимальной ставке 2%. Понятно, что такое положение не стимулирует эффективное использование объектов недвижимости и не способствует повышению собираемости налога.

Ввиду совокупности перечисленных причин реализация положений указанных законов по имущественным налогам длительное время не оказывала существенного влияния на формирование местных бюджетов, а затраты по администрированию налогов на имущество существенно превышали платежи в бюджет. Из-за этого возникла необходимость введения федерального законодательства о налоге на недвижимость, создания системы учета и оценки недвижимости для целей налогообложения, расширения эксперимента по налогообложению недвижимости, внесения изменений в действующее земельное законодательство.

Вместе с тем, не дожидаясь изменений в законодательстве о налогообложении недвижимости, отдельные регионы России стали принимать меры для повышения статуса налога на имущество в местных бюджетах. И это представляется дальновидным, поскольку предстоит введение в действие регионального единого налога на недвижимость. Ведь эффективность ввода нового налога будет зависеть от готовности регионов.

Так, Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области совместно с Управлением МНС России по Ленинградской области и Управлением инвентаризации и оценки недвижимости Ленинградской области разработана и утверждена форма Типового договора о возведении индивидуального жилого дома, дачного и жилого строения в садоводстве. В договоре ограничивается срок возведения и ввода в эксплуатацию жилого строения и предусмотрены штрафные санкции за нарушение условий договора. Для граждан, продолжающих строительство, издан Приказ Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 6 октября 1999 г., разрешающий приемку в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, дачных строений, строительная готовность которых достигла уровня, обеспечивающего основные потребности человека в процессе проживания, техническую надежность и эксплуатационную безопасность.

Кроме того, постановлением Правительства области утверждена и осуществляется программа по развитию системы государственной оценки недвижимого имущества.

Президентом Республики Башкортостан еще в 1998 г. был принят Указ "О мерах по обеспечению полного поступления в бюджет налога на строения, помещения и сооружения граждан", которым предусмотрено право налоговых органов при отсутствии инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, производить их оценку исходя из стоимости одного кубического метра в зависимости от категории строений. Данным Указом для целей налогообложения законченными строительством считаются строения, имеющие стены, крышу, окна и двери. Это решает проблему недостроя.

В соответствии с Постановлением главы Администрации Костромской области от 17 января 2000 г. N 9 "О мерах по обеспечению декларирования физическим лицами совокупного дохода за 1999 г. и увеличению собираемости местных налогов" в ряде администраций городов и районов установлены методы массовой оценки строений, не имеющих инвентаризационной стоимости, по идентичным типам и видам строений, в результате чего более 5 тыс. строений были оценены и обложены налогом.

Законодательная Дума Хабаровского края приняла Закон от 25 июля 2000 г. N 233 "О техническом учете объектов недвижимости на территории Хабаровского края", который предусматривает обязательный технический учет объектов недвижимости, находящихся на территории края или вовлекаемых в гражданский оборот, а также создание Единого государственного перечня объектов недвижимости на территории края. За непостановку на технический учет объектов недвижимости собственники (владельцы) привлекаются на основании этого Закона к административной ответственности.

В Кировской области принято Распоряжение губернатора от 22 февраля 1999 г. N 166 "О дополнительных мерах по выполнению Закона Российской Федерации "О налоге на имущество физических лиц", которое направлено на принятие мер к выявлению строений, не прошедших государственную регистрацию, и в связи с этим не заплативших налог. Указанным Распоряжением на территории области введено декларирование гражданами принадлежащих им на праве собственности строений, не прошедших государственную регистрацию. Изданное через год Постановление Администрации области от 28 марта 2000 г. N 107 "Об утверждении показателей готовности видов работ для приемки в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) индивидуального жилого дома" предусматривает создание при администрациях городов и районов постоянно действующих комиссий по выявлению неучтенных объектов недвижимости. По поручениям этих комиссий органы БТИ на безвозмездной основе по упрощенной методике проводят оценку для целей налогообложения. В результате проведенной работы в 2000 г. дополнительно зарегистрировано и оценено для целей налогообложения более 110 тыс. строений.

Принципиально изменен подход к организации сбора имущественного налога в г. Москве. Налоговая база в этом мегаполисе формируется централизованно на уровне Управления МНС России по г. Москве с привлечением большого объема разносторонних исходных данных, полученных от Московского городского БТИ, Департамента муниципального жилья и жилищной политики, Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЗАГСа г. Москвы, Комитета социальной защиты населения.

Создание централизованной интегрированной налоговой базы высвободило налоговые инспекции города для выполнения ими прямых обязанностей по исчислению и сбору налога на имущество физических лиц. В рамках проекта АИС "Налог 2 Москва" проводится работа по созданию в Управлении автоматизированной подсистемы "Градообразующая база имущественных налогов физических лиц регионального и территориального уровней", которая позволит создать базу данных об имущественном состоянии каждого налогоплательщика в г. Москве по системе "Досье".

Успешно завершен впервые в истории налоговой системы проводившийся налоговым Управлением г. Москвы в целях дальнейшего повышения собираемости налогов на имущество физических лиц эксперимент по внедрению технологии обработки централизованной печати и рассылке налоговой корреспонденции по налогу на имущество физических лиц налогоплательщикам через почтовые отделения связи УФПС "Моспочтамт". Для его обеспечения была проделана большая организационная работа по техническому оснащению этого процесса, разработке программного обеспечения централизованной распечатки и доставке налоговой документации.

Но наиболее заметные мероприятия проведены в г.г. Великом Новгороде и Твери.

В соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1997 г. N 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" в двух городах России проводится экономический эксперимент по введению единого налога на недвижимость. Эксперимент рассчитан на 1997 - 2003 гг.

С момента введения налога на недвижимость юридические и физические лица, являющиеся плательщиками налога на недвижимость, поэтапно освобождаются от уплаты налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц и земельного налога. При этом представительным органам местного самоуправления этих городов предоставлено право своими решениями устанавливать порядок перевода отдельных категорий юридических и физических лиц на уплату налога на недвижимость и замещения им вышеуказанных налогов на территориях названных городов.

Объектами налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

База налога на недвижимость в указанных городах исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи. Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления. В целях сохранения социального равенства собственников жилых помещений и нанимателей жилья на период эксперимента налоговая база на недвижимость жилого назначения определена в размере не более 50% от оценки рыночной стоимости квартир и нежилых помещений.

Представительным органам г.г. Великого Новгорода и Твери предоставлено право самостоятельно устанавливать ставки налога в определенных Федеральным законом предельных размерах ставок налога на недвижимость от оценки рыночной стоимости:

- по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам - не более 0,5%;

- по гаражам на одно-два машино-места - не более 1%;

- по объектам недвижимого имущества, используемым в целях промышленного производства, - не более 2%;

- по иным объектам - не более 5%.

В целях учета объектов недвижимости для налогообложения произведена инвентаризация всех земельных участков, зданий, строений и сооружений с присвоением земельным участкам кадастрового номера и создавался налоговый реестр объектов недвижимости. Это позволило только в Великом Новгороде выявить более двух тысяч неучтенных строений и сооружений.

В условиях эксперимента расчет рыночной стоимости при оценке недвижимости для целей налогообложения проводится методами массовой оценки недвижимости с использованием конкретных методик, утверждаемых органами местного самоуправления. При этом используются компьютерные методы оценки.

В целях реализации Федерального закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери" на территории г. Великого Новгорода налог на недвижимость введен с 1 января 2000 г. в отношении юридических лиц. В связи с проводимым экспериментом были разработаны и утверждены Положение о налоге на недвижимость, Методика оценки стоимости объектов недвижимости и Положение о порядке ведения реестра объектов недвижимости для целей налогообложения, а также Положение о комиссии по рассмотрению обращений, заявлений и жалоб налогоплательщиков. Создан единый реестр объектов недвижимости. На основании налоговых уведомлений налогоплательщики представляют в налоговые органы налоговые декларации по налогу на недвижимость и производят ежеквартальную уплату налога.

В целях введения налога на недвижимость в г. Твери проводилась работа по созданию и поддержанию в актуальном режиме реестра недвижимости в рамках городской информационной системы, разработке методики оценки объектов недвижимости и автоматизированной системы управления налогом на недвижимость и ее эксплуатации, подготовке нормативно-правовой базы для введения налога. На основе анализа сотен рыночных сделок с использованием дополнительных характеристик объектов налогообложения (принадлежность земельного участка к исторической или элитной части города, доступность основных магистралей города, инженерная и социальная инфраструктура и т.п.) разработана методика оценки земли.

Как показала практика введения налогообложения недвижимости, труднее всего оказалось обеспечить полный учет объектов недвижимости и их оценку для целей налогообложения. Для реализации перехода на обложение организаций и физических лиц налогом на недвижимость необходимо создать правовые условия для развития рынка недвижимости, обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав и интересов собственников и владельцев на принадлежащие им объекты недвижимости. Также потребуется проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, разработка единой методики оценки недвижимости для целей налогообложения и проведение на ее основе оценки всех объектов недвижимости.

Конечно, еще рано подводить итоги эксперимента, но уже сейчас можно предположить, что при замене трех имущественных налогов (на имущество предприятий, на имущество физических лиц и земельного) единым налогом на недвижимость могут иметь место потери в доходной части бюджетов за счет вывода из налоговой базы активной части основных производственных фондов (машин, оборудования).

Решение назревших проблем в сфере имущественных налогов - задача рабочей группы, состоящей из специалистов Госстроя, Земельного кадастра и экономических министерств, в том числе МНС России.

В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 гг.), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, определены стратегические цели государственной политики в области недвижимости. В соответствии с этой Программой будут созданы условия для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения общества и граждан, а также рационального использования земель всех форм собственности как одного из условий экономического развития Российской Федерации. Замена платы за землю, налога на имущество физических лиц одним налогом на недвижимость создаст постоянный источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости.

Разрабатываемая Росземкадастром с участием других заинтересованных ведомств Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости на 2002 - 2007 годы" нацелена на осуществление разработок и массовое внедрение методик и технологий кадастрового учета для целей создания единых объектов недвижимости на основе прав на земельный участок.

В феврале 2003 г. Правительством РФ переданы на рассмотрение Государственной Думы четыре новые главы части второй Налогового кодекса РФ по следующим местным налогам: налогу на имущество организаций (гл.30), налогу на имущество физических лиц (гл.31), земельному налогу (гл.32), налогу на наследование и дарение (гл.33). Это свидетельствует о начале реформы имущественных налогов. При этом предусматривается, что налоги на имущество организаций и физических лиц, а также земельного налога будут действовать до введения в России единого налога на недвижимость, который предполагается ввести с 2006 г.

Налог на имущество физических лиц в качестве местного налога предполагается ввести с 2004 г. Проектом гл.31 НК РФ налогоплательщиками определены собственники имущества, объектами налогообложения - жилые дома, квартиры, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, подлежащие государственной регистрации. Ставку налога предполагается снизить с 2 до 0,1%, т.е. уменьшить в 20 раз при существенном расширении налоговой базы за счет изменения подхода к определению инвентаризационной стоимости, которая будет приближена к рыночной. Методика расчета реальной стоимости имущества уже разработана Госстроем.

Г.Н.Присягина

Управление МНС России

по г. Москве

Подписано в печать

10.05.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——