"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, 2003

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Вопросы, связанные с расторжением договора аренды, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако при расторжении таких договоров нередко совершают ошибки. Рассмотрим это на примере.

1 января 1999 г. между фирмой А (арендодателем) и фирмой В (арендатором) был заключен договор аренды здания сроком на пять лет. В свою очередь фирма В по договору субаренды передала это нежилое помещение в субаренду на тот же срок. Стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства и претензий друг к другу не имели.

1 марта 2002 г. дополнительным соглашением была увеличена арендная плата по договору аренды, а затем и субаренды.

Однако 1 сентября 2002 г. в адрес фирмы В поступило письмо от фирмы А следующего содержания: "Настоящим уведомляем Вас о расторжении договора аренды от 1 января 1999 г. в связи с существенным изменением условий, из которых исходила наша компания при заключении договора". В ст.619 ГК РФ, в которой идет речь о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, перечислены основания такого расторжения:

использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

невыполнение обязанности по производству капитального ремонта в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Следует обратить внимание на то, что досрочно договор аренды может быть расторгнут только судом, а право требовать такого расторжения появляется у арендодателя лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Спустя три дня в адрес фирмы В поступило новое письмо, в котором фирма А уведомляла арендаторов о необходимости заключить дополнительное соглашение по арендной плате. Между тем в п.3 ст.614 ГК РФ указано, что, если иное не определено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поскольку менее года назад размер арендной платы уже был повышен, любые заявления о ее повторном увеличении не имеют никаких оснований.

В дальнейшем фирма А направила фирме В еще ряд писем с более конкретными претензиями и даже определила срок для устранения недостатков.

Фирма В подала иск в Арбитражный суд г. Москвы, который вынес определение о признании договора аренды действующим.

Ю.Лабендзкая

Юрисконсульт

ООО "Аудит Груп"

Подписано в печать

08.01.2003

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——