"АКДИ "Экономика и жизнь", N 8(16), 2000

ПРЕДПРИЯТИЕ ПРОДАЕТ КВАРТИРУ РАБОТНИКУ:

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ОПРЕДЕЛЯЮТ ПОРЯДОК УЧЕТА

И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СДЕЛКИ

На страницах нашего издания мы не раз освещали различные проблемы учета и налогообложения сделок по реализации жилья работникам предприятия. Однако на практике предприятия сталкиваются с различными нестандартными ситуациями, вызывающими трудности у бухгалтеров. Рассмотрим одну из таких ситуаций, изложенную в письме нашего читателя.

Наше предприятие ведет по договору с заказчиком строительно - монтажные работы по строительству тоннеля. Учет выручки для целей налогообложения ведется по отгрузке. В счет оплаты за выполненные работы заказчик по взаимозачету строит для предприятия жилой дом стоимостью 12 270 000 руб.

Предприятие продает квартиры в этом доме своим работникам с оформлением договора купли - продажи и договора залога. Оплата квартир осуществляется работниками в течение двух лет. При этом в зависимости от стажа работы предприятие предоставляет работникам скидки в размере от 10 до 50% от полной стоимости квартиры.

В этой связи просим ответить на следующие вопросы:

1) какими проводками отражается оприходование построенного заказчиком жилого дома;

2) как в учете предприятия отражается реализация квартир работникам (с учетом скидок или без учета);

3) какие налоги должны быть при этом начислены?

1. Оприходование жилого дома.

В соответствии с п.2.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина России от 03.09.1997 N 65н, жилой дом относится к основным средствам.

При оприходовании жилого дома помимо ПБУ 6/97 и Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 32н (далее - Методические указания) следует руководствоваться также Письмом Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно - коммунальном хозяйстве" (в части, не противоречащей ПБУ 6/97 и Методическим указаниям).

Можно предположить, что в данном случае строительство жилого дома осуществляется заказчиком на основании отдельного договора на выполнение строительно - монтажных работ. Впоследствии стороны (предприятие и заказчик) производят взаимозачет задолженностей (задолженность предприятия перед заказчиком по договору строительства жилого дома зачитывается в счет погашения задолженности заказчика перед предприятием по договору строительства тоннеля).

В учете предприятия операции по строительству и оприходованию жилого дома отражаются проводками:

Дебет 08 Кредит 60 - отражена договорная стоимость строительства (с учетом НДС) (п.48 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость");

Дебет 01 Кредит 08 - законченный строительством дом принят в эксплуатацию (по стоимости с учетом НДС) (п.22 Методических указаний);

Дебет 60 Кредит 62 - произведен зачет взаимных задолженностей на стоимость построенного жилого дома.

2. Реализация квартир.

При отражении в учете операций по реализации квартир следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор купли - продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому право собственности на квартиру переходит от предприятия к работнику только в момент регистрации (п.1 ст.552, п.2 ст.223 ГК РФ). В этой связи выручка от реализации квартиры отражается в учете предприятия в том периоде, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру к работнику (независимо от того, когда сторонами был подписан передаточный акт на квартиру).

В соответствии с правилами бухгалтерского учета выручка от реализации квартиры по договору купли - продажи отражается в учете по кредиту счета учета реализации исходя из договорной стоимости квартиры. Поскольку в данном случае квартиры реализуются работникам со скидками, размер выручки от реализации квартир зависит от того, как составлен договор (т.е. от того, какая цена указана в договоре: с учетом скидки или без нее).

Если в договоре купли - продажи продажная цена квартиры указана с учетом скидки, то на счетах учета реализации отражается именно эта цена (с учетом скидки).

Если в договоре в качестве продажной цены квартиры указана цена без учета скидки (при этом в договоре указано, что часть стоимости квартиры оплачивает работник, а часть - погашается за счет средств предприятия), то на счетах учета реализации отражается полная стоимость квартиры без учета скидки.

С учетом изложенного выше рассмотрим порядок учета и налогообложения операций по реализации квартир на конкретных примерах.

Пример 1. Реализуется отдельная квартира в жилом доме, построенном заказчиком. Балансовая стоимость квартиры 100 000 руб. квартиры реализуются сотрудникам исходя из продажной стоимости в размере 144 000 руб. с учетом предоставляемых скидок. Предположим, что работнику предоставляется скидка в размере 50% от покупной стоимости квартиры. При этом в договоре купли - продажи сразу указывается продажная цена квартиры с учетом предоставленной скидки, т.е. 72 000 руб. (с учетом НДС).

В учете предприятия приобретение и реализация такой квартиры отражаются проводками (см. Письмо Минфина России от 29.10.1993 N 118):

Дебет 73 Кредит 47 - 72 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры работнику после государственной регистрации перехода права собственности на эту квартиру от предприятия к работнику (п.6 Письма N 118);

Дебет 47 Кредит 01 - 100 000 руб. - списана балансовая стоимость квартиры (стоимость реализованной квартиры подлежит отражению на забалансовом счете - п.2 Письма N 118);

Дебет 80 Кредит 47 - 28 000 руб. - отражен убыток от реализации квартиры;

Кредит 014 - списан износ, начисленный по этой квартире;

Дебет 008 - оформлен договор залога квартиры;

Дебет 51 (50) Кредит 73 - работник в течение двух лет погашает задолженность за квартиру;

Кредит 008 - прекращен договор залога.

Облагаемый НДС оборот при реализации квартиры в данном случае определяется в соответствии с п.50 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" в виде разницы между стоимостью реализации и фактическими затратами. Поскольку в примере 1 цена реализации ниже фактических затрат, НДС к уплате в бюджет не начисляется.

Стоимость реализованной квартиры не включается в налогооблагаемую базу по всем оборотным налогам, так как выручка от реализации отражается на счете 47.

Убыток от реализации квартиры для целей налогообложения не учитывается (п.4 ст.2 Закона РФ от 27.12.1991 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций").

Пример 2. При тех же условиях (см. пример 1) предположим, что в договоре указана продажная цена квартиры в размере 144 000 руб.:

Дебет 73 Кредит 47 - 144 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры работнику после государственной регистрации перехода права собственности на эту квартиру от предприятия к работнику;

Дебет 47 Кредит 68 - 7335 руб. - НДС с разницы между стоимостью реализации и фактическими затратами ((144 000 - 100 000) х 16,67%);

Дебет 47 Кредит 01 - 100 000 руб. - списана балансовая стоимость квартиры;

Дебет 47 Кредит 80 - 36 665 руб. - прибыль от реализации квартиры;

Дебет 008 - оформлен договор залога квартиры;

Дебет 88 Кредит 73 - 72 000 руб. - 50% стоимости квартиры погашено за счет средств предприятия;

Дебет 51 (50) Кредит 73 - погашение работником в течение двух лет задолженности за квартиру;

Кредит 008 - прекращен договор залога.

Предприятию следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.40 НК РФ в ряде случаев налоговым органам предоставлено право проверять правильность применения цен для целей налогообложения.

Применительно к ситуации, изложенной в вопросе, контроль цен возможен:

- если в пределах непродолжительного времени одинаковые квартиры реализуются предприятием по различным ценам, отличающимся более чем на 20%;

- если в судебном порядке (по иску налоговых органов) будет признано, что предприятие и работник, купивший квартиру, являются взаимозависимыми лицами (п.2 ст.20 НК РФ).

В этих случаях налоговые органы могут производить доначисление налогов и пени исходя из рыночных цен на аналогичные квартиры (при условии, что фактическая цена реализации отличается от рыночной более чем на 20%) - см. п.3 ст.40 НК РФ.

В соответствии с п.6 Инструкции Госналогслужбы России от 29.06.1995 N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" при реализации квартир работникам у этих работников возникает облагаемый подоходным налогом доход в виде разницы между рыночной ценой квартиры и фактической ценой реализации (продажной ценой, указанной в договоре).

Предположим, что работнику реализуется квартира, рыночная стоимость которой составляет 150 000 руб. Продажная цена квартиры установлена в договоре с учетом предоставляемой скидки и составляет 72 000 руб. (пример 1). В этом случае в налогооблагаемый доход работника включается разница между рыночной и продажной ценами в размере 78 000 руб. Следует обратить внимание, что указанная разница не является объектом для начисления страховых взносов во внебюджетные фонды (см. Федеральный закон от 20.11.1999 N 197-ФЗ "О тарифах страховых взносов... ").

Если в договоре указывается продажная стоимость без учета скидки, например, в договоре указано, что продажная цена квартиры составляет 144 000 руб. и 50% от продажной цены оплачивается за счет средств предприятия (см. пример 2), то в налогооблагаемый доход работника включается, во-первых, разница между рыночной и продажной ценами (в нашем примере 150 000 руб. - 144 000 руб. = 6000 руб.) и, во-вторых, сумма средств, оплаченных предприятием за работника (72 000 руб.). Кроме того, на сегодняшний день у предприятия возникает необходимость начислить на сумму, оплаченную за счет средств предприятия (72 000 руб.), страховые взносы во все внебюджетные фонды (см. Федеральный закон N 197-ФЗ).

Подписано в печать Т.Крутякова

10.08.2000 АКДИ "Экономика и жизнь"

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——