"Налоговые известия Московского региона", N 10, 2002

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: МИРОВАЯ ПРАКТИКА

В настоящее время большинство стран мира уже накопили богатый опыт и выработали основные принципы налогообложения недвижимости.

С учетом стремления привести российское законодательство о налогах и сборах в соответствие с лучшими мировыми стандартами взгляд на зарубежную налоговую практику может оказаться весьма полезным.

Объектом налогообложения выступают земля, здания и сооружения, т.е. имущество, которое налоговые органы относительно легко могут выявить и идентифицировать.

В качестве основы для исчисления базы налога на недвижимость чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование.

При определении стоимости объектов для налогообложения применяется либо аккумулированная (капитальная) стоимость объекта, либо в качестве основы берется арендная стоимость - потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества.

При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах.

Сама же методика оценочной стоимости базируется на нескольких основных принципах:

- сравнение продаж, т.е. изучение цен рыночных сделок с объектами недвижимости;

- капитализация доходов от потенциального и самого выгодного использования недвижимого имущества;

- применение затратного метода - расчета предполагаемых расходов, требуемых на полное восстановление данного объекта недвижимости;

- сочетание всех вышеперечисленных принципов.

Что касается ставок налога на недвижимость, то они подразделяются на фиксированные и переменные (бюджетные).

Фиксированная ставка представляет собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом заранее определить размер налоговых поступлений бывает сложно, поскольку величина налогооблагаемой базы может меняться.

Переменная (бюджетная) ставка налога на недвижимость планируется исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

Таким образом, данная ставка в большинстве стран является переменной величиной.

При этом в одних странах местные власти наделены достаточно широкими полномочиями в выборе размера ставки, в большинстве же других государств действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие как минимальную, так и максимальную величину ставки.

В этой связи уместно отметить, что ни одна страна мира не отказалась от такого понятия, как предоставление льгот при уплате налога на недвижимость.

В частности, льготы предоставляются отдельным социально незащищенным категориям налогоплательщиков или по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно - полезных видов деятельности, а также по объектам недвижимости, находящимся в государственной собственности.

В рамках предоставления льгот преимущество обычно отдается льготированию объектов или типов недвижимости, а не налогоплательщиков.

Вместе с тем конкретные особенности налогообложения и предоставление льгот могут отличаться друг от друга в зависимости от страны.

Так, в одних случаях предоставляемые государством льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам; в других случаях преобладает комбинированный подход к предоставлению льгот.

Как правило, в категорию льготируемых налогоплательщиков в большинстве стран входят пенсионеры и инвалиды.

Кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика.

К видам недвижимости, полностью или частично освобожденным от уплаты налога, как правило, относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, религиозных целей и т.д.

Освобождение от уплаты налога на недвижимость может также даваться на фиксированный срок с целью стимулирования отдельных видов деятельности.

В заключение необходимо отметить, что система налогообложения недвижимости несет в себе две важные функции:

- фискальную, т.е. обеспечивающую необходимый и достаточно устойчивый уровень поступлений в бюджет государства, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами;

- стимулирующую, т.е. способствующая развитию экономики страны, так как оценка недвижимости налогоплательщика по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет использовать ее с максимальной выгодой.

Подписано в печать Е.В.Буткевич

10.10.2002 АКДИ "Экономика и жизнь"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——