"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 4, 2002

ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

В ЖИЛИЩНО - СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ

И ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Жилищно - строительные (жилищные) кооперативы и товарищества собственников жилья (далее - ЖСК, ТСЖ) представляют собой негосударственные некоммерческие организации, создаваемые для управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в кондоминиуме. Отличительная черта некоммерческой организации - то, что она не имеет извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности (п.1 ст.50 ГК РФ). Данный признак в одинаковой мере присущ и ЖСК (ЖК), и ТСЖ. По организационно - правовым формам эти некоммерческие организации различаются. ЖСК (ЖК) относятся к потребительским кооперативам, тогда как ТСЖ представляют самостоятельную форму некоммерческой организации, регулируемую Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Но это различие ощутимо проявляется лишь на сравнительно коротком начальном этапе деятельности ЖСК - при строительстве дома. После ввода дома в эксплуатацию и выплаты пайщиками паевых взносов ЖСК и ТСЖ практически становятся тождественными по всем признакам и характеристикам их деятельности:

а) ЖСК (ЖК) и ТСЖ преследуют одну и ту же цель - управление общим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его эксплуатации;

б) совершенно одинаков характер их уставной деятельности (здесь и далее под "уставной" понимается основная некоммерческая деятельность, в целях которой созданы ЖСК, ТСЖ);

в) совершенно одинаковы источники финансирования уставной деятельности ЖСК, ТСЖ;

г) ЖСК (ЖК) и ТСЖ имеют одинаковую организационную структуру: добровольное, основанное на членстве объединение граждан и юридических лиц с совпадающими правами и обязанностями;

д) идентична структура управления этими организациями: высший орган - общее собрание, исполнительный орган - правление во главе с председателем, контрольный орган - ревизионная комиссия (ревизор);

е) самое главное: ЖСК (ЖК) с полностью выплаченными паевыми взносами и ТСЖ характеризуются одинаковыми отношениями собственности (п.1 ст.4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Отсюда следуют важные практические выводы:

1) все требования и рекомендации по бухгалтерскому учету в равной мере применимы к ЖСК (ЖК) и ТСЖ;

2) ЖСК (ЖК) и ТСЖ должны рассматриваться как равные налогоплательщики.

Это означает, что бухгалтерский учет и налогообложение ЖСК (ЖК) и ТСЖ идентичны.

Целевые поступления

Особенностью некоммерческой организации является то, что основным источником финансирования уставной деятельности служат целевые поступления. В ЖСК и ТСЖ целевые поступления - это, главным образом, денежные целевые взносы владельцев квартир, представляющие собой обязательные платежи.

В ЖСК и ТСЖ различают следующие виды целевых поступлений:

паевые взносы - денежные (имущественные) взносы на создание (приращение) недвижимого имущества, поступившие от членов ЖСК (ЖК) и других лиц, имеющих право на паенакопления. Паевые взносы осуществляются в начальный период деятельности ЖСК (ЖК), когда создаваемое имущество (квартиры в многоквартирном доме) еще не принадлежит пайщикам. В ТСЖ паевые взносы отсутствуют, так как к моменту создания товарищества его члены уже являются собственниками своего жилья;

членские взносы - денежные средства, вносимые участниками долевой собственности (домовладельцами) на покрытие расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества ЖСК и ТСЖ. Членские взносы делятся на вступительные - связанные с повышенными расходами в начальный период деятельности, а также с приемом новых членов; текущие - периодически вносимые на покрытие текущих расходов; дополнительные - вносимые домовладельцами на покрытие убытков. Необходимо обратить внимание на то, что определение "членские" относится здесь не только к формальным членам ЖСК и ТСЖ, но и ко всем домовладельцам (употребляется в смысле "член домовладения");

коммунальные платежи - текущие платежи на покрытие индивидуальных расходов домовладельцев по коммунальным услугам, услугам радиосвязи, телевидения и пр.;

бюджетные поступления - денежные средства, ассигнуемые из бюджета в виде жилищных субсидий, дотаций на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества ЖСК и ТСЖ, компенсаций льгот на оплату коммунальных услуг, премий и поощрений за образцовое содержание домовладения и на другие цели;

прочие целевые поступления - взносы инвесторов, благотворительные и другие взносы физических и (или) юридических лиц.

Целевые поступления, будучи основой финансирования, занимают центральное место в бухгалтерском учете ЖСК и ТСЖ. Счет 86 "Целевое финансирование" постоянно из месяца в месяц фигурирует в хозяйственных операциях ЖСК и ТСЖ при начислении платежей, поступлении целевых средств и их расходовании. К счету 86 обычно открывают субсчета по каждому виду целевых поступлений.

Смета ЖСК и ТСЖ

Смета (финансовый план) утверждается общим собранием ЖСК, ТСЖ и служит основой для финансирования их деятельности в течение календарного года. Если ЖСК, ТСЖ осуществляют только уставную деятельность, то достаточно формировать одну смету расходов, так как доходы при этом полностью совпадают с суммой целевых поступлений. При наличии предпринимательской деятельности утверждаются смета расходов и смета доходов.

Смета расходов может иметь следующую структуру.

1. Содержание и обслуживание жилищного фонда:

1) заработная плата обслуживающего персонала, выплачиваемая по трудовым и гражданско - правовым договорам. К обслуживающему персоналу относятся лица, осуществляющие техническое, административное и хозяйственное обслуживание домовладения;

2) расходы по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и управлению эксплуатацией домовладения, осуществляемым сторонней организацией;

3) расходы на инвентарь и хозяйственные принадлежности;

4) расходы на материалы;

5) содержание конторы правления (отопление, водоснабжение, освещение, оплата телефона);

6) коммунальные услуги по содержанию общего имущества;

7) канцелярские и почтовые расходы;

8) обучение обслуживающего персонала (повышение квалификации, приобретение нормативно - правовых документов и специальной литературы);

9) приобретение основных средств (хозяйственное оборудование, оргтехника, компьютеры, конторская мебель и пр.);

10) содержание и ремонт основных средств;

11) отчисления в резерв на восстановление и замену основных средств;

12) оплата консультационных услуг;

13) оплата услуг банка;

14) служебные разъезды;

15) земельный налог или арендная плата за землю;

16) расходы по страхованию имущества;

17) членские взносы коллективного участника союза, ассоциации, клуба.

2. Ремонт жилищного фонда:

1) текущий и капитальный ремонт строительных конструкций здания;

2) текущий и капитальный ремонт инженерного оборудования;

3) отчисления в резерв на ремонт жилищного фонда.

3. Прочие расходы:

1) премии персоналу;

2) материальная помощь;

3) представительские расходы;

4) непредвиденные расходы.

4. Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью:

1) представляющие долю от расходов по уставной деятельности;

2) осуществляемые сверх расходов по уставной деятельности.

Структура сметы доходов более проста.

1. Целевые поступления:

1) членские взносы;

2) бюджетные поступления;

3) прочие целевые поступления.

2. Доходы от предпринимательской деятельности.

При составлении сметы расходов не учитываются предполагаемые доходы от предпринимательской деятельности. Что же касается сметы доходов, то в ней сумма членских взносов может уменьшаться за счет доходов от предпринимательской деятельности. Доходы и расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, отражаются в смете по стоимости за вычетом налога на добавленную стоимость. Не следует искусственно уравнивать общие суммы расходов и доходов, как это иногда практикуется. Смета доходов вполне может превышать смету расходов. И наоборот, при наличии экономии расходов на начало года смета расходов может превышать смету доходов.

Предпринимательская деятельность

Согласно п.3 ст.50 ГК РФ некоммерческие организации наряду с уставными функциями могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей некоммерческой организации.

Наиболее распространенными видами доходов от предпринимательской деятельности ЖСК и ТСЖ являются:

поступления от сдачи в аренду общего имущества, принадлежащего домовладельцам на правах долевой собственности (чаще всего нежилых помещений и мест под рекламу);

поступления от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ЖСК, ТСЖ;

проценты и иные доходы по ценным бумагам;

проценты от размещения на депозитных счетах денежных средств, являющихся доходом от предпринимательской деятельности.

Значительно реже встречаются доходы от обычных видов деятельности, к которым относится выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ и оказанием услуг. Например, иногда ЖСК и ТСЖ предоставляют коммунальные услуги своим арендаторам. Известны также случаи оказания консультационных и иных информационных услуг.

ЖСК и ТСЖ направляют доходы от предпринимательской деятельности на покрытие затрат по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества и других расходов, соответствующих уставной деятельности организаций.

(Продолжение см. "Финансовая газета. Региональный выпуск",

N 6, 2002)

Подписано в печать И.Фельдман

23.01.2002 Кафедра экономики

и предпринимательства

МИИГАиК

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——