"АКДИ "Экономика и жизнь", N 6(12), 2001

Вопрос: Несколько квартир в строящемся ЖСК доме принадлежат организации - пайщику. Возможно, что они до ввода дома в эксплуатацию реализованы не будут. Кроме того, у организации - пайщика имеются задолженности по возврату кредита и средств, привлеченных для достройки дома с другого строящегося объекта. Стоимость квартир, которые принадлежат пайщику, равняется сумме этих задолженностей.

На ком - ЖСК или организации - пайщике - будут числиться данные квартиры после сдачи дома в эксплуатацию?

Каким образом оформить их реализацию в счет возврата привлеченных средств?

Ответ: Особенностью правового положения членов ЖСК, ЖК, ДСК и им подобных кооперативов является то, что после полного внесения паевых взносов члены кооператива приобретают право собственности на предоставляемое кооперативом имущество (п.4 ст.218 ГК РФ).

Поэтому на всех этапах членства в ЖСК его участники имеют право только на сумму своего паенакопления. Что же касается прав на предоставляемые кооперативом помещения, то все зависит от того, выплачен пай за них полностью или нет.

Если дом уже построен, но пай до конца не выплачен, то предоставленное кооперативом помещение находится у пайщика в бессрочном пользовании. Это означает, что он не вправе распоряжаться им как своей собственностью, в частности отчуждать третьим лицам.

Как только пай выплачивается полностью, квартира, а также находящиеся в доме общие помещения и инженерные коммуникации становятся частной собственностью пайщика (квартира - личной, а общие помещения и коммуникации - общей долевой).

Факт полного внесения паевого взноса порождает право собственности члена ЖСК в силу прямого указания об этом в законе, без какого бы то ни было волеизъявления как кооператива, так и пайщика. С этого момента пайщик вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Единственным условием совершения сделок по отчуждению имущества в ЖСК является предварительная регистрация права собственности на него учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие документов об обязательной государственной регистрации этого факта ведет к ограничению возможности собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью (ст.131 ГК РФ).

Таким образом, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется выполнением двух условий: полной выплатой паевого взноса и сдачей дома в эксплуатацию. Поэтому после сдачи дома в эксплуатацию квартиры будут числиться за организацией - пайщиком, только если пай к этому времени выплачен организацией полностью.

Передача квартир в счет погашения возникших заемных обязательств возможна путем заключения с контрагентами - кредиторами соглашения об отступном на основании ст.409 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения (в частности, возврата заемных средств) отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, обязанность организации по возврату привлеченных заемных средств может быть погашена путем передачи принадлежащих ей на праве собственности квартир в ЖСК.

Одновременно заметим, что п.1 ст.13 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ) установлено, что при передаче помещений в кондоминиуме собственник помимо обычных технических характеристик, сообщаемых приобретателю, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

а) при отсутствии ТСЖ:

- данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

- сведения о залоге помещений;

- сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме;

б) при наличии ТСЖ помимо сведений, указанных выше, сообщаются:

- данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества;

- сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут в связи с ними возникнуть;

- устав ТСЖ, определяющий права и обязанности домовладельца.

Домовладелец отвечает за убытки, понесенные новым собственником в результате непредоставления данных сведений либо их искажения или неточностей (п.2 ст.13 Закона N 72-ФЗ).

Подписано в печать Ю.Камфер

10.06.2001

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——