"Бухгалтерский учет", N 17, 2002

Вопрос: Строительная организация (застройщик) ведет строительство жилых домов на правах долевого участия. Участниками (дольщиками) являются физические и юридические лица, которые в период строительства вносят деньги или стройматериалы, а после его окончания получают квартиры.

Как отразить эти операции в бухгалтерском учете застройщика?

Каков порядок налогообложения при осуществлении данной деятельности?

Ответ: По договору долевого участия (инвестиционному договору) в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в указанный срок построить здание или организовать его строительство, а затем передать в собственность другой стороне (дольщику) его часть. Дольщик (их может быть несколько) должен в установленный срок оплатить свою долю.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

При осуществлении строительства денежные средства дольщиков (инвесторов), поступающие на расчетный счет строительной организации, выполняющей функции заказчика - застройщика и осуществляющей работы по реализации проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, не являются объектом обложения НДС.

При этом суммы НДС, уплаченные застройщиком поставщикам за приобретенные материальные ценности, подрядным организациям за выполненные строительно - монтажные работы (далее - СМР), к вычету не принимаются, а включаются в затраты по строительству, поскольку строительная организация не является балансодержателем построенного объекта. Полученные счета - фактуры хранятся у застройщика, но без регистрации их в книге покупок.

При передаче (согласно договору) строительной организацией квартир дольщику смены собственника не происходит, поскольку он, инвестируя эту часть объекта, закрепил за собой право на приобретение профинансированного имущества, следовательно, у застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. Осуществляется эта передача по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС.

Сумма превышения взноса дольщика над фактической стоимостью полученных квартир, которая осталась в распоряжении застройщика (если иное не предусмотрено договором), подлежит обложению НДС.

Следует учесть, что средства, полученные в порядке долевого участия строительной организацией от юридических лиц на строительство объектов, в том числе жилья, являются источником целевого финансирования и не облагаются налогом на прибыль при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика, в момент подписания актов выполнения этапов работ или сдачи объекта "под ключ" (в зависимости от условий договора) не превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта организации - дольщику.

В пп.14 п.1 ст.251 НК РФ установлено, что имущество в виде аккумулированных на счетах организации - застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов не учитывается при определении налоговой базы. Они подлежат включению в состав внереализационных доходов в случае, когда получатель фактически не использовал эти средства до момента завершения строительства объекта в сроки, установленные в договоре.

Порядок ведения бухгалтерского учета при долевом участии в строительстве объектов определен следующими документами:

- Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167;

- Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160;

- Планом счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

В соответствии с указанными документами денежные средства, поступившие от дольщиков, у застройщика учитываются по дебету счетов учета денежных средств и кредиту счета 86 "Целевое финансирование" как целевые поступления. А операция передачи материалов в счет взноса на долевое строительство отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов учета материалов и кредиту счета 86 "Целевое финансирование". Аналитический учет по этому счету ведется по каждому инвестору и назначению целевых средств.

В бухгалтерском учете делаются следующие записи:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами",

К-т сч. 86 "Целевое финансирование"

начислены средства целевого финансирования (заключены договоры долевого участия в строительстве);

Д-т сч. 51 "Расчетные счета",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

получены денежные средства от дольщиков (инвесторов) по договорам долевого участия в строительстве;

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсч. 1 "Авансы выданные",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

перечислены денежные средства (аванс) генеральному подрядчику на выполнение СМР;

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

приняты выполненные строительные работы от генеральной подрядной организации (без учета НДС);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"

отражена сумма НДС по выполненным СМР на основании счетов - фактур подрядчиков (без регистрации в книге покупок);

Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсч. 1 "Авансы выданные"

зачтены авансовые платежи в счет оплаты законченных СМР;

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

сумма НДС по выполненным СМР включена в затраты застройщика по строительству жилого дома.

В соответствии с п.1.4 Положения по учету долгосрочных инвестиций расходы по содержанию застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

В бухгалтерском учете это отражается следующими записями:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы",

К-т сч. 90 "Продажи", субсчет "Выручка"

стоимость услуг застройщика, предусмотренная сметой на строительство, списана на капитальные вложения;

Д-т сч. 90 "Продажи", субсчет "Себестоимость продаж",

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам"

выделен НДС со стоимости услуг застройщика на основании счета - фактуры и записи в книге продаж;

Д-т сч. 86 "Целевое финансирование",

К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"

отражена передача дольщикам квартир в построенном доме на основании акта реализации инвестиционного контракта и справки - расчета на долю, приходящуюся на каждого инвестора.

Подписано в печать В.В.Дворецкая

12.08.2002 Генеральный директор

"АФ Урок"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——