Вопрос: Являясь индивидуальным предпринимателем, я уже второй год подряд арендую у организации производственное помещение, в котором осуществляю предпринимательскую деятельность, связанную с изготовлением кухонной мебели. Государственная регистрация договора аренды, заключенного в 2002 г. на срок 16 июня по 31 декабря, не проводилась. 8 января 2003 г. заключен договор о продлении аренды на срок до 31 октября включительно.

Необходима ли государственная регистрация договора аренды и будет ли в данном случае учитываться в 2003 г. при обложении налогом на доходы арендная плата, уплаченная по такому договору?

Ответ: В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если он заключен на срок не менее года.

Соответственно как первый, так и второй договор аренды государственной регистрации не подлежат, так как заключены оба договора на срок менее года. А при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ. Данная позиция разъяснена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утв. Информационным письмом от 16.02.2001 N 59). При этом не важно, что в аренду сдается то же самое помещение, что и по первому договору, поскольку сроки по двум самостоятельным договорам аренды не суммируются.

Согласно пп.8 п.47 Порядка учета доходов и расходов, утвержденного совместным Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N N 86н, БГ-3-04/430, к прочим расходам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество независимо от государственной регистрации договора аренды. Следовательно, то, что индивидуальный предприниматель не зарегистрировал договор аренды, не препятствует учесть уплаченные в 2003 г. арендные платежи в расходах при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при выполнении условий, что уплаченные суммы арендной платы в 2003 г. за аренду помещения, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, должны быть подтверждены документами, подтверждающими факт оплаты.

Н.Н.Стельмах

Советник налоговой службы РФ

II ранга

31.01.2003

————