"Московский бухгалтер", N 3, 2003

СТРОИМ ТЕРЕМ-ТЕРЕМОК

БЫСТРО, ВЫГОДНО И В СРОК...

Письмо. Наша организация - инвестор строительства жилых домов. Для привлечения оборотных средств мы заключили договор с фирмой, которая готова подыскать для нас соинвесторов. В документе предусмотрена выплата вознаграждения за эти посреднические услуги. Инвестиционный контракт по строящемуся зданию не закрыт.

Можно ли отнести оплату услуг посредника на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств"?

Мария Грушницкая, главный бухгалтер

Учесть расходы на оплату услуг посредников так, как предлагает Мария Грушницкая, можно только при соблюдении определенных условий.

Инвесторы могут объединять собственные и привлеченные деньги со средствами других инвесторов, если они намерены вместе "вкладываться" и между ними заключен договор <*>. Правда, ни в каких нормативных актах нет понятия "соинвестор".

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Статья 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Казалось бы, что может быть проще: объединили фирмы и (или) граждане денежки, построили дом. Однако, как ни странно, законодательство по бухучету не дает ответа на вопрос, как должна отражаться данная ситуация в учете инвестора. Поэтому предлагаем рассмотреть возможные варианты.

После того как фирма-посредник найдет соинвестора и представит отчет о выполненной работе, оплату их праведных трудов можно предварительно отнести на счет 97 "Расходы будущих периодов".

Поскольку фирма, в которой работает Мария Грушницкая, не собиралась, найдя соинвестора, регистрировать новое юридическое лицо, их отношения могут быть оформлены договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Правда, нужно иметь в виду, что такой договор может быть заключен только между коммерческими фирмами и (или) индивидуальными предпринимателями.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело. Например, деньги, имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости. Однако Гражданский кодекс позволяет предусмотреть в договоре иные обстоятельства или просто исходить из фактических обстоятельств. В таком случае денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

В договоре о совместной деятельности можно предусмотреть, что ваша фирма внесет вместе с другими затратами на реализацию инвестиционного проекта и расходы по поиску соинвестора (участника договора). В этом случае оплата услуг посредника станет частью вклада. В бухучете эта операция отражается записью:

Дебет 58 "Финансовые вложения" субсчет "Вклады по договору простого товарищества" Кредит 97 "Расходы будущих периодов".

Если другие участники договора не признают данные расходы как вклад в совместную деятельность, то по приказу руководителя они будут списаны на убытки вашей организации.

Напоминаем, что в Гражданском кодексе не предусмотрено заключение договора простого товарищества с гражданином, который не зарегистрирован как ПБОЮЛ. Поэтому денежные средства, полученные от соинвестора-физлица, можно рассматривать как предоставленный заем. Тогда услуги посреднической фирмы можно отнести на дополнительные затраты, связанные с получением займа <**>. В этом случае на сумму начисленного вознаграждения в бухучете делаются записи без использования счета 97 "Расходы будущих периодов":

Дебет 66 субсчет "Прочие расходы по получению займов" Кредит 76

- начислено вознаграждение;

Дебет 19 Кредит 76

- выделен НДС с суммы вознаграждения;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 66 субсчет "Прочие расходы по получению займов"

- учтено в составе расходов, связанных со строительством жилого дома, начисленное вознаграждение по посредническому договору.

     
   ————————————————————————————————
   

<**> В соответствии с п.20 ПБУ 15/01 "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию", утвержденного Приказом Минфина России от 2 августа 2001 г. N 60н.

По окончании строительства нужно официально заменить обязательства по возврату займа на обязательство предоставить жилые площади соинвестору.

Крупные строительные фирмы зачастую являются одновременно инвесторами и застройщиками. В такой ситуации можно учитывать затраты у застройщика, когда средства инвесторов отражаются как целевые средства дольщиков, то есть на счете 86 "Целевое финансирование".

При этом затраты по строительству объекта формируются на основе твердой цены, определенной сводным сметным расчетом <***>. Поэтому отнесение расходов по привлечению соинвесторов на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" будет зависеть от того, предусмотрены ли данные расходы в гл.9 "Прочие работы и затраты" Сводного сметного расчета стоимости строительства. Этот порядок предусмотрен в Постановлении Госстроя России от 26 апреля 1999 г. N 31.

     
   ————————————————————————————————
   

<***> В соответствии с п.6 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", утвержденного Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

Если да, то такие расходы могут быть включены как "Затраты на сопровождение инвестиционных программ", "Непредвиденные расходы" и т.п. Если данные расходы не предусмотрены сводной сметой, то их по приказу руководителя придется списать на убытки организации:

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 97 "Расходы будущих периодов".

Л.Гаврилюк

Аудитор консалтинговой группы

"Что делать Консалт"

Подписано в печать

25.02.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——