"Московский налоговый курьер", N 4, 2003

Вопрос: 1. Требуется ли физическому лицу, являющемуся собственником нежилого помещения, получение статуса индивидуального предпринимателя в случае сдачи в аренду данного помещения?

2. Вправе ли арендатор - юридическое лицо, заключившее договор аренды с физическим лицом - собственником нежилого помещения, не зарегистрированным в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, использующее арендованное нежилое помещение в производственных целях, уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму арендных платежей, коммунальных платежей, расходов по ремонту арендуемого помещения?

3. В части каких налогов организация - арендатор выступает в качестве налогового агента при аренде нежилого помещения у физического лица - собственника нежилого помещения, не зарегистрированного в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя? Какие налоговые вычеты в этом случае имеет право применять налоговый агент?

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО

от 19 декабря 2002 г. N 11-14/62060

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст.23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

При этом в соответствии со ст.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Исходя из изложенного, в случае если указанная выше деятельность физического лица имеет признаки предпринимательской деятельности, в соответствии со ст.2 Гражданского кодекса Российской Федерации физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с Федеральным законом от 06.08.2001 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов (положений актов) законодательства Российской Федерации о налогах и сборах" (с изменениями и дополнениями) с 1 января 2002 г. исчисление и уплата налога на прибыль организаций осуществляются на основании гл.25 "Налог на прибыль организаций" части второй Кодекса.

Согласно ст.252 Кодекса в целях гл.25 налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст.270 Кодекса).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст.265 Кодекса, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп.10 п.1 ст.264 Кодекса арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

В силу ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может быть как юридическим, так и физическим лицом.

Следовательно, расходы налогоплательщика по арендной плате, понесенные им в соответствии с заключенным с физическим лицом договором аренды нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией товаров (работ, услуг), и уменьшают полученные организацией доходы при условии, что данные расходы являются обоснованными и документально подтверждены.

На основании п.1 ст.260 Кодекса расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат.

Пунктом 2 ст.260 Кодекса предусмотрено, что положения данной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Таким образом, расходы налогоплательщика на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения могут относиться к прочим расходам, уменьшающим налогооблагаемую прибыль, если договором аренды не предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем - физическим лицом. При этом данные расходы также должны быть обоснованы и документально подтверждены.

Подпунктом 1 п.1 ст.265 Кодекса предусмотрено, что расходы на содержание переданного по договору аренды имущества включаются в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией.

Учитывая изложенное, если обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора по договору аренды нежилого помещения, то указанные расходы могут быть учтены в составе внереализационных расходов арендатора при документальном подтверждении данных расходов первичными документами - счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом, а также организациями, оказывающими услуги связи.

В соответствии со ст.207 Кодекса плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст.208 Кодекса для целей гл.23 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

В соответствии со ст.209 Кодекса объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками:

1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст.210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.212 Кодекса.

Таким образом, объектом обложения налогом на доходы физических лиц признаются все доходы, полученные физическим лицом, в том числе и доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения.

Согласно ст.226 Кодекса российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п.2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст.224 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей. Указанные выше российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций, коллегии адвокатов и их учреждения в Российской Федерации именуются в гл.23 Кодекса налоговыми агентами. Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст.ст.214.1, 227 и 228 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Учитывая изложенное, в соответствии со ст.226 Кодекса организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, является налоговым агентом по налогу на доходы указанного выше физического лица.

Согласно ст.218 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с п.3 ст.210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение стандартных налоговых вычетов, указанных в данной статье.

В соответствии с п.3 ст.218 Кодекса установленные данной статьей стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику одним из работодателей, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты.

Учитывая изложенное, в порядке, установленном ст.218 Кодекса, физическому лицу - арендодателю нежилого помещения могут предоставляться стандартные налоговые вычеты налоговым агентом - арендатором нежилого помещения.

В соответствии со ст.221 Кодекса при исчислении налоговой базы в соответствии с п.3 ст.210 Кодекса право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско - правового характера, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Налогоплательщики, указанные в данной статье, реализуют право на получение профессиональных налоговых вычетов путем подачи письменного заявления налоговому агенту.

Исходя из изложенного, в соответствии со ст.221 Кодекса налогоплательщик - арендодатель нежилого помещения имеет право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с заключенным с налоговым агентом - арендодателем договором аренды путем подачи письменного заявления налоговому агенту.

Ю.А.Мавашев

Заместитель

руководителя Управления

советник налоговой службы РФ

I ранга

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——