"Налоговые известия Московского региона", N 1, 2002

РЕКОМЕНДАЦИИ ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

И ПОДНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

За последнее время у многих граждан возникают вопросы:

- как юридически грамотно оформить сделку по сдаче принадлежащего им жилого помещения во временное пользование с целью получения доходов?

- каков порядок налогообложения этих доходов?

Предлагаем читателям краткие разъяснения и рекомендации по этим вопросам.

Современные жилищные правоотношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР (действующим до сих пор), Гражданским кодексом РФ (часть первая ГК РФ вступила в силу с 1 января 1995 г., часть вторая - с 1 марта 1996 г.), а также нормативными актами, которые определяют основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации.

В новых социально - экономических условиях жилищные отношения за последние десять лет настолько сильно изменились, что в настоящее время Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР) применяется лишь в той части, в которой не противоречит законам, принятым позже.

Поэтому при заключении сделок, связанных с жилищными отношениями по вопросам владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, необходимо правильно определить, в каких случаях следует руководствоваться жилищным законодательством, а в каких - гражданским законодательством.

В конкретном случае мы рассматриваем вопрос по заключению сделок, связанных с передачей физическими лицами (гражданами) жилых помещений во временное пользование другим лицам за плату, где объектом выступают отдельные квартиры или их часть либо изолированные комнаты в коммунальных квартирах, находящихся в многоквартирных жилых домах.

При этом возникают отношения, когда жилье является предметом экономического оборота. Такие отношения регулируются гражданским законодательством, а отношения, связанные с порядком использования жилых помещений, регулируются жилищным законодательством.

Предоставляемые во временное пользование жилые помещения различаются по признаку принадлежности их к форме собственности. Жилье может быть приватизировано или не приватизировано. В соответствии с этим разные права их пользователей.

Действующее законодательство не предусматривает конкретный порядок предоставления во временное пользование жилых помещений по признаку формы собственности; по всей видимости, их регламентация должна найти место в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

Приватизированное жилье принадлежит пользователю на праве собственности, который вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Неприватизированное жилье не является собственностью пользователя. Последний в качестве нанимателя владеет и пользуется жильем на основании договора найма с собственником или управомоченным им лицом. Управомоченными лицами, как правило, являются жилищно - эксплуатационные организации, выступающие в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их содержание и эксплуатацию.

Поэтому исходя из прав пользователей на жилые помещения сделки по передаче жилья во временное пользование соответственно оформляются двумя видами договоров:

- договором аренды на приватизированное жилье, в котором сторонами договора будут арендодатель и арендатор;

- договором поднайма на неприватизированное жилье, в котором сторонами договора будут наниматель и поднаниматель.

Обязательным условием для заключения сделок по сдаче жилья является согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

При этом следует обратить внимание, что в настоящее время на основании гражданского законодательства не действуют прежние условия ограничения (запрета) сдачи жилого помещения во временное пользование, предусмотренные ст.77 ЖК РСФСР, при которых не допускалась сдача жилья, если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также если не получено согласие проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей.

Таким образом, для сдачи жилья в коммунальной квартире теперь не требуется согласия соседей.

Необходимо также учитывать, что объектом предмета сделки может быть часть или все жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, предназначенное для проживания граждан.

По законодательству сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого постоянного проживающего, окажется менее установленной нормы на одного человека (12 кв. м).

Жилое помещение может быть передано во временное пользование как физическому лицу - гражданину, так и юридическому лицу, которое снимает помещение с целью обеспечения проживанием своих сотрудников или лиц, командированных к нему.

Исходя из содержания ст.685 "Поднайм жилого помещения" ГК РФ, разница между правами арендодателя и наймодателя заключается в следующем.

1. При заключении договора поднайма требуется согласие собственника или управомоченного им лица, поскольку наниматель только владеет и пользуется им.

При заключении договора аренды такого согласия не требуется, поскольку жилье принадлежит арендодателю на праве собственности и он вправе самостоятельно распоряжаться им.

2. Срок действия договора о передаче жилого помещения во временное пользование определяется соглашением сторон.

По договору аренды этот срок не ограничивается.

По договору поднайма этот срок не должен превышать оставшегося общего срока договора найма, который согласно ст.683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет. Поэтому если договор найма прекращается досрочно, соответственно прекращается и действие договора поднайма.

Согласно закону договор поднайма не может быть заключен с нанимателем, который пользуется жилой площадью по краткосрочному договору найма, срок которого до одного года (ст.683 ГК РФ).

Договор передачи во временное пользование жилых помещений носит возмездный характер. Плата за временное пользование жильем не лимитирована и устанавливается соглашением сторон договора.

Однако при этом следует иметь в виду, что согласно законодательству граждане, сдающие жилые помещения, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

По условиям п.1 ст.685 ГК РФ ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Это означает, что наниматель несет ответственность за действия поднанимателя, нарушающие условия договора найма между наймодателем и нанимателем.

Соответственно, арендодатель несет ответственность за действия арендатора.

При заключении договора передачи во временное пользование жилого помещения условия пользования жильем определяются нанимателем или арендодателем по их усмотрению, поэтому временный пользователь жилым помещением не приобретает самостоятельного права пользования им и не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, а получает нанятую жилую площадь лишь во временное пользование на срок, установленный соответствующим договором.

В договоре, связанном с передачей жилых помещений во временное пользование, следует указывать:

- все паспортные данные о сторонах договора;

- место нахождения жилой площади и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние;

- стоимость платы за жилье, условия и сроки ее выплаты;

- обязанности сторон договора;

- срок действия договора и условия его расторжения, в том числе досрочного;

- ответственность договаривающихся сторон в случае нарушения условий договора и форс - мажорных обстоятельств;

- порядок возмещения причиненного ущерба;

- другие условия, вытекающие из действующего законодательства.

Учитывая, что лицо, предоставляющее жилье во временное пользование (арендодатель или наниматель), несет риск случайной гибели или случайной порчи имущества с момента передачи его в пользование соответственно арендатору или поднанимателю, сторонам сделки необходимо оформить приемо - сдаточный акт, который будет являться приложением к договору.

В акте должны быть подробно указаны:

- техническое состояние помещения на момент его сдачи во временное пользование;

- перечень имущества, предоставляемого в пользование (состав мебели, электро - бытовая техника и другие предметы домашней утвари).

Жилое помещение обычно предоставляется после подписания соответствующего договора и приемо - сдаточного акта.

В случае если при возврате помещения будут обнаружены утрата, недостача или порча принятого по акту помещения и имущества, причиненные убытки, если они не будут возмещены арендатором или поднанимателем в добровольном порядке, можно возместить через суд.

Поскольку существуют опасения за сохранность имущества, его желательно застраховать.

В случае причинения материального ущерба жильцам соседних квартир в результате нарушения арендатором или поднанимателем правил эксплуатации электрических, водопроводно - канализационных сетей ответственность перед ними несет арендодатель или наниматель. В таких случаях составляется соответствующий акт.

Арендодатель или наниматель за свой счет обязаны устранить причиненный соседям ущерб, а вопрос о возмещении своих убытков решать далее в судебном порядке на основании акта и платежных документов.

В целях обеспечения обязательств по возмещению материальных убытков, в том числе причиненных в результате междугородних переговоров, рекомендуем воспользоваться правом залога.

Во избежание неблагоприятных последствий, которые могут отразиться на условиях действия договора, арендатору или поднанимателю жилья следует лично удостовериться в правах арендодателя или нанимателя на предоставляемую ему во временное пользование жилую площадь.

Подтверждающими такие права документами могут быть:

- свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру или комнату в коммунальной квартире,

- или договор найма на неприватизированную квартиру или комнату,

- или другие документы, подтверждающие права на совершение этой сделки.

Арендодатель или наниматель по закону обязаны самостоятельно выплачивать единый социальный налог из доходов, полученных в результате сдачи своего жилья.

По условиям налогового законодательства физические лица:

зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей без права юридического лица (пп.2 п.1, п.2 ст.235), - выплачивают единый социальный налог из сумм, полученных в результате своей деятельности, за минусом своих расходов, связанных с данной деятельностью;

- не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, - выплачивают единый социальный налог из полной суммы, полученной в результате своей деятельности, т.е. без учета произведенных ими расходов.

Поэтому данное обстоятельство следует учитывать при заключении и оформлении договора по сдаче жилья.

При определении размера платы за жилье стороны вправе договориться, что косметический ремонт или же текущий ремонт сантехнического оборудования может быть произведен в счет платы за жилье.

Стоимость отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроэнергии, абонентской платы за телефон также желательно включать в размер платы за жилье, поскольку данные расходы при налогообложении являются зачетным механизмом для арендодателя и нанимателя.

Все расходы должны быть подтверждены соответствующими платежными документами: чеками, квитанциями, счетами и пр.

Подписано в печать Д.Р.Аверичкина

10.01.2002 Юрист ИМНС России

по г. Москве N 16

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——