"Бухгалтерский учет", N 9, 2003

ЖИЛЬЕ СОТРУДНИКУ: УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Существовавшая в советское время практика предоставления работникам служебных жилых помещений и мест в общежитиях в последнее десятилетие не исчезла, но значительно видоизменилась. Вниманию читателей представляется серия статей, посвященных предоставлению жилья работникам организациями-работодателями.

Основными законодательными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются:

- Гражданский кодекс РФ;

- Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики";

- Жилищный кодекс РСФСР <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> В настоящее время в российском законодательстве действует правило о том, что более поздние правовые нормы имеют приоритет над более ранними. Поэтому в случае противоречия между правовыми нормами ГК РФ и ЖК РСФСР будут действовать нормы принятого позднее ГК РФ. Кроме того, в соответствии со ст.3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законодательных актах, должны соответствовать ГК РФ.

Гарантии и компенсации,

предусмотренные законодательством

Стоимость предоставляемого работникам организации в соответствии с установленным российским законодательством порядком бесплатного жилья (или суммы денежной компенсации при его непредоставлении) относится в состав затрат на основное производство в соответствии со ст.255 НК РФ. Налогооблагаемую базу по налогу на прибыль уменьшают только расходы по предоставлению жилья, предусмотренные федеральным законодательством <**>.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Существует и другое мнение. В соответствии со ст.255 НК РФ в расходы организации на оплату труда включаются любые начисления работникам в денежной и (или) натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления, а также расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами. Если предоставление жилья предусмотрено в трудовом (коллективном) договоре, а расходы документально оформлены и обоснованы (ст.252 НК РФ), они могут учитываться при определении налогооблагаемой базы налога на прибыль. Экономическая обоснованность расходов по предоставлению жилья может заключаться в том, что организация не могла найти необходимого специалиста по месту своего нахождения.

В перечень гарантий и компенсаций для наемных работников, содержащийся в ст.165 ТК РФ, обеспечение постоянным жильем не включено. Однако в настоящее время действуют иные законодательные акты, предусматривающие льготы по обеспечению жильем ограниченного круга трудящихся.

Так, например, Закон РСФСР от 21.12.1990 N 438-1 предусматривает предоставление жилья семьям, переселяющимся в трудонедостаточные районы для работы в сельском хозяйстве. Федеральный закон от 20.06.1996 N 81-ФЗ предусматривает предоставление беспроцентных ссуд для приобретения жилья работникам, проработавшим на тяжелых работах и работах с опасными и (или) вредными условиями труда по добыче (переработке) угля, и молодым специалистам, занятым на таких работах и не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий. Закон РФ от 19.02.1993 N 4520-1 устанавливает, что работодатель обязан обеспечить работника и членов его семьи жилой площадью в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. Есть и другие законодательные акты, предусматривающие льготы по предоставлению жилья.

Организация может предоставить жилье работнику различными способами: временно или навсегда, на платной основе или безвозмездно, в собственность или внаем. Работодатель может выделить жилое помещение, числящееся на его балансе, а может оплачивать расходы сотрудника по найму жилья либо выдать работнику заем на покупку жилья. В зависимости от ситуации передача сотруднику жилого помещения оформляется договорами купли-продажи, дарения и др.

Купля-продажа жилого помещения

Заключение договора купли-продажи жилого помещения регулируется § 7 гл.30 ГК РФ. Купленная квартира может быть оформлена на организацию или на имя конкретного сотрудника. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Если квартира (иное жилище) принадлежит организации (была куплена либо получена по другому договору: мены, уступки требования и т.п.), то последняя будет продавцом, а работник - покупателем. Если квартира не принадлежит организации, то организация, будучи покупателем, может заключить договор в пользу третьего лица - своего работника. Право собственности на квартиру в этом случае переходит от продавца к третьему лицу (к работнику).

Договор продажи квартиры (иного жилища) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре по продаже квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, договор должен предусматривать цену приобретаемой недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор купли-продажи считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Кроме этого, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ).

Дарение квартиры работнику

Безвозмездная передача квартиры работнику называется дарением и регулируется гл.32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст.572 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации (ст.574 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Если организация в надлежаще зарегистрированном документе обещает подарить квартиру (иное жилье) своему сотруднику, то она обязана будет это сделать. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Следует помнить, что не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (ст.575 ГК РФ).

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом) (ст.578 ГК РФ).

Подарить можно только собственное имущество. Поэтому прежде чем подарить квартиру сотруднику, организация должна ее купить или получить по какому-либо другому договору.

Передавая жилье сотруднику бесплатно, организация должна начислить НДС, так как согласно пп.1 п.1 ст.146 НК РФ безвозмездная передача имущества признается его реализацией и облагается НДС. Налог рассчитывается с цены жилья, указанной в договоре дарения.

Пример 1. Организации принадлежит квартира. Ее первоначальная стоимость - 200 000 руб., сумма начисленной амортизации - 25 000 руб. Квартира безвозмездно передается сотруднику. Стоимость квартиры, указанная в договоре, - 175 000 руб. Квартиру передали сотруднику в марте 2003 г. Произведены бухгалтерские записи:

Д-т сч. 01 "Основные средства", субсч. "Выбытие основных средств",

К-т сч. 01 "Основные средства", субсч. "Основные средства в эксплуатации"

200 000 руб.

отражено выбытие квартиры по первоначальной стоимости;

Д-т сч. 02 "Амортизация основных средств",

К-т сч. 01 "Основные средства", субсч. "Выбытие основных средств"

25 000 руб.

списана сумма амортизации выбывающего объекта основных средств;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 01 "Основные средства", субсч. "Выбытие основных средств"

175 000 руб.

списана остаточная стоимость объекта основных средств;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС"

35 000 руб.

начислен НДС по безвозмездной передаче объекта основных средств.

Жилье, полученное бесплатно, - это доход работника в натуральной форме (п.1 ст.210 НК РФ). Сумма дохода работника определяется исходя из цены сделки, указанной в договоре дарения (ст.211 НК РФ). Совокупный доход работника облагается налогом на доходы физических лиц.

Если НДФЛ удерживает бухгалтерия организации-работодателя, следует учитывать, что ежемесячная сумма вычета не должна превышать 50% начисленной заработной платы (п.4 ст.226 НК РФ, ст.138 ТК РФ).

Предоставление работнику

займа для покупки квартиры

При предоставлении займа своему работнику организации следует руководствоваться § 1 гл.42 ГК РФ. По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст.807 ГК РФ). Договор займа должен быть заключен в письменной форме и вступает в силу с момента передачи денег.

Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем на приобретение жилья), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием займа (ст.814 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части (ст.809 ГК РФ).

Если заем выдан без процентов либо с процентами, но ниже ставки рефинансирования, то в соответствии с нормами налогового законодательства заемщик получает материальную выгоду, экономя на процентах. Сумма материальной выгоды должна быть включена в налогооблагаемый доход работника (пп.1 п.1 ст.212 НК РФ). Материальная выгода рассчитывается как разница между суммой процентов, начисленных из расчета 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент получения средств, и суммой процентов по условиям договора.

Организация не должна перекладывать на себя бремя уплаты налога на доходы физических лиц с материальной выгоды, полученной работником от экономии на процентах по полученному займу.

Сумма материальной выгоды рассчитывается в день уплаты процентов по займу, но не реже одного раза в календарном году.

Пример 2. Приведенные в данном примере цифровые показатели условны. Предприятие предоставляет работнику беспроцентный заем на покупку жилья в размере 360 000 руб. Заем выдан 01.01.2003 на 6 лет. Заем погашается ежемесячно равными долями. Соответствующая сумма удерживается из заработной платы работника. Производятся записи:

01.01.2003

Д-т сч. 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям", субсч. "Расчеты по предоставленным займам",

К-т сч. 50 "Касса"

360 000 руб.

отражена выдача займа сотруднику;

ежемесячно, начиная с февраля 2003 г.

Д-т сч. 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда",

К-т сч. 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям", субсч. "Расчеты по предоставленным займам"

5000 руб. (360 000 руб. : 72 мес.)

часть средств из заработной платы направлена на погашение займа.

Получивший заем работник написал заявление с просьбой, чтобы предприятие удерживало с него НДФЛ с получаемой им материальной выгоды.

В совокупный доход работника за 2003 г. будет включена сумма, равная 56 700 руб. (360 000 руб. х 21% х 3/4 : 100%). Данный вид дохода облагается НДФЛ по ставке 35% (п.2 ст.224 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет

при приобретении жилья

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при приобретении жилья налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории России жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо на приобретение на территории нашей страны жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, подаваемого в налоговые органы по окончании налогового периода. Гражданину, претендующему на получение вычета, следует представить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт оплаты. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц, с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.

Письменное заявление вместе с налоговой декларацией подается в налоговые органы по окончании налогового периода.

Следует помнить, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц.

Повторное предоставление налогоплательщику данного имущественного налогового вычета не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (п.1 ст.220 НК РФ).

Поручительство за работника перед банком

Организация может поручиться перед банком (или иным потенциальным кредитором) за своего сотрудника при получении им кредита для строительства или покупки жилья.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично (ст.361 ГК РФ). Договор должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства (ст.362 ГК РФ).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель (организация-работодатель) и должник (сотрудник) отвечают перед кредитором (банком) солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Солидарная ответственность означает, что банк вправе обратиться за получением долга по своему выбору либо к сотруднику, либо к организации-поручителю. Субсидиарная ответственность означает, что если должник (сотрудник) не исполнит обязательство по уплате долга в определенный в договоре банковского кредита срок, то банк вправе обратиться за выплатой денег к организации-поручителю. После исполнения обязательства перед банком организация-поручитель может обратиться со взысканием долга к своему сотруднику, за которого она поручалась.

Предоставление временного жилья

Временное жилье предоставляется внаем, в аренду, в безвозмездное пользование. Организация может выделить работнику временное жилое помещение из числа служебных или предоставить место в общежитии.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Порядок предоставления таких помещений регулируется ст.ст.101 - 108 Жилищного кодекса РСФСР <***>.

     
   ————————————————————————————————
   

<***> Действующий в настоящее время Жилищный кодекс РСФСР (утвержден ВС РСФСР 24.06.1983) применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

Перечень категорий работников, которым может предоставляться служебное жилье, устанавливается законодательством и правительственными документами. Право на получение служебного жилья имеют граждане, занятые на работах с химическим оружием (Постановление Правительства РФ от 23.11.2001 N 811), работники лесного хозяйства (Постановление Правительства РФ от 20.02.1995 N 161) и др. Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации организации, в ведении которой они находятся. С работником, получившим служебное жилье, заключается договор найма на все время работы, в связи с которой ему предоставляется жилое помещение. После прекращения трудовых отношений с организацией работник и проживающие с ним лица подлежат выселению из служебного жилья без предоставления другой жилой площади.

Перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения, содержится в ст.108 ЖК РСФСР. Это инвалиды войны, семьи военнослужащих, пенсионеры по старости, члены семей умерших работников, которым была предоставлена эта жилая площадь, другие категории граждан. В настоящее время не существует правовых норм, указывающих на распространение данного положения на служебные помещения, принадлежащие негосударственным, коммерческим организациям.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях определяется ст.ст.109 - 110 ЖК РСФСР. Под общежития должны выделяться специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития следует укомплектовать мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Работники выселяются из общежития в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Также подлежат выселению прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору.

Работодатели, не имеющие собственных общежитий, могут арендовать жилую площадь в них у других организаций либо выделить своим работникам денежные средства, необходимые для найма помещений в общежитиях.

(Окончание см. "Бухгалтерский учет", N 10, 2003)

О.В.Попова

Аудитор

ООО "Финаудитсервис"

Подписано в печать

18.04.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——