"АКДИ "Экономика и жизнь", N 6(12), 2001

Вопрос: ЖСК на основе строящегося дома планирует организовать кондоминиум (товарищество собственников жилья). Одним из пайщиков ЖСК является организация.

Как ЖСК и организация - пайщик передает квартиры кондоминиуму?

Остается ли организация членом ЖСК после такой передачи?

Ответ: Сразу же обратим внимание, что в вопросе присутствует путаница с терминологией. Обусловлена она, по всей вероятности, тем, что Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в двух первых редакциях) смешивал понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья", вследствие чего на протяжении пяти лет (с 1991 по 1996 гг.) под кондоминиумом понималось юридическое лицо - товарищество собственников жилья с установлением условий совместного владения и пользования местами общего пользования многоквартирного жилого дома.

После вступления в силу с 1 января 1995 г. части первой Гражданского кодекса РФ эти противоречия начали постепенно устраняться.

Статья 291 ГК РФ устанавливала, что товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - это юридическое лицо, создаваемое собственниками квартир в соответствии со специальным законом о ТСЖ в форме некоммерческой организации для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Окончательное разграничение понятий "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья" провел Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ), установив в ст.1, что ТСЖ - это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В той же ст.1 Закона о ТСЖ определено понятие кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. При этом часть имущества кондоминиума, предназначенная для жилых или иных целей (помещения), находится в индивидуальной собственности граждан и юридических лиц, а другая часть (общее имущество) - в общей долевой собственности.

Таким образом, с момента полного внесения паевых взносов за предоставляемое кооперативом имущество члены ЖСК становятся его собственниками, а значит, домовладельцами, а построенное здание приобретает статус кондоминиума.

Соответственно кондоминиум является не субъектом, а объектом гражданских прав, в связи с чем можно говорить исключительно о регулировании права собственности в кондоминиуме и формах управления им (одной из которых является ТСЖ). При этом права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации (ст.14 Закона о ТСЖ).

Способы управления кондоминиумом установлены ст.ст.20, 21 Закона о ТСЖ. Так, эксплуатация многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом могут осуществляться:

а) непосредственно домовладельцами (когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам);

б) путем передачи функций по управлению уполномоченной государственной или муниципальной службе заказчика на жилищно - коммунальные услуги (ДЭЗы, ЖЭКи, ЖКО и пр., обслуживающие, эксплуатирующие, ремонтирующие дома, коммуникации и благоустраивающие придомовую территорию и пр.);

в) путем образования ТСЖ с целью самостоятельного управления кондоминиумом либо передачи всех или части функций уполномоченному управляющему (гражданину - предпринимателю или организации);

г) иным способом, установленным законодательством РФ и ее субъектов. В частности, допускается, чтобы управляющей компанией кондоминиума оставался ЖСК, ЖК, МЖК и т.п., самостоятельно занимающийся эксплуатацией, ремонтом, обслуживанием построенных домов и их коммуникаций.

Обратим внимание, что неизбрание домовладельцами в течение 6 месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50% площади помещений находится в частной собственности, влечет наложение на домовладельцев, а также представляющих их интересы уполномоченных должностных лиц штрафа, размер которого устанавливается органами власти субъектов РФ и местного самоуправления.

Рассмотрение дел о правонарушениях и наложение штрафа осуществляются органами Государственной жилищной инспекции РФ в порядке, установленном гл.21 КоАП РСФСР (п.4 ст.20 Закона о ТСЖ).

Таким образом, члены ЖСК, являющиеся одновременно домовладельцами в кондоминиуме, могут:

1) создать ТСЖ;

2) реорганизовать ЖСК в ТСЖ;

3) не создавая ТСЖ, поручить функции управляющей компании ЖСК.

Вместе с тем считается, что поскольку п.1 ст.4 Закона о ТСЖ предусматривает распространение действия данного Закона на ЖСК с полностью внесенным хотя бы одним членом паевым взносом, то при таких условиях кооперативам необходимо реорганизоваться в ТСЖ.

Одной из форм реорганизации юридического лица является его преобразование - изменение организационно - правовой формы юридического лица (ст.57 ГК РФ).

В случае преобразования права и обязанности реорганизованного юридического лица переходят к вновь возникшему лицу в соответствии с передаточным актом (п.5 ст.58 ГК РФ).

В случае реорганизации к правопреемникам реорганизованного юридического лица переходит право собственности на принадлежащее ему имущество (п.2 ст.218 ГК РФ), а также право постоянного пользования земельным участком (п.3 ст.268 ГК РФ).

Юридическое лицо считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего лица (п.4 ст.57 ГК РФ).

Особенности бухгалтерского учета операций, связанных с реорганизацией юридических лиц, изложены в Приказе Минфина России от 28.07.1995 N 81 "О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с введением в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации".

Ведение ТСЖ бухгалтерского учета осуществляется в соответствии с Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденными Приказом Госстроя России от 14.07.1997 N 17-45 и одобренными Письмом Минфина России от 14.04.1997 N 16-00-16-74.

Кроме названных выше действуют и другие документы по рассматриваемому вопросу:

- Примерный Устав товарищества собственников жилья, утвержденный Приказом Минземстроя России от 03.08.1998 N 35;

- Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, которые передаются в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223;

- Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26.08.1998 N 59.

Подписано в печать Ю.Камфер

10.06.2001

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——