"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 22, 2001

НОВЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ В МОСКВЕ

Договорные отношения

Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2001 N 157-ПП "О программе работ по проведению земельной реформы в Москве на 2001 г., формировании Государственного земельного кадастра и об итогах эксперимента по продаже земельных участков в г. Зеленограде" предусмотрен постепенный переход к ведению единого реестра недвижимости, находящейся в собственности Москвы, в отношении нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Предусматриваются формирование единого имущественно - землеустроительного комплекса и осуществление перехода к договору аренды единого объекта недвижимости, который объединяет договор аренды недвижимости и договор аренды земельного участка. Договор трехсторонний: он заключается между правительством Москвы в лице руководителя Департамента государственного и муниципального имущества города, председателя Московского земельного комитета и предприятия, на балансе которого находится нежилое помещение.

При оформлении договоров аренды недвижимости иногда возникают вопросы, связанные с расчетами за коммунальные услуги. При аренде единого объекта арендатору целесообразно заключать отдельный договор с балансодержателем по уборке твердых бытовых отходов на территории, примыкающей к помещению, и договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание. Согласно ст.14 Закона г. Москвы от 16.07.1997 N 34 (с изм. и доп. от 29.09.1999 N 34) размер начисления пени за нарушение сроков внесения арендной платы не должен превышать 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. В едином договоре указывается, что размер пени не может быть менее 0,2% от недоплаченной суммы за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем уплаты. Предусматривается двухнедельная отсрочка момента начала начисления пени в том случае, если изменился порядок расчета арендной платы или регистрации единого договора аренды в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взнос права землепользования в уставный

капитал организаций

Постановлением Правительства Москвы от 19.09.2000 N 743 "О порядке внесения прав землепользования в качестве вклада города в уставный капитал акционерных обществ" утверждено Положение о создании открытых акционерных обществ с участием города Москвы в случаях внесения прав землепользования в уставные капиталы.

Решение о внесении прав землепользования в уставный капитал принимается на основании технико - экономического обоснования, в котором обязательно указываются объем реализации продукции (работ, услуг), норма прибыли от основной деятельности и другие экономико - финансовые показатели деятельности предприятия. Право временного пользования (аренды) земельным участком рассматривается как нематериальный актив, вносимый правительством Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы в счет оплаты акций создаваемого акционерного общества. Стоимость права аренды оценивается как сумма средств, которые арендатор уплатил бы при оформлении договора аренды, т.е. стоимость права на заключение договора аренды, стоимость разрешения на совершение сделок с арендными правами, сумма арендной платы за весь срок аренды по ставкам, действующим на момент внесения этого права в уставный капитал.

Некоторые экономические проблемы землепользования

В связи с разнообразием видов земельных платежей возникают вопросы об экономической сущности конкретного вида платежа и его правовом обеспечении.

Письмом Управления МНС России по г. Москве от 01.09.2000 N 03-12/41898 разъяснено, что право аренды земельного участка не может рассматриваться как объект нематериального актива, так как действующим законодательством об аренде не предусмотрена возможность его переуступки. Однако в п.3 ПБУ 14/2000 "Учет нематериальных активов", утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 91н, содержится перечень характеристик, определяющих принадлежность активов к нематериальным:

отсутствие материально - вещественной (физической) структуры;

возможность идентификации организацией от другого имущества;

использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организацией не предполагается последующая перепродажа имущества;

способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;

наличие надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности.

В соответствии с п.4 ПБУ 14/2000 в составе нематериальных активов учитываются также деловая репутация организации и организационные расходы (расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал организации). Поэтому внесение прав землепользования в уставный капитал организаций согласно Постановлению правительства Москвы N 743 должно признаваться нематериальным активом.

В указанном Письме Управления МНС России по г. Москве рекомендуется вносить плату за право заключения договора долгосрочной аренды земельного участка за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после уплаты налогов. На основании изложенного это может быть справедливо только по отношению к находящимся на балансе предприятия объектам, расходы по которым не относятся на себестоимость продукции (работ, услуг).

Согласно Письму Управления МНС России по г. Москве от 26.12.2000 N 02-14/61770 "О порядке оформления платежей арендной платы с учетом НДС" арендная плата за землю не включается в перечень операций, не облагаемых НДС. Поэтому налогоплательщики дополнительно к сумме арендной платы должны предъявлять к оплате соответствующую сумму НДС и в течение пяти дней выставлять счет - фактуру.

По нашему мнению, возможно применение такого же порядка, как при аренде государственного и муниципального имущества: плательщиком НДС является организация - арендатор, налог начисляется по ставке 20% от суммы платежа. Счет - фактура составляется арендатором в одном экземпляре и регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы. В книге покупок счет - фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде и в соответствующей доле - налог на добавленную стоимость.

Подписано в печать О.Скрябина

30.05.2001 К.э.н.

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——