"Финансовая газета", N 31, 2002

ДОЛГОСРОЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ:

РИСКИ И СТРАХОВАНИЕ

Как показывает мировой опыт, большинство сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением кредитных ресурсов, а залогом является сам объект недвижимости, т.е. речь идет об ипотеке. В российской практике известно несколько вариантов развития ипотечной деятельности, действующих в различных регионах и муниципальных образованиях. Например, возможна организация долевого финансирования строительства на средства, привлеченные гражданами в качестве кредитов, когда обеспечением долговых обязательств становятся права требования на квартиру либо часть вновь возводимого объекта недвижимости. Однако говорить в России о широком внедрении ипотеки недвижимости или финансировании строительства или реконструкции жилья за счет кредитных ресурсов, полученных гражданами целевым образом, пока преждевременно. Это происходит из-за наличия более выгодных объектов инвестирования временно свободных средств, а также из-за повышенного уровня рисков, сопутствующих операциям на рынке недвижимости.

Дополнительные возможности повышения эффективности ипотечной деятельности возникают при применении технологий минимизации последствий этих рисков на основе страхования. Рассмотрим различные модели организации долгосрочного жилищного финансирования с целью анализа рисков, степени их влияния на осуществимость проекта, а также определения потребностей в страховой защите.

Можно выделить несколько таких моделей, в частности:

1) коммерческие проекты долгосрочного жилищного финансирования, включая ипотеку уже построенного жилья и долевое финансирование, в том числе за счет кредитных источников;

2) жилищная кооперация;

3) социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с привлечением средств граждан;

4) проекты с внерыночными методами регулирования риска.

Наиболее велики риски организаторов проектов долгосрочного жилищного финансирования, непосредственно связанные с заемщиками и объектами недвижимости. В случае выдачи кредита на покупку или постройку дома или квартиры кредитор несет на себе весь комплекс банковских рисков, связанных с ликвидностью и процентными ставками, а также кредитные риски. Для снижения процентных рисков финансисты осуществляют с учетом макроэкономических тенденций грамотную процентную политику. С рисками ликвидности, связанными с выдачей жилищных кредитов, помимо кредитно - финансовых учреждений должны справляться специализированные федеральные или муниципальные ипотечные агентства (как это делается, например, в США).

Кредитные риски связаны с тем, что заемщик не сможет или не захочет отдавать сумму долга, проценты по нему полностью или частично. В наших условиях, когда права собственности не всегда могут быть обеспечены государством, а выселить должника в ряде случаев невозможно, возникает необходимость найти способ минимизации этой совокупности рисков. Понятно, что, не оформляя права собственности заемщика на вновь приобретаемый объект недвижимости и соответственно не предоставляя возможности заемщику получить регистрацию по месту жительства (прописку) в новом жилье, можно в значительной степени урегулировать эти риски. Однако в этом случае можно не найти клиентов на такие кредиты, так как во многих случаях потенциальные заемщики вкладывают старое жилье в качестве оплаты части стоимости нового и им необходим в силу российского законодательства адрес для регистрации.

Наименее чувствительны к кредитным рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья, которые не преследуют коммерческих целей. Это предполагает выбор клиентов не только и не столько по критериям платежеспособности, сколько по иным критериям, например по количеству метров на душу населения и / или иным социальным показателям. Однако, если речь идет об имущественных рисках, уязвимость проекта сразу возрастает, так как средств на постройку нового объекта недвижимости взамен утраченного может и не быть, в то время как отрицательный эффект от невыполнения обещаний может быть весьма высок. То же касается и обладателей квартир или домов, получивших их по этим программам: после вселения в объект недвижимости за его сохранность они начинают отвечать самостоятельно.

Наиболее распространенным среди вариантов с внерыночными методами регулирования риска является значительное завышение стоимости объекта недвижимости, когда заемщик оплачивает в качестве первого обязательного взноса (обычно составляющего от 30 до 50% рыночной стоимости объекта недвижимости) из собственных средств себестоимость строительства и небольшую прибыль застройщика, а затем выплачивает на протяжении ряда лет сверхнормативную прибыль. В урегулировании кредитных рисков в данном случае особенной заинтересованности не наблюдается. Понятно, что в случаях, когда используются внерыночные методы работы с заемщиками, имеет смысл говорить о рисках самих граждан - заемщиков, что предполагает их заинтересованность как в сохранности самого объекта недвижимости, так и в собственном уровне платежеспособности, т.е. налицо страховые интересы.

Строительство жилья в жилищных кооперативах имеет свою специфику, в частности в распределении рисков, которые будут сопровождать пайщиков кооператива. Ответственность за привлеченные в случае необходимости кредитные ресурсы распределяется между всеми пайщиками в рамках их паенакоплений пропорционально доле участия, которая в дальнейшем определит площадь и потребительские свойства объекта недвижимости (квартиры или коттеджа), переходящего после полной выплаты пая в собственность пайщика. Если член кооператива получает кредит на выплату части пая от кооператива, то кредитные риски несут все остальные члены кооператива пропорционально своей доле. Таким образом, член кооператива может как нести на себе кредитные риски, так и быть их источником. При этом все члены кооператива заинтересованы в сохранности всего объекта недвижимости, т.е. в страховании.

В данном случае для членов кооператива целесообразно проанализировать вопрос о создании общества взаимного страхования (ОВС), в котором данные риски могут быть застрахованы. При этом кооператив может в случае необходимости заключить договор страхования "катастрофических" для всего кооператива (членов ОВС) рисков (например, на случай уничтожения недвижимого имущества всех или большинства членов, когда требуется капитальный ремонт дома). Теоретическая основа для создания таких обществ уже имеется. Действительно, в соответствии с российским законодательством граждане и юридические лица могут страховать свое имущество и иные имущественные интересы на взаимной основе путем объединения в ОВС необходимых для этого средств.

Следует отметить, что организация ОВС имеет ряд преимуществ по сравнению со страхованием в обычных страховых компаниях, в частности:

по российскому законодательству ОВС, если иное не оговорено в учредительном договоре <*>, являются некоммерческими организациями;

     
   ————————————————————————————————
   

<*> ОВС может в качестве страховщика осуществлять страхование интересов лиц, не являющихся членами общества, если такая страховая деятельность предусмотрена его учредительными документами. Общество образовано в форме коммерческой организации, имеет разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида и отвечает другим требованиям, установленным Законом Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

взаимное страхование осуществляется на основе утвержденных ОВС условий страхования, члены ОВС совместно определяют размер страховых взносов, подлежащих уплате, несут субсидиарную ответственность по обязательствам, возникающим из взаимного страхования;

члены ОВС совместно определяют и проводят мероприятия по снижению уровня риска (превентивные мероприятия).

В настоящее время развитие ОВС затруднено ввиду недостаточности правовой базы, регулирующей отношения по взаимному страхованию. Особенности правового положения и условия деятельности обществ взаимного страхования до принятия закона об обществах взаимного страхования (закон в настоящее время разрабатывается) сформулированы лишь частично в ст.968 ГК РФ. До сих пор не урегулирован и ряд вопросов, касающихся налогообложения операций, осуществляемых ОВС. Тем не менее в настоящее время активно развивается целый ряд ОВС, в том числе и на жилищном рынке.

В последние 5 - 6 лет все более стали распространяться схемы долевого участия граждан в строительстве. Финансово - строительные компании привлекают физических лиц к совместному финансированию строительства жилья на различных стадиях строительства. Из-за потенциальной возможности потерять часть или все вложенные средства финансово - кредитные учреждения не заинтересованы в кредитовании под залог недостроенного жилья, принимая его в расчет только на последних стадиях строительства, когда цена такого жилья близка к цене готового. Таким образом, все стороны стремятся сохранить строящийся объект недвижимости.

(Окончание см. "Финансовая газета", N 34, 2002)

Подписано в печать А.Цыганов

31.07.2002 К.э.н., заместитель заведующего

кафедрой управления страховым делом

и социальным страхованием

Государственного университета управления

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——