"Консультант Бухгалтера", N 10, 2000

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ И ОТРАЖЕНИЕ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ

Сделки, подлежащие государственной регистрации

Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи), к которым в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, всегда является особым объектом учета.

Недвижимость - это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, подлежащее государственной регистрации.

Норма о государственной регистрации недвижимости, то есть внесения записи в Едином государственном реестре о возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость установлена ст.131 ГК РФ и предполагает регистрацию:

- прав собственности (владения, пользования и распоряжения недвижимостью как имуществом в соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ); отметим, что указанные права обычно возникают из договоров купли - продажи, мены, лизинга, аренды и т.п. между юридическими лицами;

- прав хозяйственного ведения (владения, пользования и распоряжения недвижимостью как имуществом в пределах, определяемых ГК РФ, установленных для государственных или муниципальных унитарных предприятий);

- прав оперативного управления (владения, пользования и распоряжения недвижимостью как имуществом в пределах, определяемых законом для казенных предприятий и учреждений в отношении закрепленной за ними недвижимости);

- прав пожизненного наследуемого владения;

- прав постоянного пользования;

- ипотеки (залога недвижимости);

- сервитута (права ограниченного пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью в соответствии со ст.553 ГК РФ);

- иных прав.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации (предметом которого является возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость) в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации (если иное не установлено законом).

В общем случае аренда зданий и сооружений (в составе "иных прав" в отношении недвижимости) также требует государственной регистрации при заключении договора на срок не менее года. Договор аренды считается заключенным с момента регистрации (ст.651 ГК РФ), причем в договоре должна быть четко определена арендная плата, включающая плату за пользование соответствующим земельным участком (то есть аренда здания или сооружения как недвижимого имущества, неразрывно связанного с землей, предполагает одновременно и аренду земельного участка, на котором здания или сооружение находятся).

Порядок проведения государственной регистрации

Порядок и процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество отражены в Федеральном законе РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту Федеральный закон N 122-ФЗ). Данный Закон опубликован 30 июля 1997 г. в "Российской газете" N 145 и вступил в действие через шесть месяцев после опубликования, то есть 31 января 1998 г. (эту дату следует запомнить!).

Законом четко определен перечень недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. Это:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

- здания;

- сооружения;

- жилые и нежилые помещения;

- леса и многолетние насаждения;

- кондоминиумы;

- предприятия как имущественные комплексы.

По сравнению с формулировкой недвижимости, данной в ГК РФ, Федеральный закон РФ N 122-ФЗ конкретизирует понятие "иное имущество, подлежащее государственной регистрации", в частности, включением в перечень недвижимости нежилых помещений. Именно этот аспект затрагивает интересы большинства предприятий, использующих в повседневной деятельности производственные, складские, торговые, офисные, выставочные и иные по назначению помещения, являющиеся нежилыми.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Одновременно государственная регистрация прав - это единственное доказательство существования зарегистрированного права, осуществляемое по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (п.п.1 и 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

Заявитель, регистрирующий свое право на недвижимость либо сделку с ним, должен представить в учреждение юстиции комплект документов, являющийся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В частности, основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним, в соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона РФ N 122-ФЗ, являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- судебные решения, вступившие в законную силу;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрацией прав, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Для предприятия, обратившегося в орган юстиции за государственной регистрацией прав на недвижимость, важно знать, что по окончании процедуры учета объект недвижимости будет иметь уникальный, не повторяющийся во времени кадастровый номер.

В частности, кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Процедура присвоения кадастрового номера земельному участку осуществляется в соответствии с Федеральным законом РФ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Плата за проведение кадастрового учета земельных участков с заявителей согласно Закону взиматься не будет.

Отражение в учете расходов по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество

Плата за регистрацию и плата за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним является источником финансирования учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию на территории регистрационного округа. Максимальный размер платежей на территории РФ устанавливается Правительством РФ.

Факт проведения государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав (п.1 ст.14 Федерального закона РФ N 122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок (в том числе договоров аренды) удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

В связи с тем, что государственная регистрация прав на недвижимость носит открытый характер, сведения, содержащееся в Едином государственном реестре прав, могут быть представлены любому лицу по любому объекту недвижимости при условии наличия заявления в письменной форме и предъявленного удостоверения личности (для физического лица) либо документов о регистрации и полномочий представителя юридического лица.

Выдача выписки из Единого государственного реестра прав с описанием объекта недвижимости, прав и ограничений (обременений) прав на него выдается в течение 5 дней с момента обращения (п.п.1 и 2 ст.7 Федерального закона N 122-ФЗ).

Юридические лица могут самостоятельно оплатить стоимость государственной регистрации, либо обратиться за помощью в специализированную юридическую организацию, оплатив услуги по подготовке и регистрации прав на недвижимость и получении выписок из Госреестра.

Взимание платы за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, а также за выдачу выписки из Единого государственного реестра прав предполагает внесение юридическим лицом денежной суммы, отражаемой проводкой:

дебет счета 60 кредит счета 50 (51) - произведена предоплата за государственную регистрацию или выдачу выписки из Единого государственного реестра, либо предоплата юридической организации, оказывающей услуги по подготовке документов к регистрации;

дебет счета 19 кредит счета 50 (51) - оплачен НДС юридической организацией за услуги по подготовке документов для государственной регистрации (в случае если предприятие самостоятельно готовит документы к государственной регистрации без помощи сторонней организации, плата за регистрацию взимается без НДС. Этот платеж близок по своему содержанию к государственной пошлине - плате, взимаемой в фиксированном размере за совершение юридически значимых действий).

При получении Свидетельства о государственной регистрации, специальной регистрационной надписи на договоре или выписки из Госреестра, бухгалтерия предприятия должна решить вопрос об отнесении проведенной предоплаты либо на себестоимость (издержки обращения) при производственной направленности произведенных расходов, либо за счет собственных средств (при инициативном получении сведений).

Например, если наличие выписки о правах на недвижимое имущество является обязательным условием для заключения договора, отнесение понесенных расходов на себестоимость предполагает выполнение проводок:

дебет счета 20 (44) кредит счета 60 - стоимость услуг по предоставлению информации о праве на недвижимое имущество отнесена на себестоимость;

дебет счета 68, субсчет "Расчеты по НДС" кредит счета 19 - НДС отнесен на расчеты с бюджетом (в случае, если НДС был уплачен сторонней организации, оказывавшей дополнительные юридические услуги).

В случае если получение информации из Госреестра инициировано, например, собственниками при проведении внеочередного собрания или аудиторской проверки, понесенные расходы вместе с относящимся к ним НДС по получению выписки из Госреестра "внепланового характера" следует отнести за счет собственных средств предприятия проводками:

дебет счета 88 кредит счета 60 - стоимость услуг по предоставлению информации из Госреестра отнесена за счет собственных средств предприятия;

дебет счета 88 кредит счета 19 - НДС отнесен за счет собственных средств организации.

Государственная регистрация права аренды

Наибольшую проблему представляют собой вопросы государственной регистрация права аренды, особенно в отношении аренды нежилых помещений, используемых под офисы, склады, производственные площадки и т.п.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества (за исключением аренды воздушных и морских судов, отнесенных к недвижимости) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ). Кроме того, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок более года, он не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента регистрации (п.3 ст.433 и ст.651 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации позволяет считать договор аренды незаключенным, что влечет печальные последствия для арендатора: внесенная им арендная плата может быть исключена из себестоимости, а возмещенный из бюджета НДС, относящийся к арендной плате, восстановлен в налоговой декларации к доплате.

Позиция Минфина России, заключающаяся в том, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды свидетельствуют об отсутствии у арендатора законных оснований для пользования имуществом и внесения за него соответствующей платы, сообщена Письмами Минфина России от 12.01.2000 N 04-02-05/1 и от 02.02.2000 N 04-02-05/2.

Несмотря на то, что данная позиция Минфина России может быть оспорена, налоговые органы на местах руководствуются тем, что платежи по незарегистрированному договору аренды не могут включаться в себестоимость в соответствии с пп."ч" п.2 Положения о составе затрат. Учитывая факт отсутствия судебной практики по данному вопросу, а также то, что арендаторами нежилых помещений обычно являются небольшие предприятия и индивидуальные предприниматели, отметим, что арендатор, не зарегистрировавший право аренды недвижимости, идет на риск исключения из себестоимости (а индивидуальный предприниматель - из расходов) значительной суммы внесенной им арендной платы.

Попытка избежать необходимости государственной регистрации аренды недвижимости вызвала массовое заключение договоров аренды на срок менее года с последующим перезаключением таких договоров по их окончании на новый срок, также менее 1 года. Проблемным остается вопрос - нужна ли государственная регистрация подобных договоров?

Учитывая возможные правовые и налоговые последствия незарегистрированных договоров аренды на срок менее года, отметим следующее:

1. Согласно п.1 ст.6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды нежилых помещений, заключенные до 31 января 1998 г. юридически действительны (платежи по ним могут относиться на себестоимость у юридических лиц и на расходы у предпринимателей, "сопутствующий" НДС возмещаться из бюджета у юридических лиц или являться составляющей расходов предпринимателей). Например, договор аренды здания, заключенный 30 января 1998 г. на срок 11 месяцев без государственной регистрации действителен до 30 декабря 1998 г. (11 месяцев). В последующем, при условии перезаключения договора аренды здания на срок менее 11 месяцев, государственная регистрация его не потребуется.

2. Понятие "помещение" используется для обозначения обособленной части в составе здания или сооружения, и отношения по аренде нежилых помещений регулируются общими положениями об аренде. Необходимость государственной регистрации аренды нежилых помещений независимо от срока аренды является общим требованием к сделкам с недвижимостью. На помещения не распространяется действие ст.651 ГК РФ, по которой договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Таким образом, в настоящее время договор, предметом которого является "аренда нежилого помещения", заключенный на любой срок, подлежит обязательной государственной регистрации, а договор аренды здания или сооружения сроком менее одного года действителен без факта государственной регистрации. Безусловно, данная ситуация отрицательно сказывается на деятельности небольших предприятий, традиционно арендующих нежилые помещения и вынужденных в обязательном порядке решать вопросы государственной регистрации права аренды. С точки зрения предпринимателя, гораздо удобнее арендовать здания и сооружение целиком на срок менее года - и государственная регистрация не требуется, и плата за регистрацию не вносится. Единственная проблема - как найти целое здание или сооружение, например, в большом городе, по приемлемой цене.

3. Заметим при этом, что по условиям договора аренды плата за государственную регистрацию может вноситься либо арендатором, либо арендодателем, либо распределяться между ними. К сожалению, при дефиците помещений и отсутствии цивилизованного рынка и системы управления офисными, складскими и производственными площадями, необходимость оплаты услуг по государственной регистрации права аренды становится заботой арендатора. Тем более что он заинтересован в последствии в отнесении сумм арендной платы на себестоимость.

Сложные вопросы учета и налогообложения, возникающие

в процессе регистрации прав на недвижимое имущество

Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в настоящее время находится в стадии становления. Федеральный Закон N 122-ФЗ на момент подготовки данной работы действует менее двух лет, а сделки с недвижимостью (и соответственно их регистрация) традиционно вызывают ряд юридических и учетных проблем.

Часто на практике возникают ситуации, правовые последствия которых необходимо знать приобретателю (владельцу) недвижимости.

1. Объект недвижимости передан от продавца к покупателю после вступления в силу ФЗ N 122-ФЗ на основании акта, оплата произведена в полном объеме, но сделка не зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

Ввиду того, что право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, наступает с момента такой регистрации, объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в Едином государственном реестре, не может быть принят к бухгалтерскому учету покупателем в качестве объекта основных средств. До момента регистрации права собственности он должен отражаться на счете 08 "Капитальные вложения". Соответственно амортизационные отчисления на объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в государственном реестре, и числящегося на счете 08, не начисляются и не учитываются для целей налогообложения. Данное разъяснение по вопросу начисления амортизационных отчислений сообщено Письмом МНС России от 28.04.2000 N ВГ-6-02/334.

Таким образом, до момента государственной регистрации предприятие - покупатель не имеет права составить акт и ввести в эксплуатацию объект недвижимости проводкой дебет счета 01 кредит счета 08, а также не имеет права уменьшать прибыль для налогообложения на сумму начисленного износа по приобретенным, но не зарегистрированным в установленном порядке объектам недвижимости проводкой дебет счета 20 (44) кредит счета 02.

Значительная стоимость объектов недвижимости (и соответственно значительный размер ежемесячных амортизационных отчислений) не могут быть включены в себестоимость до официальной государственной регистрации, что дополнительно экономически стимулирует предприятия к оформлению документации в установленном законом порядке.

2. Сделка по приобретению объекта недвижимости совершена много лет назад, собственник открыто владеет данным объектом в течение длительного периода времени, но правоустанавливающий документ либо утрачен, либо отсутствует.

Для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при утрате правоустанавливающего документа необходимо принять все меры по его восстановлению. Если восстановить этот документ невозможно, то вопрос решается в судебном порядке: на основании судебного решения об установлении юридического факта владения строением, и, далее, при заявлении заинтересованным лицом спора о праве на недвижимость - на основании судебного решения о признании права собственности.

3. Предприятие приобрело здание до издания и вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, но не зарегистрировало право собственности на объект недвижимости до настоящего времени.

В соответствии с п.1 ст.14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Именно этот документ обычно запрашивают контролирующие органы при возникновении вопросов о собственности на недвижимость. Но не всегда отсутствие такого свидетельства означает отсутствие права собственности у предприятия на объект недвижимости. Пунктом 1 ст.6 вышеназванного Федерального закона прямо установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ (напомним, он вступил в силу 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральный законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, то есть при наличии сил и средств на оформление необходимых документов. В случае если владелец не вступает с имеющейся у него недвижимостью в гражданский оборот (то есть не продает, не закладывает, не сдает в аренду и т.п. объект недвижимости) и соответственно не проходит процедуру государственной регистрации, то имеющийся у него договор, заключенный до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Соответственно объекты недвижимости, приобретенные до 31 декабря 1998 г. и оформленные актами приемки - передачи, должны числиться в составе основных средств, проходить процедуры переоценки, начисления износа и т.п.

При этом заметим, что приведение в соответствие сложившихся отношений по недвижимому имуществу с требованиями Федерального закона N 122-ФЗ предполагает (рано или поздно) прохождение государственной регистрации и получение прав собственности на недвижимость. Добровольная государственная регистрация не ограничена временными рамками и может быть проведена по обращению собственника в любое время в установленные законом сроки.

Подписано в печать Л.П.Борисов

18.09.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——