"Финансы", N 8, 2000

НЕДВИЖИМОСТЬ И РОССИЙСКИЕ НАЛОГИ

Налогообложения недвижимости как отдельного вида взимания налогов в России пока нет. В действующем федеральном законодательстве о налогах и сборах есть два понятия - земля и имущество. Земля, согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, относится к недвижимости. В состав же налогооблагаемого имущества входит как движимое (запасы, МБП), так и недвижимое имущество (здания, сооружения, дома, квартиры, самолеты, теплоходы). Земля и имущество облагаются налогом на основании разных законов, имеют разные ставки, да и механизмы налогообложения земли и имущества различны. Законодательное оформление налогообложения недвижимости должно сгладить эти различия, структурируя и гармонизируя налогообложения сходных по существу объектов.

При введении налогообложения недвижимости одним из главных вопросов станет четкое определение объектов налогообложения. На наш взгляд, исходя из практического смысла введения налога на недвижимость, список объектов налогообложения может выглядеть так: земельные участки, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения. Список объектов принципиально важно сделать закрытым, исключив фразу "и иное недвижимое имущество", как это имеет место в Федеральном законе от 20 июля 1997 г. N 110-ФЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери".

Важно отметить, что ст.ст.12, 13, 14, 15 Налогового кодекса РФ вводятся в действие одновременно с вступлением в силу второй, специальной части НК РФ. Таким образом, налог на недвижимость помещен в число региональных налогов еще не окончательно. Каким же быть налогу на недвижимость - региональным или местным?

Обращая внимание на местный уровень, можно увидеть, что так как основу доходной части местного бюджета составляют налоги и сборы, то среди них весомая роль принадлежит:

отчислениям от регионального налога с продаж (60% сборов зачисляются в местный бюджет);

земельному налогу;

налогу на имущество физических лиц.

В большинстве зарубежных стран с федеративным устройством правовые нормы обложения (объект обложения, налоговая ставка) данным налогом формируются на уровне субъекта федерации (штата), но суммы налога аккумулируются и используются на местном уровне.

В России за местными бюджетами (сошлемся на НК РФ) закрепляется очень малая доля доходных поступлений в виде налогов и сборов (число налогов и сборов равно пяти), что ограничивает финансирование местных программ при неизменных социальных обязательствах. При введении налога на недвижимость субъектом Федерации в местные бюджеты на территории данного субъекта не взимаются земельный налог и налог на имущество физических лиц. Эти денежные средства будут уходить в бюджеты субъектов, то есть из доходов местных бюджетов, по данным МНС России за 1999 г., будет изыматься около 19,5 млрд. руб.

В нынешних условиях регулирование налога на недвижимость должно быть оставлено на уровне субъекта РФ при фиксированной максимальной ставке и принятой на федеральном уровне методике оценки стоимости недвижимости. Методика расчета рыночной цены недвижимости должна быть единой на всей территории Российской Федерации. Отметим, что в специальной части НК РФ заложен правильный принцип - установление предельных ставок всех налогов.

На наш взгляд, было бы правильно установить на случай введения налога на недвижимость среди прочего максимальные фиксированные ставки (в проекте части второй НК РФ предусмотрена общая ставка - не более 2%) налога на недвижимость отдельно для граждан как пользователей жилых помещений и отдельно - для организаций как пользователей объектов недвижимости в промышленных целях.

В этом случае законодательный орган субъекта Федерации будет ограничен в своих действиях и устанавливать конкретную налоговую ставку сможет только из заданного в НК РФ интервала.

Скорее всего, поступления от налога на недвижимость будут распределены соответствующим законом субъекта РФ между региональным и местными бюджетами в определенном процентном соотношении по аналогии с налогом с продаж.

Во многих странах налог на недвижимость входит в состав поимущественных налогов. Единый налог на недвижимость свойственен странам с так называемой системой общего права (Великобритания, США). Что касается отдельных налогов, составляющих налог на недвижимость (земельный налог, налоги на имущество граждан и организаций), то их взимание свойственно континентальной правовой системе.

Поимущественные налоги существуют приблизительно в 130 странах.

В одних странах облагается единым налогом на недвижимость земля и все, что на ней построено, в других странах существуют отдельные налоги на имущество и на землю, в третьих странах объект налогообложения - только земля.

Существует два концептуальных подхода к выбору налоговой базы: исходя из рыночной стоимости объекта (США); с учетом годовой суммы арендной платы за объект (Великобритания).

Если налоговой базой является арендная плата, то она не включает в себя стоимость будущих разработок земли и неосвоенная земля не учитывается и не облагается налогом, что в развитых странах способствует развитию спекулятивных сделок с городскими землями.

В отношении рыночной стоимости как налогооблагаемой базы следует исходить из двух вариантов ее использования:

налог на недвижимость исчисляется исходя из полной рыночной стоимости объектов, что подразумевает относительно низкую налоговую ставку;

налогооблагаемая база представляет собой процент от полной рыночной стоимости объектов налогообложения. Размер процента устанавливается законодательно.

Рассмотрим подробнее сложившуюся практику и накопленный опыт поимущественного налогообложения в разных странах.

Развитие налогообложения имущества в США происходило одновременно со становлением в стране демократических принципов устройства общества. С течением времени налогообложение имущества становилось более организованным, расширялась судебная практика по налоговым делам, создавалась теоретическая база для оценки рыночной стоимости имущества.

Поимущественные налоги приносят сейчас до 30% всех поступлений в местный бюджет.

Ставки поимущественных налогов в бюджет местных органов власти в США таковы: графство - 28%; муниципалитет - 22%; тауншип (поселок в сельской местности) - 55%; школьный округ - 37%; специальный (особый) округ - 12%.

Объектами обложения поимущественными налогами являются: недвижимое имущество; материальное личное имущество (оборудование, автомобили); нематериальные активы (акции, облигации).

Налог на недвижимость - главный из местных налогов. Так, налог на недвижимость составляет до 40% доходов города Нью - Йорк. США и Канада имеют налог на недвижимость, налоговая база которого представляет собой рыночную стоимость комплекса земли со всеми сооружениями, построенными на ней.

В США и Канаде за счет налога на недвижимость местными органами власти финансируются: пожарная охрана, полиция, школы, здравоохранение.

Средний размер налоговой ставки по всей стране - 1,4%. Однако, к примеру, в штате Массачусетс максимальная ставка налога на недвижимость равна 2,5%.

Для предотвращения уклонения от уплаты налога на недвижимость законодательно предусмотрены следующие принципы вмешательства в налогообложение: во-первых, не повышая ставки налога, повышать стоимость налогооблагаемой базы, т.е. стоимость недвижимости, путем переоценки; во-вторых, можно превышать ставку в 1%, если дополнительная сумма направляется для уплаты долгов местных органов власти (к примеру, деньги были взяты в кредит у банка на жилищное строительство), а также процентов по государственному долгу.

В штате Массачусетс для повышения налоговой ставки требуется одобрение избирателей.

Предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (освобождение от уплаты налога в силу их налогового статуса) в том числе: религиозным организациям, образовательным учреждениям, постоянным резидентам, престарелым вдовам и вдовцам (в штате Флорида - 500 долл.) и ветеранам.

Налог на движимое имущество. Происходит уменьшение роли данного налога среди местных налогов из-за организационных трудностей взимания налога и контроля за его уплатой в силу следующих причин: объект может быть легко укрыт от налогообложения или выведен из-под данной налоговой юрисдикции; поиск укрываемого движимого имущества может повлечь серьезные нарушения принципа неприкосновенности частной собственности; трудности в стоимостной оценке влекут за собой сложности при расчете налога.

Охарактеризуем судопроизводство по налоговым делам. В США существует два принципиально различных вида судов, рассматривающих налоговые дела. Первый - это Налоговый суд (U.S. Tax Court). В этот суд могут быть поданы иски к налоговым органам по вопросам правильности исчисления суммы налога еще до уплаты самого налога. Статистика показывает, что в налоговом суде рассматривается до 90% всех налоговых споров.

Второй вид суда, куда может подать иск налогоплательщик, - это Претензионный суд (The Claims Court), в который подаются исковые заявления к государству, или федеральные районные суды (Federal District Courts). Эти суды рассматривают иски налогоплательщиков, когда налог уже уплачен и оспаривается правильность начисления налога.

В Великобритании также существует единый налог на недвижимость, но его налоговая база - сумма годовой арендной платы за землю и сооружения. В связи с неудачным опытом взимания подушного налога в 1993 г. введен муниципальный налог (The Council Tax). При обложении данным налогом налогоплательщики делятся на восемь классов, учитывающих стоимость имущества и число членов семьи. Для каждого из классов свойственна своя налоговая ставка, другими словами, налоговая ставка дифференцирована в зависимости от стоимости имущества.

В ФРГ один раз в год взимается налог на имущество. Стоимостной базой для исчисления налога у резидентов является совокупное имущество. При определении налогооблагаемой базы для физических лиц из стоимости совокупного имущества вычитаются личные необлагаемые минимумы.

В состав совокупного имущества входят имущество предприятия или физического лица, земельные владения, прочее имущество (банковские вклады и наличные деньги, драгоценные металлы и камни и т.п.).

Налоговая ставка на имущество физических лиц до 1995 г. была единой - 0,5%, начиная с 1995 г. ставка дифференцирована и равна для имущества без льготного обложения (имущество для непроизводственных целей) 1,0%. Необлагаемый минимум стоимости имущества на каждого гражданина - 120 000 DM, для супругов - 240 000 DM, на каждого ребенка - по 120 000 DM. Как видно, стимулирующая функция налога используется на практике.

Налог на имущество организаций исчисляется исходя из ставки в 0,6%.

В Люксембурге ставка налога на имущество одна - 0,5%. Установлены следующие вычеты из налогооблагаемой базы: 100 000 люксембургских франков на налогоплательщика, 100 000 - на его супруга и каждого иждивенца.

В Австрии максимальная ставка налога на имущество, в состав которого входит и земля, установлена на федеральном уровне и составляет 5%. Конкретная ставка налога устанавливается советом муниципалитета.

Правила проведения оценки стоимости имущества регулируются Актом оценки, который представляет собой федеральный закон. В Австрии свободная недвижимость, то есть незастроенные земельные участки, обычно оценивается по рыночной стоимости. Изменения стоимости, возникающие в результате обработки земель, принимаются во внимание с учетом тенденции к снижению стоимости земельного участка.

Стоимость здания рассчитывается по предполагаемой цене его строительства, то есть по затратному методу. Существуют разные цены для служебных зданий, промышленных строений, магазинов, больниц, домов, замков, подвалов. Данный метод оценки ведет к стандартным ценам, используемым для целей налогообложения, которые намного ниже текущей рыночной стоимости.

В Дании используется земельный налог, основанный на рыночной стоимости земли, и к нему прибавляется имущественный налог, взимаемый с рыночной стоимости только коммерческих и административных сооружений.

В Испании необлагаемый налогом на имущество минимум установлен размером в 25 875 000 песет. При превышении этой суммы налоговая ставка растет с 0,2% до 2,5%, то есть дифференцирована в зависимости от стоимости имущества.

На Тайване существует один поимущественный и два земельных налога, исчисляемых исходя из рыночной стоимости объектов.

В ЮАР и Аргентине налогом облагается только рыночная стоимость земли.

На основе мирового опыта налогообложения недвижимости можно сделать вывод, что в России наилучшим вариантом был бы налог на недвижимость, представляющую собой единый комплекс земельного участка и сооружений, построенных на нем, налоговой базой которого является рыночная стоимость объектов. Целесообразно введение коэффициентов, корректирующих размер налогооблагаемой базы (0,1 - 0,5), то есть определяющих, какой процент налогооблагаемая база составляет от рыночной стоимости недвижимости.

Также сегодня вполне разумно и обоснованно было бы рассмотреть возможность установления дифференцированных шкал налогообложения жилой и производственной недвижимости, принадлежащей гражданам и организациям.

Подписано в печать М.Ю.Березин

04.08.2000 Финансовая академия

при Правительстве РФ

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——