"Налоговый вестник", N 11, 2000

Вопрос: Физическое лицо сдает внаем принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Вправе ли наймодатель включить в состав расходов затраты на проведение ремонта в сдаваемой квартире (покупка обоев, краски и т.п., оплата работы штукатуров, маляров, электрика, сантехника), суммы абонентской платы за телефон и оплаты коммунальных услуг, если он не зарегистрирован в качестве предпринимателя без образования юридического лица?

Ответ: С точки зрения налогового законодательства для физических лиц, участвующих в арендных отношениях, не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду или внаем движимого или недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, полученных иными способами, не предусмотренными в главах II и III Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", налогообложение которых производится в порядке, предусмотренном гл.IV "Налогообложение доходов от предпринимательской деятельности и других доходов".

В случаях сдачи имущества в аренду или внаем собственник имущества (он же арендодатель) и арендатор являются сторонами договора гражданско - правового характера - договора аренды или найма жилого помещения, заключенного в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главах 34 и 35 ГК РФ. Право сдачи имущества в аренду или предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику имущества (помещения) или нанимателю жилого помещения. Иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

Поскольку в соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей и абонентской платы за телефон, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии являются обязанностью собственника квартиры вне зависимости от того, сдается квартира внаем или нет.

Кроме того, применение понятия "основные производственные фонды" к имуществу физических лиц, принадлежащему им на праве собственности, неправомерно. Такое понятие применяется для целей бухгалтерского учета к определенным видам имущества юридических лиц, поскольку юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом.

Гражданин же (даже в том случае, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, в связи с чем имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

Следовательно, уменьшение совокупного дохода наймодателя на суммы затрат наймодателя, связанные с проведением ремонта, технического осмотра и ухода в сдаваемой им внаем квартире, равно как и на суммы оплаченной наймодателем абонентской платы за телефон и коммунальные услуги неправомерно.

Наймодатель имеет возможность компенсировать производимые им затраты, регулируя размер платы, взимаемой им за наем квартиры, с учетом улучшения качества сдаваемого жилья и предоставления нанимателю дополнительных услуг.

Подписано в печать Т.Ю.Левадная

23.10.2000 Советник налоговой службы

I ранга

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——