"Налоговые известия Московского региона", N 8, 2000

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

(ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ И НОРМАТИВНЫХ АКТОВ,

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ И ПУБЛИКАЦИЙ)

Введение в действие на территории Российской Федерации сначала Закона РФ "О собственности в Российской Федерации", а затем закрепление прав частной собственности физических лиц на недвижимое имущество Гражданским кодексом РФ способствовали развитию процессов приватизации жилого и нежилого фондов, расширению вторичного рынка недвижимости и созданию товариществ собственников жилья.

В целях регулирования процесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введен в действие Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о товариществах).

Однако до настоящего времени при реализации данного Закона возникают вопросы об отношении собственности в товариществах; о государственной регистрации, порядке образования, эксплуатации, приращения, отчуждения, передачи прав на недвижимое имущество в кондоминиуме; о порядке создания, регистрации, функционирования и ликвидации товарищества собственников жилья, а также о налогообложении имущества и доходов товарищества и его членов. Ответы на эти и другие вопросы можно найти как непосредственно в самом Законе о товариществах, иных законодательных и нормативных актах, так и в различных публикациях и решениях судов. Некоторые из них приводятся в настоящей статье.

Законодательные и нормативные акты

Правительства Российской Федерации

Прежде всего следует отметить, что действие Закона о товариществах распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно - строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации, с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

Определения основных понятий, используемых в Законе о товариществах, приводятся в ст.1.

Так, в данном Законе о товариществах под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества (включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости), в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Определение размеров и установление границ земельных участков в кондоминиумах имеет важное значение для целей улучшения условий проживания домовладельцев и как источник дополнительных доходов от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и т.п. Порядок установления границ земельных участков изложен в ст.10 Закона. Статьей 11 этого же Закона установлен принцип бесплатной передачи нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума на праве общей долевой собственности домовладельцев, а также предусмотрено, что сверхнормативная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума.

Для ускорения проведения жилищно - коммунальной реформы и активизации участия населения в благоустройстве городов и других населенных пунктов Правительство Российской Федерации Постановлением от 26 сентября 1997 г. N 1223 (в ред. Изменений и дополнений от 30 марта 1998 г.) утвердило Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиуме.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на это имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Законодательно товарищество собственников жилья определено как некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных в законодательном порядке пределах распоряжения общим имуществом, при создании которого необходимо определить формы управления объектом кондоминиума.

Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. На этом же собрании принимается и устав товарищества. Образование товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме осуществляется на основании учредительного договора об образовании юридического лица без процедуры проведения общего собрания.

Кондоминиум (как земельно - имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним и товарищество собственников жилья (как юридическое лицо) в соответствии с гражданским законодательством и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

При этом следует различать два общепринятых понятия: "государственная регистрация" и "государственный учет". Государственная регистрация - это действие, в результате которого возникают, переходят и прекращаются правоспособность юридического лица, вещные права на недвижимые вещи и т.п. Государственный учет означает проведение технического, статистического и бухгалтерского учета.

Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дает право физическим и юридическим лицам стать полными собственниками на заявленное имущество или других вещных прав. То есть государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация осуществляется по местонахождению недвижимого имущества. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Едином государственном реестре.

Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Только с момента государственной регистрации товарищество приобретает статус юридического лица.

Исходя из того, что основной задачей товарищества собственников жилья является исполнение функций эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан, товарищество - это способ управления кондоминиумом. Так как в большинстве случаев товарищества не могут взять на себя эти функции в полном объеме, реальным для товарищества является выполнение функции заказчика коммунальных услуг. Выбор способа управления кондоминиумом должен осуществляться на общем собрании домовладельцев. Деятельность товарищества подлежит лицензированию.

Товарищество и его контрагенты самостоятельно по договору определяют порядок платежей за обслуживание и ремонт дома, который будет зависеть от наличия предлагаемых домовладельцам сервисных услуг (содержание консьержки, установка домофонов, видеосистем и т.п.).

Коммунальные и другие услуги оплачиваются в целом по дому по договору между товариществом и обслуживающей организацией.

Бывшие владельцы здания (ДЭЗы) должны на основе договора о финансировании жилищного фонда между ДЭЗом и товариществом перечислять товариществу собственников жилья средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации. При этом финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья должно осуществляться на равных условиях с жилищным фондом, находящимся в собственности города.

При этом, как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов на общее имущество.

Содержание и ремонт помещений в кондоминиуме осуществляются за счет домовладельцев. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества.

При реализации предусмотренных ст.ст.40, 41 и 42 Закона о товариществах прав товарищества и его членов по осуществлению хозяйственной деятельности, формированию средств товарищества, а также прав собственности домовладельцев товарищества на занимаемые помещения в кондоминиуме и осуществление предпринимательской деятельности в принадлежащих им на праве собственности помещениях (по сдаче этих помещений внаем или в аренду) необходимо учитывать возникающие при этом обязательства по уплате налогов в соответствии с Законами РФ "О налоге на имущество предприятий", "О плате за землю", "О налоге на имущество физических лиц", "О налоге на прибыль предприятий и организаций", "О подоходном налоге с физических лиц" (в редакции последующих изменений и дополнений).

Ликвидация товарищества собственников жилья производится по правилам, установленным гражданским законодательством.

Ликвидация товарищества возможна как при его преобразовании в другую организационно - правовую форму, так и в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме и приобретения одним лицом в собственность всех помещений в кондоминиуме.

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, определенном уставом товарищества.

Что касается членства в товариществе собственников жилья, то положения п.п.1, 3 и 4 ст.32 и п.п.2 и 3 ст.49 Закона о товариществах Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П в соответствии с ч.2 ст.30 Конституции РФ признаны неконституционными ввиду невозможности принуждения к вступлению в какое-либо объединение и пребывание в нем.

Законодательные и нормативные акты

Правительства Москвы по вопросам создания

и функционирования товариществ собственников жилья

С целью обеспечения введения в действие Закона о товариществах Правительство Москвы Постановлением от 14 января 1997 г. N 16 установило Порядок применения в г. Москве Федерального закона "О товариществах собственников жилья", в котором, в частности, рекомендовало жилищные и жилищно - строительные кооперативы (члены которых полностью выплатили паевые взносы), а также товарищества собственников жилья, ранее зарегистрированные в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 1993 г. N 300 "Об основах образования деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений" привести свои учредительные документы в соответствие с Федеральным законом не позднее 1 января 1998 г.

Распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. N 9-РП для оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ собственников жилья, обеспечения эффективной защиты прав собственников, объединившихся для управления жилыми многоквартирными домами, утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья, которым Московской регистрационной палате рекомендовано руководствоваться при регистрации названных товариществ.

Законом г. Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" установлены права товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и входящих в состав кондоминиума, управляемого товариществом, и определены порядок и условия реализации этих прав.

Постановлением Правительства Москвы от 13 января 1998 г. N 26 (с изменениями от 8 февраля 2000 г.) во исполнение Постановления Московской городской Думы от 16 апреля 1997 г. N 28 "О введении в действие Закона г. Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28", с целью создания в городе условий для эффективного функционирования товариществ собственников жилья и установления единого порядка передачи и использования ими объектов нежилого фонда, являющихся собственностью города, разработан Порядок передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах.

Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории г. Москвы утверждено Постановлением Московской городской Думы от 2 октября 1996 г. N 85.

Во исполнение вышеназванного Закона г. Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28, Постановления Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. N 497 "О мерах по реализации Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно - коммунального хозяйства в Российской Федерации", в целях создания в г. Москве условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и подготовки согласованных решений структур исполнительной власти города и обеспечения их взаимодействия с Московской городской Думой и общественными жилищными движениями Распоряжением премьера Правительства Москвы от 30 апреля 1998 г. N 472-РП (в ред. Изменений от 13 августа 1999 г.) в г. Москве образована Межведомственная комиссия по проблемам создания и деятельности товариществ собственников жилья и формирования кондоминиумов, призванная решать следующие вопросы:

- совершенствование нормативно - правовой базы создания и деятельности товариществ, в том числе земельно - имущественные отношения;

- создание товариществ собственников жилья в домах существующей застройки, на базе ЖК и ЖСК, во вновь строящихся домах или домах, вводимых в эксплуатацию после комплексного капитального ремонта и реконструкции;

- организация разработки и внедрения общегородских программ по формированию (выделению) земельно - имущественных комплексов как объектов управления и создание условий для образования товариществ собственников жилья;

- порядок регистрации товариществ собственников жилья и государственной регистрации кондоминиумов (Положение о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья утверждено Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 765);

- финансовая поддержка товариществ, включающая бесплатное оказание услуг по регистрации товариществ собственников жилья и земельно - имущественных комплексов, а также создание благоприятных условий их деятельности и возможности самофинансирования;

- порядок дотационного финансирования из бюджета расходов по эксплуатации и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья;

- координация действий городских организаций, участвующих в процессе регистрации кондоминиумов, создании товариществ и влияющих на эффективность их деятельности;

- обеспечение взаимодействия исполнительных органов власти с Московской городской Думой, общественными жилищными движениями и представителями товариществ собственников жилья;

- организация разъяснительной работы на всех уровнях городского управления и в средствах массовой информации, подготовка председателей товариществ, управляющих жилищным фондом, бухгалтеров, должностных лиц, ответственных за создание и деятельность товариществ.

Приказом Управления городского заказа Правительства Москвы от 18 марта 1997 г. N 55-65-7з "О жилищных и жилищно - строительных кооперативах" в целях реализации Распоряжения мэра Москвы от 9 декабря 1996 г. N 576-1-РМ "О порядке финансирования работ по организации управления, эксплуатации и ремонта домов жилищных, жилищно - строительных кооперативов и образованных на их основе товариществ собственников жилья" утверждены Типовой договор на обслуживание дома жилищного (жилищно - строительного) кооператива (образованного на основе ЖК или ЖСК, товарищества собственников жилых помещений) и Порядок передачи домов ЖК (ЖСК) и образованных на основе ЖК и ЖСК товариществ собственников в управление городским жилищным предприятием. Названным Приказом определено, что ЖК, ЖСК и образованные на их основе товарищества вправе самостоятельно заключать договоры с ремонтно - эксплуатационными предприятиями по договорным ценам.

На сегодняшний день товарищества собственников жилья не получили еще должного распространения. По-видимому, увеличению числа товариществ должно способствовать предусмотренное законодательством положение об организации таких объединений до появления самого жилья, т.е. до возведения самого здания. Так, с целью оказания помощи гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, в строительстве жилья с привлечением их финансовых средств Распоряжением мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 97-РМ утверждено Положение о порядке формирования товариществ из числа граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым определены основные понятия и функции участников создания кондоминиума (городского инвестора, городского застройщика, управляющей компании и товарищества собственников жилья).

Для реализации положений программы реформы жилищно - коммунального хозяйства по развитию самоуправления в жилищной сфере Распоряжением Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. N 322-РП "О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья" признано целесообразным в первоочередном порядке создание товариществ собственников жилья на базе домов жилищных и жилищно - строительных кооперативов. Указанным Распоряжением утверждены следующие основные принципы финансирования из бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда товариществ собственников жилья, образованных в домах ЖК и ЖСК:

- финансирование расходов производится в пределах утвержденного бюджета на равных условиях с государственным жилищным фондом, находящимся в собственности города;

- плата за услуги технического обслуживания с граждан - собственников одного и единственного жилья, зарегистрированных в нем, являющихся членами товарищества, взимается исходя из общей площади жилых помещений по ставкам оплаты услуг технического обслуживания, утверждаемым Правительством Москвы для граждан - собственников жилья в результате приватизации для соответствующей категории домов;

- финансирование расходов производится на основании договора на финансирование расходов по эксплуатации дома либо договора на управление, заключаемых товариществом с государственным унитарным предприятием по обслуживанию жилищной кооперации (с сохранением права этого предприятия контролировать целевое использование товариществом бюджетных средств);

- договор на финансирование расходов по эксплуатации дома и на управление между государственным унитарным предприятием по обслуживанию жилищной кооперации и товариществом собственников жилья заключается в пределах средств, предусмотренных в бюджете г. Москвы, норматива расходов на 1 кв. м общей площади на соответствующий год за минусом доходов от оплаты собственниками жилья услуг технического обслуживания по ставкам, установленным Правительством Москвы для собственников жилья в результате приватизации для соответствующей категории дома, и доходов от сдачи в аренду нежилых помещений;

- убытки, связанные с предоставлением льгот по оплате жилищных услуг гражданам, проживающим в домах товариществ собственников жилья, возмещаются через Городской центр жилищных субсидий;

- услуги государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации по управлению и финансированию жилищного фонда товариществ собственников жилья оплачиваются из средств, выделяемых из бюджета г. Москвы на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, исходя из нормативов численности работающих и фонда оплаты труда в порядке, устанавливаемом руководителем комплекса городского хозяйства для служб заказчика.

В целях реализации положений Федерального закона о товариществах, установления экономических принципов управления общей собственностью, проведения единой жилищной политики в городе и осуществления контроля за использованием жилой площади и нежилых помещений на основании Постановления Правительства Москвы от 4 августа 1998 г. N 592 в ведении Управления внебюджетного планирования развития города создано Московское городское унитарное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья (ГУП "Мосжилкомплекс"). Распоряжением премьера Правительства Москвы от 23 февраля 1999 г. N 158-РП (в ред. Изменений и дополнений от 18 мая 1999 г. N 437-РП) разработаны меры по обеспечению выполнения вышеназванного Постановления Правительства Москвы от 04.08.1998 N 592, а также определены функции ГУП "Мосжилкомплекс".

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 24 декабря 1999 г. N 1251-РП "О внесении изменений и дополнений в Распоряжение от 23 февраля 1999 г. N 158-РП" руководителям организаций, уполномоченных реализовывать квартиры в строящихся домах, где будут создаваться товарищества собственников жилья, поручено в тексте инвестиционных договоров купли - продажи предусматривать пункт, информирующий покупателей и инвесторов о создании товариществ собственников жилья в указанных домах.

Для упрощения процедуры регистрации товариществ собственников жилья, снижения ее затрат и исключения дублирования функций Московской регистрационной Палаты Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 765 утверждено Положение о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья.

Во исполнение Распоряжения премьера Правительства Москвы от 26 марта 1998 г. N 22-РП Распоряжением премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. N 348-РП (с учетом изменений от 17 августа 1999 г.) утверждены единый порядок и нормативы финансирования из бюджета расходов по эксплуатации жилищного фонда товариществ собственников жилья. Указанный порядок и нормативы распространяются на товарищества собственников жилья, созданные в домах ЖК, ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом; созданные в бывшем государственном фонде г. Москвы; домах, построенных с привлечением средств внебюджетного жилищно - инвестиционного фонда города; в домах, в которые осуществляется переселение граждан в результате реализации городских программ, а также в домах, квартиры в которых приобретены гражданами за счет бюджетных субсидий на строительство и приобретение жилья.

В целях установления единых условий пользования бюджетными средствами г. Москвы и в соответствии с требованиями Порядка и нормативов финансирования из бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товариществ собственников жилья (утверждены Распоряжением премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. N 348-РП) Распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 4 ноября 1999 г. N 895-РЗП утвержден Примерный договор на финансирование за счет средств бюджета г. Москвы расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении товарищества собственников жилья.

Подписано в печать Г.Н.Присягина

10.08.2000 Управление МНС России

по г. Москве

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——