"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 37, 2002

ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета.

Региональный выпуск", N N 35, 36, 2002)

Пример. ООО "Мега", осуществляющее риэлторскую деятельность, приобрело у застройщика квартиру для последующей перепродажи за 600 000 руб., в том числе НДС 100 000 руб. Впоследствии данная квартира была продана покупателю по цене 720 000 руб., в том числе НДС 120 000 руб. По условиям договора купли - продажи организация за свой счет производит государственную регистрацию права собственности на проданную покупателю квартиру, а последний возмещает организации возникшие в связи с этим расходы в сумме 3000 руб. При этом вознаграждение за оказанную организацией услугу по регистрации с покупателя не взимается. Предположим, что выручка для целей налогообложения определяется "по отгрузке".

В данном случае квартира приобретается риэлтором для продажи и является товаром. Согласно п.3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально - производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, товары - это часть материально - производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других физических и юридических лиц и предназначенная для продажи. Согласно п.5 ПБУ 5/01 материально - производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой в случае приобретения за плату признается сумма фактических затрат на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов.

Проданная покупателю квартира до регистрации перехода права собственности на нее отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 45 в корреспонденции с кредитом счета 41 "Товары" по учетной стоимости.

При получении покупателем права собственности на квартиру (на дату внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в бухгалтерском учете организации отражается выручка от продажи по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка". Одновременно в дебет счета 90, субсчет 90-2 "Себестоимость продаж", списывается учетная цена проданной квартиры в корреспонденции в данном случае со счетом 45 (табл. 5).

Таблица 5

     
   —————————————————————————————————————T———————T—————————T—————————¬
   |        Содержание операции         | Дебет |  Кредит |  Сумма, |
   |                                    |       |         |   руб.  |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |                     Приобретение квартиры                      |
   +————————————————————————————————————T———————T—————————T—————————+
   |Принята на забалансовый учет        |  002  |         |  500 000|
   |приобретенная квартира              |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Списана с забалансового учета       |       |   002   |  500 000|
   |стоимость приобретенной квартиры    |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Оприходована приобретенная квартира |   41  |    60   |  500 000|
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Отражена сумма НДС по приобретенной |   19  |    60   |  100 000|
   |квартире                            |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Произведена оплата за приобретенную |   60  |    51   |  600 000|
   |квартиру                            |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Принята к вычету сумма НДС по       |   68  |    19   |  100 000|
   |оплаченной и оприходованной квартире|       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |                        Продажа квартиры                        |
   +————————————————————————————————————T———————T—————————T—————————+
   |Отражена передача квартиры          |   45  |    41   |  500 000|
   |покупателю                          |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Оплачены услуги по государственной  |  76—5 |    51   |    3 000|
   |регистрации права собственности     |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |     После государственной регистрации права собственности      |
   |                     покупателя на квартиру                     |
   +————————————————————————————————————T———————T—————————T—————————+
   |Отражена задолженность покупателя за|  76—6 |   76—5  |    3 000|
   |услуги по регистрации права         |       |         |         |
   |собственности                       |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Признана выручка от реализации      |   62  |   90—1  |  720 000|
   |квартиры покупателю                 |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Списана себестоимость реализованной |  90—2 |    45   |  500 000|
   |покупателю квартиры                 |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Начислен НДС по реализации квартиры |  90—3 |    68   |  120 000|
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Начислен налог на пользователей     |   44  |    68   |    1 000|
   |автомобильных дорог ((720 000 —     |       |         |         |
   |120 000 — 500 000) х 1%)            |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Списан налог на пользователей       |  90—2 |    44   |    1 000|
   |автомобильных дорог                 |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Получены от покупателя денежные     |   51  |    62   |  720 000|
   |средства в оплату квартиры          |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Получены от покупателя денежные     |   51  |   76—6  |    3 000|
   |средства в возмещение расходов по   |       |         |         |
   |регистрации права собственности     |       |         |         |
   +————————————————————————————————————+———————+—————————+—————————+
   |Отражен финансовый результат от     |  90—9 |    99   |   99 000|
   |продажи квартиры                    |       |         |         |
   L————————————————————————————————————+———————+—————————+——————————
   

Начисление амортизации для целей бухгалтерского учета

Рассмотрим случай, когда риэлторская организация приобрела объект недвижимости (здание, сооружение) не для перепродажи, а для дальнейшей реконструкции (достройки, дооборудования), т.е. как объект основных средств. В таком случае приобретение данного объекта недвижимости необходимо отразить на счете 01 "Основные средства". У каждого объекта основных средств есть определенный срок службы (срок полезного использования), с учетом которого необходимо рассчитать норму амортизационных начислений для восстановления основных средств. Амортизация отражает процесс постепенного списания (погашения) стоимости объекта основных средств в течение времени его полезного использования и непосредственно связана с распределением ранее понесенных расходов, связанных с принятием объекта к бухгалтерскому учету и последующим улучшением его состояния.

Порядок учета амортизации для целей бухгалтерского учета регулируется следующими документами:

Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н;

Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н;

Положениями по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99 и "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденными Приказами Минфина России от 06.05.1999 N 32н и N 33н;

Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

С 2001 г. риэлторская организация самостоятельно определяет срок полезного использования объекта основных средств, в течение которого будет производиться начисление амортизации для целей бухгалтерского учета. Объектами для начисления амортизации являются основные средства, находящиеся в собственности организации, принятые в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1 утверждена Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы. Следует иметь в виду, что Классификация не может использоваться для начисления амортизации для целей бухгалтерского учета. ПБУ 6/01 предусматривается, что в случаях улучшения первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств в результате проведенной реконструкции или модернизации организация может пересмотреть срок полезного использования по этому объекту.

Для целей бухгалтерского учета разрешается начислять амортизацию по основным средствам одним из следующих способов:

линейным способом - исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости в случае проведения переоценки объекта основных средств;

способом уменьшаемого остатка - исходя из остаточной стоимости объекта;

способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ, услуг).

В соответствии с ПБУ 6/01 начисление амортизации по объектам основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета, кроме случаев перевода объекта по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

Если объект недвижимости не зарегистрирован в Едином государственном реестре, т.е. на него не перешло право собственности, то такой объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.

Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации установлено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся объекты недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях. Таким образом, по объектам, которые не находятся в эксплуатации и от использования которых организация не получает дохода, амортизация не начисляется. Согласно Положению о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденному Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73, по не оконченным строительством или не оформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но фактически эксплуатируемым теми предприятиями и организациями, которым они будут переданы в основные фонды, или с их согласия другими предприятиями и организациями, амортизация начисляется в общем порядке - с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления амортизации в данном случае будет являться справка о стоимости указанных объектов или их частей по данным учета капитальных вложений.

Таким образом, объект должен отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" до момента государственной регистрации права собственности на него. Только после государственной регистрации права собственности затраты, связанные с формированием первоначальной стоимости объекта, могут быть списаны в дебет счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08, и объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Затраты же по его эксплуатации отражаются по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом соответствующих счетов (10, 70, 69 и др.), начисленные амортизационные отчисления - по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 "Амортизация основных средств". После оформления ввода в действие этих объектов актами и приемки и зачисления их в состав основных средств уточняется ранее начисленная сумма амортизации.

Подписано в печать Ж.Морозова

11.09.2002 Аудитор

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——