"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 40, 2000

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета.

Региональный выпуск", N N 38, 39, 2000)

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется.

Традиционно для российского гражданского законодательства в ГК РФ регламентируются вопросы собственности на произведенные арендатором улучшения арендованного имущества. Фактически здесь воспроизведены соответствующие положения Основ законодательства СССР об аренде. Так, отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отделимых улучшений, произведенных арендатором, будет являться арендодатель.

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя. Не подлежит возмещению и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.

Очень важный вопрос - возможность возобновления договора аренды после окончания срока его действия. ГК РФ определяет, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор не имеет преимущественного права на возобновление арендных отношений по истечении срока действия договора. В этом случае арендодатель при наличии прочих равных условий сам будет определять, с кем заключать договор аренды - с арендатором или другими лицами.

Арендатор, желающий воспользоваться своим преимущественным правом на продление договора аренды, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. ГК РФ не определяет юридически значимые последствия, которые должны наступить в том случае, если арендатор в указанные сроки письменно не уведомит арендодателя о своем желании продлить действие договора аренды. Тем не менее, думается, что в этом случае арендатор утрачивает право на преимущественное перед другими лицами заключение договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а арендатор имел преимущественное право на продление договора аренды, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

В заключение рассмотрим вопрос о возможности выкупа арендованного имущества. ГК РФ устанавливает, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока действия договора либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, если условие о выкупе будет содержаться в договоре аренды или законе. Таким образом, переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен как в силу договора, так и в силу закона.

Подписано в печать А.Оленин

04.10.2000 Юрист

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——