Вопрос: Организация арендует помещение с 2002 г., однако из-за проблем с нумерацией домов договор аренды с КУМИ был заключен только в 2004 г. По условиям договора мы обязаны уплатить арендную плату за все время фактического пользования помещением. В июне 2004 г. арендодатель выставил счет-фактуру за 2002 - 2003 гг., в котором значится НДС, исчисленный по ставке 20%. Правомерно ли это?

Ответ: На основании п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе при заключении договора аренды установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

При этом, однако, следует учитывать, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора (п.6 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В связи с этим в рассматриваемой ситуации с момента заключения договора аренды у арендодателя возникает право потребовать от арендатора оплаты арендных платежей с учетом НДС за пользование арендованным помещением в прошедших периодах.

В свою очередь, юридические основания и, соответственно, обязанность арендатора уплатить арендные платежи и сумму НДС за оказанные услуги по аренде возникают в 2004 г.

Что касается ставки НДС, подлежащей применению в рассматриваемой ситуации, то необходимо отметить следующее.

С 01.01.2004 согласно п.3 ст.164 Налогового кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ) обложение НДС операций, не указанных в п.п.1, 2 и 4 ст.164 НК РФ, производится по ставке 18% (ранее размер ставки составлял 20%).

Согласно позиции налоговых органов налогоплательщик при изменении ставки по НДС должен применять тот порядок налогообложения, который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг), вне зависимости от момента определения налогоплательщиком налоговой базы (см. Письмо МНС России от 17.12.2003 N ОС-6-03/1316 "Об особенностях исчисления и уплаты НДС в переходный период в связи с введением ставки 18 процентов").

В данном случае фактическое оказание (отгрузка) услуг производилось в том числе в 2002 - 2003 гг. (и это подтверждается договором, заключенным в 2004 г.).

Поэтому, несмотря на то что юридические основания для уплаты арендных платежей, выставления арендодателем счета-фактуры и предъявления арендатору суммы НДС возникли только в 2004 г., считаем, что по услугам, оказанным в 2002 - 2003 гг., арендодатель правомерно выставил счет-фактуру с указанием ставки НДС, действовавшей в названных периодах, т.е. 20%.

Отметим, что на основании такого счета-фактуры и при соблюдении всех иных условий принятия к вычету суммы налога, установленных ст.ст.171, 172 НК РФ, арендатор вправе принять к вычету сумму уплаченного НДС по ставке 20%.

А.В.Бутрим

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

14.03.2005

————