"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 25, 2002

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ

Условия пользования землей и передачи ее в аренду определены Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с последующими изменениями и дополнениями).

Земельным кодексом Российской Федерации, вступившим в силу 30 октября 2001 г., установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы - это земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, в Кодексе не рассматривается нормативная цена земли как форма платы за землю.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается федеральными законами о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателем.

Для целей налогообложения, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, для определения которой проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда рыночная стоимость земельного участка известна. В этом случае кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определяется Правительством Российской Федерации. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства, как и граждане Российской Федерации, могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Земельные участки, за исключением государственных природных заповедников, национальных парков, зданий, строений и сооружений, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, а также других земельных участков, указанных в Земельном кодексе, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

По истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Арендную плату за землю можно рассматривать как форму платы за землевладение или землепользование, когда одна сторона (арендатор) уплачивает определенную сумму другой стороне (арендодателю) за право временного пользования земельным участком для ведения хозяйства.

Арендодателями земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. Это определено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом "О плате за землю". Порядок составления договора аренды должен удовлетворять требования ГК РФ. Кроме того, в договорах, которые составляются в соответствии с утвержденной типовой формой договора аренды, конкретизируются все условия внесения арендной платы. Например, по землям сельскохозяйственного назначения форма договора утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". В данном случае арендодателями являются и граждане, имеющие земельные участки в собственности и сдающие их в аренду для сельскохозяйственного использования. При этом в договоре указываются общая площадь и план земель, переданных в аренду, их экспликация и список земельных участков с особым режимом их использования.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. В большинстве субъектов Российской Федерации базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов. В отдельных регионах арендная плата за землю взимается в процентах от нормативной цены земли.

Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной (товарами, услугами) или комбинированной форме. Это определяется дополнительным соглашением сторон. Если такого соглашения нет, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально, что конкретизируется в договоре. В тех случаях, когда объектом аренды являются не только земельные участки, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (ст.654 ГК РФ). Право на освобождение отдельных категорий арендаторов от арендной платы за землю имеют органы исполнительной власти, заключающие на подведомственной им территории договоры аренды земель. Например, администрация города в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки сдает в аренду земельные участки в пределах городской черты, а также другие земли, переданные в ведение города.

Арендная плата взимается со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельных участков, если иное не предусмотрено этим договором.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства, которые затем распределяют ее по нормативам, установленным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Так, в соответствии со ст.12 Федерального закона от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" плательщики земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим нормативам:

федеральный бюджет - 15%;

бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт - Петербурга) - 35%;

бюджеты городов Москвы и Санкт - Петербурга и бюджеты закрытых административно - территориальных образований - 85%;

бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москвы и Санкт - Петербурга) - 50%.

Плательщики земельного налога и арендной платы за сельскохозяйственные угодья перечисляют указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с нормативами, равными долям, установленным ст.5 Закона "О плате за землю" и нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации.

Арендная плата за земли других категорий, за исключением указанных выше, перечисляется непосредственно арендодателю.

Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления, в том случае, если договором не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. При этом арендатор в пределах срока договора аренды обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право покупки данного земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Следует иметь в виду, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, согласно Земельному кодексу Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка на основании норм, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации не допускается прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду до достижения наследниками совершеннолетия.

Существует ограничение в передаче в аренду земельных участков. Так, не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, кроме случаев, установленных федеральными законами. Перечень земель, изъятых из оборота, определяется Земельным кодексом Российской Федерации.

Все споры, связанные с внесением арендной платы за землю, рассматриваются и разрешаются судами в соответствии с их компетенцией.

Подписано в печать А.Литвинцева

19.06.2002 Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——