"Консультант Бухгалтера", N 1, 2001

Вопрос: В 1992 г. предприятие (ООО) получило в аренду магазин за 1,6 млн руб. В сентябре 1995 г. предприятие обратилось в Комитет по управлению имуществом о выкупе нежилого помещения на основании Распоряжения Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. N 353-р. Ответ получен не был. Только в июне 1998 г. предприятием получен ответ от Госкомимущества о том, что помещение магазина может быть продано по остаточной стоимости. Но, в соответствии с Указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 и от 1 июля 1992 г. N 721, помещение, находящееся в аренде может быть выкуплено по стоимости не более 25% от остаточной стоимости или по цене годовой арендной платы с повышающим коэффициентом 2.

Просим разъяснить, насколько правомерны требования, изложенные в ответе Госкомимущества, в части определения выкупной стоимости арендуемого помещения?

Ответ: Для того, чтобы ответить на заданный вопрос, следует подробно проследить изменения законодательной и нормативной базы, определяющей порядок приватизации государственного и муниципального имущества, начиная с 1992 г.

Во-первых, положения Указа Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" в данном случае использованы быть не могут. К сожалению, в вопросе не указана организационно - правовая форма предприятия по состоянию на момент заключения договора аренды. Однако, с большой долей вероятности можно предположить, что это было не акционерное общество. А Указ N 721 распространяется только на акционерные общества и на выкуп акций, а не выкуп имущества, что, согласитесь, разные экономико - правовые категории.

Во-вторых, Распоряжением Госкомимущества России от 25 сентября 1995 г. N 1360-р в связи с принятием Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1994 г. N 1535 (далее - Указ N 1535), признано утратившим силу Распоряжение Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. N 353-р. Следовательно, обращение в Комитет по управлению имуществом, основанное на положениях Распоряжения N 353-Р, не могло считаться правильно оформленным и Комитетом могло не рассматриваться (хотя ответ по существу - отрицательный - Комитет все-таки должен был дать).

В-третьих, с 1 января 1996 г. вступила в действие часть первая ГК РФ, ст.217 которой, в частности, установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Указы Президента РФ по юридической силе ниже законов, поэтому действовать могут только в части, не противоречащей законодательству. Так как в ст.217 ГК РФ прямо указывается на необходимость установления порядка передачи имущества (а, следовательно, и определения его цены) законом, то соответствующие пункты Указов Президента РФ N N 721 и 1535 де - факто перестали действовать. То есть, до принятия соответствующего закона механизм передачи не существовал, а значит и передача (выкуп) имущества не могла быть осуществлена.

Соответствующий закон появился только в середине 1997 г. - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (впоследствии в него были внесены изменения Федеральным законом от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗ) - далее - Закон о приватизации.

В соответствии со ст.26 Закона о приватизации приватизация сданного в аренду в соответствии с договором аренды с правом выкупа имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, который был заключен до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества следующими способами:

в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором;

посредством преобразования государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество с предоставлением арендатору такого имущества права первоочередного приобретения акций указанного общества, принадлежащих соответственно Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям.

В других случаях арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем, может приобрести такое имущество в порядке, установленном Законом о приватизации, а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

То есть, если порядок, сроки выкупа, а также порядок определения цены выкупаемого имущества были однозначно определены в договоре аренды, то выкуп осуществляется по этим ценам и в соответствии с этим порядком. Если же в договоре аренды данные элементы отражены не были, то право определения порядка выкупа и цены выкупаемого имущества принадлежит субъектам РФ.

Как можно заключить из вопроса, перечисленные пункты в договоре аренды были опущены (иначе не было бы необходимости ссылаться на законодательные и нормативные акты).

Так как сам порядок определения цены выкупаемого имущества Законом о приватизации был установлен недостаточно четко, то, в связи с многочисленными обращениями сторон этот вопрос стал предметом обсуждения в Конституционном Суде РФ.

В Определении Конституционного Суда РФ от 15 июня 1999 г. N 64-О "По делу о проверке конституционности п.п.4.9 и 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" отмечено, что действие указанных пунктом Основных положений уже на момент издания Указов противоречило действующей Конституции РФ и нарушало права органов местного самоуправления. После принятия части первой ГК РФ и Закона о приватизации юридическое содержание норм Указа N 1535 и Основных положений изменилось - они уже не могут применяться, как противоречащие ГК РФ и законодательству.

Таким образом, действия Госкомимущества, установившего порядок определения стоимости выкупаемого имущества по остаточной стоимости, по-видимому, следует признать правильными. Осторожность формулировки (использование слов "по-видимому") объяснятся тем, что абсолютно правильными действия Госкомимущества (или его территориального органа) можно признать только в том случае, если подобный порядок определения стоимости выкупаемого имущества определен в программе приватизации соответствующего региона и подтвержден решением органа местного самоуправления. Однако, в любом случае ссылка на нормы Указа N 1535 и Основных положений в обоснование своей позиции, в настоящее время, является некорректной.

Для того, чтобы иметь возможность обратиться в судебные органы с иском о необоснованном завышении стоимости арендованного имущества, подлежащего выкупу, предприятие должно затребовать от территориальных органов Госкомимущества выписки из законодательных (на уровне субъекта РФ и населенного пункта) документов, устанавливающих именно такой порядок определения стоимости выкупаемого имущества. Если такие выписки будут предоставлены, судебное разбирательство для предприятия, по нашему мнению, является бесперспективным.

Подписано в печать

18.12.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——