"Экономико-правовой бюллетень", N 7, 2000

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Авторы номера

О.Степанова Правовое регулирование сделок с недвижимым

А.Тюрина имуществом

А.Тюрина Требования к документам, представляемым для

государственной регистрации прав на

недвижимое имущество

А.Тюрина Государственная регистрация прав на некоторые

объекты недвижимого имущества

Т.Крутякова Учет и налогообложение недвижимого имущества:

проблемы, связанные с государственной

регистрацией прав и сделок

О.Старостина Рассмотрение судами дел, связанных с

регистрацией прав и сделок с недвижимым

имуществом

ОТ РЕДАКЦИИ

Недвижимость как наиболее ликвидный актив всегда являлась объектом повышенного интереса не только законопослушных участников рынка, но и недобросовестных лиц.

Отсутствие четких и взаимосвязанных законодательных норм в этой области и единой системы учета различных объектов недвижимого имущества - зданий, сооружений, земельных участков, водных объектов и др. - в период становления в нашей стране рыночных отношений и развития рынка недвижимости как части финансового рынка приводило к многочисленным нарушениям прав и законных интересов различных субъектов. Сложившаяся ситуация потребовала от государства усиленного внимания к проблемам недвижимого имущества.

После введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации был принят целый ряд федеральных законов и других нормативных актов, посвященных регистрации недвижимости, ипотеке, доверительному управлению и другим вопросам. Среди них - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В предлагаемом читателям номере даны разъяснения отдельных положений вышеназванного Закона, а также проанализированы спорные ситуации, возникающие в практике его применения.

Необходимо отметить, что с регистрацией права собственности на объекты недвижимости неразрывно связаны особенности отражения в бухгалтерском учете таких объектов, а также налогообложение предприятий и организаций.

Ряд проблем связан с еще полностью не сложившейся системой регистрации объектов недвижимости. Несмотря на то, что почти во всех субъектах федерации созданы и работают органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ряд вопросов возникает и в процессе их деятельности.

Действующий порядок регистрации недвижимости предъявляет серьезные требования к оформлению документов, представляемых на регистрацию.

Кроме того, надлежащим образом должны быть оформлены полномочия лиц, заявляющих о регистрации недвижимости. При осуществлении некоторых видов сделок с недвижимым имуществом следует учитывать и другие положения действующего законодательства (например, о крупных сделках в акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и т.п.).

Таким образом, круг вопросов, возникающих при осуществлении регистрации сделок с недвижимым имуществом, достаточно широк и требует пристального внимания не только юристов, но и руководителей предприятий и организаций, бухгалтеров, экономистов.

Надеемся, что публикуемые материалы помогут читателям избежать некоторых проблем при решении вопросов, касающихся операций с недвижимостью.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК

С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Нормативные акты, регулирующие государственную

регистрацию прав и сделок с недвижимостью

Обязательность проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно ст.ст.131, 164, 223, 433 и др., а также ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с названными нормами регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Цель предпринятых законодателем мер - создание предельно открытой системы прав на недвижимое имущество, позволяющей свободно получать информацию об этих правах и осуществлять государственный контроль за совершением сделок с таким имуществом, защита интересов различных субъектов прав на недвижимость, а также введение единых процедур регистрации прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации.

С момента введения в действие ГК РФ возникла необходимость принятия специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой закон - Федеральный Закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - был принят 21 июля 1997 г. и вступил в силу 31 января 1998 г. (далее - Закон N 122-ФЗ)

Поскольку недвижимое имущество является объектом гражданских прав, то указанные объекты согласно ст.129 ГК РФ могут быть предметом совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско - правовых отношений, при условии, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограниченная оборотоспособность объектов может заключаться в том, что отдельные объекты могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота либо их приобретение и (или) отчуждение допускается при наличии разрешений.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст.130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст.132 ГК РФ).

Понятие недвижимого имущества содержится и в ст.1 Закона N 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоминается о судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Иными словами, в названной статье определена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то к ним на основании п.1 ст.33 Закона N 122-ФЗ до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применяется ранее действующий (т.е. до вступления в силу Закона N 122-ФЗ) порядок регистрации.

Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Законом, относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- нежилые помещения, части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

- жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные жилые помещения, комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- кондоминиумы.

Следует обратить внимание, что государственной регистрации подлежат исключительно вещные права. К вещным правам относятся, во-первых, право лиц, являющихся собственниками (право собственности), во-вторых, право лиц, не являющихся собственниками (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом).

При этом содержание вещных прав в зависимости от объекта недвижимого имущества или субъекта - носителя прав на недвижимое имущество различно. Носителями вещных прав могут быть как физические, так и юридические лица. В зависимости от принадлежности к соответствующей категории лиц различается и набор правомочий, которые могут принадлежать указанным субъектам гражданских правоотношений.

Что касается момента введения обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, то в связи с этим следует отметить, что на основании ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и ст.6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" до принятия Закона N 122-ФЗ следовало руководствоваться существовавшим порядком регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Кроме того, в отдельных нормативных актах, например в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (п.14), прямо указано, что впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним регистрацию проводят органы, осуществляющие эту деятельность на дату издания Указа.

В соответствии со ст.6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимость, существовавшие до момента вступления в силу названного Закона, являются юридически действительными при отсутствии регистрации. Такие права регистрируются по желанию их правообладателя. Регистрационные сборы при этом не взимаются. При переходе после введения в действие закона ранее существовавших прав на недвижимое имущество другому лицу, ограничении или прекращении соответствующих прав они подлежат регистрации на общих основаниях.

Следует отметить, что ранее в разных субъектах Российской Федерации регистрация сделок со зданиями, сооружениями, помещениями и т.п. осуществлялась комитетами по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, а также другими государственными органами. Такая регистрация носила в основном учетный или специальный характер, который и сохранен в настоящее время. Например, в соответствии со ст.ст.110 и 111 Земельного кодекса РСФСР и Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. N 622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации" проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре.

Государственная регистрация, осуществляемая в настоящее время в соответствии со ст.2 Закона N 122-ФЗ, является актом юридического значения. Это означает, что закон с совершением регистрации связывает определенные юридические последствия - возникновение, ограничение (обременение), переход, прекращение прав на недвижимое имущество. Так, в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В п.2 ст.223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом N 122-ФЗ.

При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация - акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

В соответствии с требованиями ст.33 Закона N 122-ФЗ к 1 января 2000 г. субъектами Российской Федерации должна быть сформирована система органов юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако до настоящего времени эта работа практически не завершена.

В связи с этим следует напомнить, что в период создания учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество субъектам РФ на основании п.2 ст.32 Закона N 122-ФЗ предоставлено право использовать для государственной регистрации прав те органы, которые ранее осуществляли регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества. Так, регистрацию прав на жилые помещения проводили органы технической инвентаризации (БТИ) (в г. Москве - Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы). Регистрация прав на земельные участки производилась органами по землеустройству (земельными комитетами). Вопросами регистрации нежилых помещений занимались органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (на местах такие органы назывались по-разному, например комитетами по управлению государственным имуществом - КУГИ).

На сегодняшний момент информацию об органах, осуществляющих регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить в Министерстве юстиции РФ, в органах местного самоуправления, а также в вышеназванных органах, осуществляющих технический и специальный учет недвижимого имущества.

В соответствии со ст.9 Закона N 122-ФЗ, а также принятым в соответствии с ним Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288, в компетенцию органов по государственной регистрации входит:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, а также проверка законности сделки; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

- направление запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав;

- выдача свидетельства о государственной регистрации права;

- совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

- ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

- обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Согласно п.2 ст.9 Закона N 122-ФЗ порядок создания и структура учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

В связи с тем, что до введения в действие Закона N 122-ФЗ отдельные нормативные акты, посвященные вопросам регистрации тех или иных видов недвижимого имущества, принимались субъектами Российской Федерации в соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ, необходимо обратить внимание на следующее.

Статьей 3 ГК РФ установлено, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ. Оно представлено ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами (далее - законы), регулирующими отношения, указанные в п.п.1, 2 ст.2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Кроме того, отношения, указанные в п.п.1 и 2 ст.2 ГК РФ, могут регулироваться также указами Президента РФ, которые в свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Из вышеизложенного следует, что акты местных властей о регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества, принятые до введения в действие Закона N 122-ФЗ, носят учетный характер. Такой подход к статусу указанных актов местных властей подтверждается ст.4 Закона N 122-ФЗ, согласно которой акты законодательства субъектов Федерации о регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество должны приниматься в строгом соответствии с указанным Законом.

Правила государственной регистрации

прав и сделок с недвижимостью

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого в настоящее время утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Кроме Единого государственного реестра прав, орган юстиции обеспечивает ведение книг учета документов, а также дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые являются неотъемлемыми частями Единого государственного реестра прав.

Собственно Единый государственный реестр прав содержит записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на них, правообладателях, ограничениях и обременениях прав. Он состоит из разделов, посвященных отдельному объекту недвижимого имущества, который идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

В свою очередь каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

- I - описание объекта недвижимого имущества;

- II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименования) правообладателя;

- III - записи об ограничениях и обременениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что подраздел I заполняется на основании других видов учета - кадастрового для земельных участков, технического учета - для зданий, сооружений, помещений в здании.

Основанием для внесения записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст.17 Закона N 122-ФЗ к ним относятся:

- акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;

- договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание, что все названные документы должны соответствовать законодательству, действующему в месте и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

В подраздел II вносятся также записи о прекращении зарегистрированного права. Если право прекращается в связи с ликвидацией объекта, подраздел закрывается с внесением соответствующей записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного в предыдущем подразделе (подраздел II) права собственности. Для этого подраздел разбит на специальные части (п.44 Правил ведения Единого государственного реестра прав). Например, подраздел III-1 - для записей об аренде, подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом).

Запись об аренде вносится на основании договора аренды. Запись об аресте вносится на основании определения суда, постановления о наложении ареста, вынесенного органом налоговой полиции, следственными органами МВД, акта о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного судебным приставом - исполнителем.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, удостоверяет произведенную регистрацию прав путем выдачи специального документа о зарегистрированном праве - свидетельства о государственной регистрации прав. Форма свидетельства и требования к его содержанию установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Свидетельство представляет собой бланк строгой отчетности, имеющий несколько степеней защиты от подделок. Бумага имеет водяные знаки. Каждый бланк идентифицирован учетной серией и номером.

В свидетельстве должны быть указаны наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи, реквизиты документов, являющихся основаниями для регистрации права, данные о субъектах и объектах права, вид зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права.

Следует обращать внимание на наличие даты и номера регистрации в Едином государственном реестре прав, данных о регистраторе, его подписи и печати учреждения юстиции по регистрации прав. Свидетельство может быть заполнено от руки или машинописным способом. Исправления, подчистки и приписки не допускаются.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

А. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества

1. Жилые помещения.

1.1. Договоры купли - продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ).

1.2. Договоры купли - продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

1.3. Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).

1.4. Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ);

1.5. Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).

1.6. Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ).

1.7. Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).

1.8. Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ).

1.9. Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

1.10. Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

1.11. Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

2. Нежилые помещения.

2.1. Договоры дарения нежилых помещений (ст.574 ГК РФ).

2.2. Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

2.3. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).

2.4. Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество

1. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).

2. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).

3. Договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ).

4. Договор аренды жилых помещений юридическими лицами (ст.ст.609, 671 ГК РФ).

5. Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных п.п.1 - 4.

6. Договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).

7. Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).

В. Акцессорные сделки

1. Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ).

2. Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).

3. Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ).

4. Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).

5. Отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

- договоры купли - продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле - продаже (мене) жилого помещения (ст.ст.551, 558 ГК РФ) или предприятий (ст.ст.560, 564, 567 ГК РФ).

Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в договоре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора.

Необходимо обратить внимание, что в п.2 ст.14 Закона N 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свидетельств государственной регистрации, введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях, перечисленных в п.1 ст.20 Закона N 122-ФЗ:

- если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании Закона N 122-ФЗ;

- документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано.

Отказ о регистрации выдается в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации, и направляется заявителю в письменном виде. Причем копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах.

Орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан давать информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и заявление о предоставлении информации в письменной форме (п.1 ст.7 Закона N 122-ФЗ). Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ от предоставления информации выдается также в письменной форме и должен быть мотивированным. Причем лицо, обратившееся за информацией, может обжаловать такой отказ в суд.

Следует отметить, что ряд сведений, к которым относятся сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости в соответствии с законом предоставляются только отдельным категориям лиц, среди которых сам правообладатель и лица, получившие доверенность от него, руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов РФ, налоговые органы (в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией), суды и правоохранительные органы (по делам, связанным с объектами недвижимости и их правообладателями), лица, наследующие имущество правообладателя по завещанию или по закону.

За регистрацию прав недвижимого имущества и за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается плата.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 и составляет для юридических лиц 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Размер платы (регистрационного сбора) в каждом конкретном субъекте Российской Федерации устанавливается непосредственно органами власти субъекта в пределах величины ее максимального размера согласно ст.11 Закона N 122-ФЗ.

Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации определяется также порядок, сроки и формы внесения взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платы за государственную регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах.

ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫМ

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в государственные регистрационные органы определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке).

По общему правилу названные документы должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.

1. Заявление о государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст.16 Закона N 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в органы юстиции по регистрации прав. Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.

Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля - продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. Органы юстиции при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.

Статьей 16 Закона N 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистрацию прав или сделок.

При регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки.

При регистрации перехода права:

- если сделка заключена в простой письменной форме, заявления подают все стороны договора;

- если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление, как правило, подает приобретатель имущества, при этом документы, представляемые на регистрацию, должны свидетельствовать об исполнении обязательств;

- если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей

Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:

- паспорт гражданина РФ;

- общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;

- общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;

- для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС;

- вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;

- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;

- военный билет военнослужащего срочной службы;

- паспорт моряка;

- временное удостоверение личности гражданина РФ взамен утраченного паспорта, выданного органами внутренних дел;

- свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу;

- удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

3. Учредительные документы юридических лиц

В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и / или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.

Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).

4. Документы, подтверждающие полномочия представителей

правообладателей и других участников сделки

Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.

При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство.

При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников - в зависимости от организационно - правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт - для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).

В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом. На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

От имени публичных участников гражданского оборота - Российской Федерации, субъектов Российской Федерации выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.

Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверенностью в соответствии с нормами ст.ст.182 - 189 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Обращаем внимание на необходимость указывать в доверенности дату совершения (выдачи) доверенности, без которой она считается ничтожной, т.е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.

Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:

- во-первых, если сама сделка требует нотариального оформления, то и доверенность должна быть нотариально удостоверена;

- во-вторых, доверенность, выданная в порядке передоверия, также требует нотариального удостоверения (ст.187 ГК РФ), например доверенность, выданная руководителем филиала, поскольку сам руководитель действует на основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то, что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются юридическим лицом.

В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи, когда документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.

При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.

Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.

В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка "Д. У." (ст.1012 ГК РФ). Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).

Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли - продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли - продажи еще и протокол о результатах торгов (ст.57 Закона об ипотеке).

5. Правоустанавливающие документы

Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст.17 Закона N 122-ФЗ и не является исчерпывающим.

К правоустанавливающим документам относятся:

- договоры (купли - продажи, дарения, мены, об отступном и др.);

- акты органов государственной власти или местного самоуправления;

- акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями, ведомствами;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- решения судов, вступившие в законную силу;

- мировые соглашения, утвержденные определением суда;

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним.

Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, сформировавшаяся в последнее время практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими:

- документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

- план земельного участка, заверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации);

- документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

- решение о предоставлении земельного участка;

- акт отвода земельного участка, копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

- договор купли - продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли - продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

- договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

- свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

- надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

- договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

- надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

- договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

- нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

- договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

- акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

- договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

- договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

- план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

- договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

- копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

- акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

- договор купли - продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).

Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права.

6. Иные документы, представляемые при регистрации

В соответствии со ст.17 Закона N 122-ФЗ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Обязательным документом, без которого не будет произведена регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 в размере 50-кратного установленного законом минимального размера оплаты труда для юридических лиц. Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее проведении.

Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации внесения изменений в реестр меньшими тарифами.

При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризации):

- копии технических паспортов;

- выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений;

- справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.

Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т.д.). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме N 11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме N 11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа.

Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Согласно ст.17 Закона N 122-ФЗ в случаях, установленных Законом, должны быть представлены дополнительные документы.

Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода права на основании:

- соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ);

- соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст.453 ГК РФ);

- договоров купли - продажи (ст.556 ГК РФ);

- договоров мены (ст.567 ГК РФ);

- договоров возмездной ренты (ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату ренты;

- договоров аренды с правом выкупа (ст.655 ГК РФ).

На основании ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если законом или договором не предусмотрено иное. Законодателем установлена презумпция обязанности передачи вещи. Указанное требование основано на том, что без передачи вещи приобретателю меняется только титульный владелец, не имеющий возможности реализовать триаду прав собственника: владение, пользование и распоряжение.

При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ передача и принятие оформляются передаточным актом или иным документом, свидетельствующим об исполнении обязательства сторонами. В связи с вышеизложенным подписание договора купли - продажи недвижимого имущества не является доказательством его исполнения, а государственная регистрация права может быть зарегистрирована только после передачи имущества приобретателю.

В случае продажи или мены жилого помещения в учреждение юстиции должен быть представлен документ, содержащий сведения о лицах, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, поскольку они сохраняют права пользования жилищем. Практически документами, содержащими указанные сведения, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. В населенных пунктах, где отсутствуют указанные службы, такие документы удостоверяются местной администрацией. Следует обратить внимание на ограниченный срок действия указанных документов.

Важно отметить установленные для предприятий и организаций различных организационно - правовых форм специальными федеральными законами правила принятия решений по сделкам, в совершении которых имеется заинтересованность, и крупным сделкам.

В акционерных обществах решение о заключении сделки с заинтересованностью, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость являющегося предметом сделки имущества превышает 2% активов общества, принимается большинством голосов общего собрания акционеров. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров (наблюдательным советом) общества.

Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.

В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2% стоимости имущества общества, принимает совет директоров (наблюдательный совет), но только в том случае, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции указанного органа управления. Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает 2% стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в сделке. Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, принимает совет директоров, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции совета директоров. Решение о заключении сделки связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества общества, принимается общим собранием участников общества. При регистрации сделки, предметом которой является имущество с вышеназванной стоимостью или если имеет место заинтересованность в сделке, в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров (участников) или совета директоров (наблюдательного совета)).

Установлены также особенности совершения сделок государственными и муниципальными предприятиями при распоряжении недвижимым имуществом, когда необходимо получение согласия соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом как полномочного представителя собственника - Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (ст.295 ГК РФ). При отчуждении недвижимого имущества предприятиями железнодорожного транспорта без изменения федеральной собственности согласие на отчуждение может быть получено от Министерства путей сообщения РФ (ст.4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте").

Особые правила установлены в отношении обществ, в уставном капитале которых имеется доля государства. Так, если в собственности государства находятся более 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимым имуществом требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п.5.13.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации - см. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 (в ред. от 15 июля 1998 г.)). Поэтому при регистрации сделок с недвижимым имуществом указанным акционерным обществом требуется представить выписку из реестра акционеров, подтверждающую процентное соотношение владения акциями АО.

В потребительском обществе также приняты особые правила совершения сделок с имуществом, стоимость которого превышает размер, установленный уставом общества с целью особого контроля за судьбой дорогостоящего имущества, как правило, являющегося недвижимым имуществом. Уставом потребительского общества может быть определен предельный размер стоимости имущества, решение по сделке с которым может быть принято только на общем собрании пайщиков. При наличии в уставе общества такого указания в учреждение юстиции необходимо представить протокол общего собрания, отражающего решение о совершении сделки.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.

При распоряжении юридическими лицами недвижимым имуществом, находящимся у юридического лица не на праве собственности, требуется согласие учредителей, являющихся собственниками реализуемого имущества, на совершение указанной сделки. Согласие собственника имущества должно быть выражено в письменной форме с указанием идентифицирующих признаков отчуждаемого объекта, его цены, а также реквизитов покупателя.

Следует отметить особое положение недвижимого имущества производственного назначения при определенных в законах условиях, требующих предварительного согласия или уведомления территориальных органов управления Государственного комитета по антимонопольной политике (ст.18 Закона РФ от 22 марта 1991 г. N 948-1 (в ред. от 2 января 2000 г.) "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"). Требования предварительного согласия или уведомления антимонопольных органов применяются, только если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей имущество организации при выполнении одного из следующих условий:

- суммарная балансовая стоимость активов отчуждающей и приобретающей имущество организации превышает 100 тыс. минимальных размеров оплаты труда;

- одна из них внесена в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35%;

- имущество приобретено группой лиц, контролирующей деятельность отчуждающей имущество организации.

На основании вышеизложенного при отчуждении зданий, сооружений производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного органа.

До вступления в силу Закона N 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 г. В настоящее время, после вступления в силу указанного Закона о государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение многих договоров не требуется. Но некоторые договоры все же требуют обязательного нотариального удостоверения.

К таким договорам относятся:

- договор ипотеки;

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме;

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА НЕКОТОРЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства. Следует отметить, что особенности регистрации прав на последний объект незавершенного строительства установлены ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Регистрация прав и сделок с другими вышеперечисленными объектами проводится по общим правилам, установленным Законом N 122-ФЗ.

Вместе с тем хотелось бы еще раз обратить внимание читателей на проблемы регистрации прав и сделок с отдельными объектами недвижимости.

Сделки со зданиями, сооружениями,

нежилыми помещениями

При купле - продаже здания, сооружения, нежилого помещения совершается одно регистрационное действие - регистрация возникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как основание сделки.

Напомним, что при заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав.

Для регистрации перехода прав по договору купли - продажи здания, сооружения, нежилого помещения в регистрирующий орган необходимо представить документы, перечень которых приведен в статье "Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (см. с. 20).

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли - продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений), без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли).

При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами.

Важно подчеркнуть, что ст.424 ГК РФ, позволяющая не указывать цену в договоре (в этом случае цена может быть определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров купли - продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли - продажи недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли - продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема - передачи.

В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно - правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав, а также иные условия, которые были уже отмечены в статье "Требования к документам, представляемым для государственной регистрации недвижимого имущества", с. 20.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.552 ГК РФ). Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

Говоря о правовых особенностях сделок со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, необходимо обратить внимание на изменения, связанные с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи с принятием Закона N 122-ФЗ.

До вступления в действие указанного Закона для договоров купли - продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что позволяло заинтересованному лицу - покупателю имущества рассчитывать на дополнительный правовой контроль за сделкой.

С даты вступления в действие Закона N 122-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости не требуется, однако такое условие может быть предусмотрено сторонами в тексте договора. Во всех случаях контроль за законностью сделки осуществляют непосредственно учреждения юстиции.

В соответствии с ГК РФ некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки - ст.339, договор уступки требования по сделке, совершенной в нотариальной форме, - ст.389, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты - ст.584).

Законом N 122-ФЗ также установлено, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Так например, исходя из вышеизложенных требований Закона N 122-ФЗ регистрация договора аренды может быть произведена только после регистрации в учреждении юстиции одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления.

Независимо от того, что предметом сделки с недвижимым имуществом могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий орган осуществляет одно регистрационное действие - регистрацию сделки. Если для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп о регистрации проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу, установленному ст.609 ГК РФ, любой договор аренды подлежит государственной регистрации. Однако ст.651 ГК РФ содержит специальную норму, согласно которой договор аренды здания, сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года.

В связи с тем, что ГК РФ не содержит такого понятия, как нежилые помещения, в последнее время мнения юристов о регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок менее одного года не совпадали. В этом случае следует обратить внимание на точку зрения ВАС РФ, высказанную в Информационном письме N 53 от 1 июня 2000 г. (см. разд. "Официальные документы").

Регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией обременений прав арендодателя, поскольку записи о регистрации договора аренды вносятся в подраздел 3 Единого государственного реестра прав, который в соответствии с требованиями ст.12 Закона N 122-ФЗ предназначен именно для внесения записей об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. При этом, если предметом договора аренды является несколько объектов недвижимого имущества, запись о регистрации договора аренды вносится в раздел реестра по каждому объекту.

В случае если арендодатель, являющийся собственником целого здания, сдает в аренду части этого здания, то какой-либо отдельной регистрации права арендодателя на конкретные помещения, а следовательно, и открытия для них новых разделов реестра не требуется, а запись о регистрации договора аренды помещения вносится в подраздел 3 раздела, открытого для здания, в котором расположены помещения, являющиеся предметом аренды, и обременяет право арендодателя на все здание. При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества представляются поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные организацией технического учета, с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии со ст.26 Закона N 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Представляемые на регистрацию экземпляры договора аренды со всеми приложениями и дополнениями должны быть прошиты и подписаны всеми сторонами.

Сделки с землей

При совершении сделок с землей необходимо помнить, что гл.17 ГК РФ вводится в действие только с принятием нового Земельного кодекса.

Оборот земельных участков в РФ допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.

Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко - культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно - исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.

Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель.

Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РФ, муниципальные образования.

Следует учесть некоторые ограничения, установленные в отношении иностранцев, которые не вправе:

во-первых, создавать крестьянско - фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянско - фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст.4 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");

во-вторых, иметь в собственности земельные участки для осуществления племенного животноводства в том случае, если соответствующим законодательством иностранного государства установлены аналогичные ограничения в отношении российских граждан (ст.45 Федерального закона от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве");

в-третьих, иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст.18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

В соответствии с Законом N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:

- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- сервитут.

Необходимо обратить внимание на следующее: сделку с земельным участком можно зарегистрировать, только если зарегистрировано само право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это право возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, такое право признается за субъектом, но прежде чем совершить сделку по отчуждению, необходимо представить документы в учреждение юстиции для внесения в реестр записи о праве.

Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество требуется подача заявления в учреждение юстиции. Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договоров аренды, в том числе и аренды земельного участка, имеет свои особенности (ст.26 Закона N 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. Во многих субъектах федерации такое право предоставлено арендатору (например, в Москве). В отношении договора субаренды земли заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При регистрации сделок с арендными правами, которые не требуют нотариального удостоверения, заявление о регистрации прав должны подавать все стороны договора.

Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли - продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:

- заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;

- нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним. Указанные документы также могут быть заверены органами, зарегистрировавшими субъектов в реестре юридических лиц;

- решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;

- доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации;

- документ, удостоверяющий личность представителя;

- распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;

- план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

- копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

- справку Госкомстата России о присвоении кодов.

Перечисленные документы землепользователь представляет в учреждение юстиции на регистрацию после того, как регистрирующим органом оформлены права на землю и заключен договор аренды.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен (ст.609 ГК РФ).

В связи с этим возникает вопрос о необходимости "повторной" регистрации договора, если договор заключен до вступления в силу Закона N 122-ФЗ или до создания учреждений юстиции на интересующей территории и действует после 31 января 1998 г. В данном случае регистрация договора аренды в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (орган, регистрировавший договоры аренды до создания учреждений юстиции) достаточна и договор аренды признается действительным и заключенным.

Так, например, в соответствии с Распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 38-рм "О порядке реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы и создания соответствующего учреждения юстиции государственную регистрацию договоров аренды земельных участков осуществлял Москомзем. Постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915 "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что зарегистрированные Москомземом договоры аренды признаются действительными и не подлежат дополнительной регистрации в Московском комитете по регистрации прав.

Аналогичные документы представляются для регистрации иных прав на землю и сделок с ней с учетом специфики и сущности регистрируемого права.

При регистрации договора субаренды земли следует учитывать нормативные акты, устанавливающие обязательное получение согласия арендодателя. В Москве порядок получения согласия арендодателя городских земель в лице Московского земельного комитета регламентирован Распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1998 г. N 1129-рм "О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду".

В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон "Об ипотеке") законодателем предусмотрен ряд норм, регламентирующих основные положения государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки, наиболее полно отражен в ст.20 Закона "Об ипотеке". Несмотря на то, что Законом N 122-ФЗ также установлен перечень необходимых для регистрации документов, учреждения юстиции при регистрации ипотеки, принимая документы на государственную регистрацию, руководствуются ст.20 Закона "Об ипотеке", так как в данном случае он является специальным по отношению к Закону "Об ипотеке", а его нормы - приоритетными.

Таким образом, заявителю при регистрации залога земельного участка необходимо представить в орган регистрации прав:

- заявление залогодателя;

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Некоторые особенности имеет регистрация договоров аренды участков лесного фонда. Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей, для заготовки древесины, культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целей, для заготовки живицы, нужд охотничьего хозяйства, научно - исследовательских целей, для побочного лесного пользования (сенокошения, сбора грибов, ягод, пастьбы скота, размещения пасек).

Договор аренды участка лесного фонда является обременением прав арендодателя, и его регистрация производится по месту расположения участка лесного фонда. Для регистрации аренды участка лесного фонда необходима предварительная регистрация права на указанный участок.

Арендодателем участков лесного фонда выступает территориальный орган управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления на основании решения органа государственной власти субъекта федерации, принимаемого по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов.

Арендаторами могут выступать субъекты, имеющие право пользования лесным фондом. При этом арендатор обязан иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст.34 Лесного кодекса РФ).

Особенность аренды участков лесного фонда заключается в том, что такие участки не подлежат переходу в собственность арендаторов, т.е. выкуп участка лесного фонда невозможен.

Участок лесного фонда предоставляется в аренду на срок от одного года до сорока девяти лет. При этом субаренда участка лесного фонда запрещена.

Для государственной регистрации договора аренды к заявлению о государственной регистрации прилагаются следующие документы:

- распоряжение органа государственной власти субъекта РФ о предоставлении участка лесного фонда;

- договор аренды, прошитый и подписанный сторонами, с приложением всех приложений к договору аренды. Указанные документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть оригиналом;

- лицензия на право деятельности на участке лесного фонда;

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации сделки;

- документы, подтверждающие личность заявителя;

- учредительные документы арендатора;

- выписка из протокола высшего органа управления об избрании органа юридического лица, или приказ о назначении руководителя юридического лица, или заключенный контракт с руководителем;

- доверенность на заключение сделки для лица, не являющегося руководителем юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу;

- документы, описывающие передаваемый участок лесного фонда (акт технического обследования участка лесного фонда, план участка лесного фонда, удостоверенный лесхозом).

В результате государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию (ст.131 ГК РФ).

В соответствии со ст.567 ГК РФ обмен имущества, принадлежащего на праве собственности, производится по договору мены (п.2 ст.567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли - продажи. Таким образом, переход права собственности на землю по договору мены подлежит государственной регистрации.

Регистрация сервитута

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута).

Для государственной регистрации сервитута заявитель обязан представить следующие документы:

- заявление о государственной регистрации сервитута, которое может быть подано как самим правообладателем, так и лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, а также уполномоченным органом местного самоуправления (в случае регистрации публичного сервитута);

- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации сервитута;

- документы, подтверждающие личность заявителя;

- учредительные документы юридического лица;

- доверенность на имя представителя юридического лица, если представителем выступает не руководитель юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (при подаче заявления правообладателем);

- правоустанавливающие документы;

- при регистрации публичных сервитутов - копия решения органа государственной власти субъекта РФ или РФ либо органа местного самоуправления об установлении сервитута на земельный участок;

- при регистрации частных сервитутов - договор об установлении сервитута либо вступившее в законную силу решение суда;

- документы технического (кадастрового) учета, описывающие объект недвижимого имущества;

- план земельных участков - с указанием сферы действия сервитута, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

- при установлении сервитута на весь участок план земельного участка не требуется.

При регистрации сервитута на основании договора заявления подаются обеими сторонами. В случае нотариального удостоверения договора заявление подается одной из сторон.

Регистрация прав на вновь создаваемый объект

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст.219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и права собственности на него закреплены в ст.131 ГК РФ, а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект - также в ст.25 Закона N 122-ФЗ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает после государственной регистрации этого права, а не в момент создания объекта.

Следует иметь в виду, что момент создания нового объекта недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства объекта. В данном случае речь идет о создании объекта полностью в соответствии с планами строительства и другой технической документацией.

Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются документы, подтверждающие факт его создания.

В соответствии с п.2 ст.25 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта.

Право собственности на не завершенный строительством объект может быть зарегистрировано только в случае окончания договора на строительство и подписания акта приема - передачи вышеназванного объекта.

Для регистрации права на не завершенный строительством объект в дополнение к основному перечню документов представляются следующие документы:

- документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (например, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство), и / или план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве. Указанный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.

- описание объекта, не завершенного строительством, изготовленное уполномоченным органом технического учета;

- проектно - сметная документация. Указанный документ представляется учреждению юстиции при появлении сомнений, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение выдано на строительство другого объекта. Не лишним будет запрос в органы Госархстройнадзора, поскольку решение вопроса о соответствии возведенного объекта утвержденной проектно - сметной документации не должно входить в компетенцию регистрирующих органов;

- документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на не завершенный строительством объект (инвестора, подрядчика и т.д.).

УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

ПРАВ И СДЕЛОК

При отражении в учете операций с недвижимостью предприятиям необходимо принимать во внимание тот факт, что в соответствии с требованиями гражданского законодательства совершение большинства сделок с недвижимостью требует обязательной государственной регистрации. Эта норма гражданского законодательства отличает сделки с недвижимостью от аналогичных сделок с иным имуществом и обуславливает некоторые особенности в бухгалтерском учете и налогообложении.

Купля - продажа недвижимости

В соответствии с требованиями бухгалтерского законодательства объекты недвижимости подлежат учету в составе основных средств предприятий и организаций.

При отражении в учете операций, связанных с куплей - продажей недвижимости, следует принять во внимание, что в соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Поэтому в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя только после государственной регистрации.

В этой связи при совершении сделок по купле - продаже недвижимости предприятия зачастую несут различные расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. Если такие расходы несет предприятие - продавец недвижимого имущества, то они включаются в состав расходов, связанных с реализацией этого имущества, и отражаются предприятием - продавцом по дебету счета 47 "Реализация и прочее выбытие основных средств". При этом указанные расходы не учитываются для целей налогообложения при исчислении налога на прибыль (см. п.4 ст.2 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций").

Если расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, несет предприятие - покупатель недвижимости, то указанные расходы отражаются по дебету счета 08 "Капитальные вложения" и включаются в первоначальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости, по которой он принимается к учету в составе основных средств покупателя (счет 01), как затраты, связанные с приобретением объекта основных средств (п.3.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97, утвержденного Приказом Минфина России от 3 сентября 1997 г. N 65н).

При ведении бухгалтерского учета предприятия должны соблюдать принцип имущественной обособленности. В соответствии со ст.48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие обособленного имущества, принадлежащего ему на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском балансе организации может быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что в соответствии с п.40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20 июля 1998 г. N 33н, принятие к бухгалтерскому учету объектов недвижимости осуществляется на основании акта приемки - передачи основных средств, а также документов, подтверждающих их государственную регистрацию в случаях, установленных законодательством.

С учетом вышеизложенного передача недвижимого имущества с баланса продавца на баланс покупателя осуществляется только после государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю.

На практике очень часто встречается ситуация, когда акт приемки - передачи объекта недвижимости подписывается сторонами договора купли - продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности (такая возможность предусмотрена п.2 ст.551 ГК РФ). Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Поэтому, если стороны подписали акт приемки - передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации - продавца и принять на баланс организации - покупателя (отразить на счете 01) объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности (см. Письмо МНС России от 28 апреля 2000 г. N ВГ-6-02/334@ "По вопросу начисления амортизационных отчислений"). В этой связи у бухгалтеров возникают многочисленные вопросы, связанные с порядком учета затрат, возникающих за период между подписанием акта приемки - передачи объекта недвижимости и регистрацией перехода права собственности на этот объект. Рассмотрим две довольно типичные ситуации.

Ситуация 1. Предприятие А (продавец) и предприятие Б (покупатель) заключили договор купли - продажи производственного здания. Акт приемки - передачи здания был подписан сторонами за месяц до момента регистрации перехода права собственности на здание от предприятия А к предприятию Б.

В этой ситуации возникают два вопроса.

1. Кто должен начислять амортизационные отчисления по зданию за период с момента подписания акта приемки - передачи и до момента регистрации перехода права собственности?

2. За счет каких источников следует относить амортизацию, начисленную за указанный период?

В соответствии с п.46 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств амортизация начисляется по объектам основных средств, находящимся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Начисление амортизации производится до полного погашения стоимости объекта либо до момента списания этого объекта с бухгалтерского учета в связи с прекращением права собственности или иного вещного права (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Выше было отмечено, что до момента государственной регистрации перехода права собственности собственником здания остается продавец (предприятие А) и, следовательно, в период между подписанием акта приемки - передачи и регистрацией перехода права собственности это здание должно учитываться на балансе у продавца.

С учетом изложенного обязанность по начислению амортизации на продаваемое здание сохраняется за продавцом этого здания вплоть до момента государственной регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю, независимо от того, когда сторонами был подписан акт приемки - передачи здания.

При решении вопроса об источнике отнесения сумм начисленных продавцом амортизационных отчислений необходимо принимать во внимание тот факт, что подписание акта приемки - передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. В соответствии с п.1 Положения о составе затрат..., утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 552, себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию. Таким образом, предприятие - продавец имеет право относить на себестоимость продукции (работ, услуг) амортизационные отчисления, начисленные по производственному зданию, только до тех пор, пока здание используется им в своей производственной деятельности, т.е. только до момента подписания акта приемки - передачи этого здания покупателю. После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится предприятием - продавцом за счет источников собственных средств (счет 88). На основании изложенного более целесообразным с точки зрения продавца является подписание передаточного акта не до, а после государственной регистрации перехода права собственности.

Ситуация 2. Предприятие А (продавец) и предприятие Б (покупатель) заключили договор купли - продажи производственного здания. Акт приемки - передачи здания был подписан сторонами за месяц до момента регистрации перехода права собственности на здание от предприятия А к предприятию Б.

Договора на оказание коммунальных услуг были переоформлены покупателем на свое имя после государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Как в такой ситуации следует учитывать расходы продавца и покупателя, связанные с оплатой коммунальных услуг?

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией производственного здания, у продавца этого здания прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг, заключенных между предприятием - продавцом и коммунальными организациями. При этом отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) организации - продавца производится до тех пор, пока производственное здание используется им для нужд производственной деятельности, т.е. до момента подписания акта приемки - передачи этого здания (п.1, пп."и" п.2 Положения о составе затрат).

В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров, заключенных между предприятием - продавцом и организациями жилищно - коммунального хозяйства, существует разрыв во времени, в договоре купли - продажи производственного здания (или в дополнительном соглашении к нему) сторонам следует предусмотреть условие о том, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта до момента перезаключения соответствующих договоров на оказание коммунальных услуг. Если данный вопрос сторонами договора купли - продажи здания не урегулирован, то расходы предприятия - продавца по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта не могут быть отнесены им на себестоимость продукции (работ, услуг), а подлежат отнесению за счет источников собственных средств продавца.

Оплата услуг предприятий жилищно - коммунального хозяйства покупателем здания производится с момента заключения соответствующих договоров с этими предприятиями. При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно - коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг) при условии, что объект недвижимости используется в производственной деятельности предприятия - покупателя.

В бухгалтерском учете продавца операции по оплате коммунальных услуг отражаются следующим образом.

При наличии соглашения с покупателем о возмещении затрат.

К счету 76 открываются субсчета 76/1 "Расчеты с организацией ЖКХ" и 76/2 "Расчеты с покупателем здания".

1. Дебет 26 Кредит 76/1 - выставлены счета организацией ЖКХ за оказанные услуги.

2. Дебет 76/1 Кредит 51 - оплачено за жилищно - коммунальные услуги.

3. Дебет 26 Кредит 76/1 - сторно на сумму расходов в период между подписанием передаточного акта и расторжением договоров с организациями ЖКХ.

4. Дебет 51 Кредит 76/2 - возмещение покупателем затрат продавца по оплате услуг организаций ЖКХ.

5. Дебет 76/2 Кредит 76/1 - расходы по оплате услуг ЖКХ отнесены за счет средств покупателя здания.

При отсутствии соглашения с покупателем о возмещении затрат.

1. Дебет 26 Кредит 76 - выставлены счета организацией ЖКХ за оказанные услуги.

2. Дебет 76 Кредит 51 - оплачено за услуги ЖКХ.

3. Дебет 26 Кредит 76 - сторно на сумму расходов, относящихся к периоду после подписания передаточного акта.

4. Дебет 88 Кредит 76 - расходы по оплате коммунальных услуг отнесены за счет собственных средств предприятия - продавца.

Расходы по оплате коммунальных услуг в бухгалтерском учете покупателя (при наличии соглашения с продавцом здания о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента перезаключения договоров с организациями ЖКХ) отражаются следующим образом:

1. Дебет 20 (23, другие счета учета затрат) Кредит 76 - стоимость потребленных коммунальных услуг отнесена на издержки производства покупателя.

2. Дебет 76 Кредит 51 - перечислены средства продавцу в возмещение его расходов по оплате стоимости коммунальных услуг.

Аренда недвижимого имущества

Заключая договор аренды недвижимого имущества, предприятиям следует учитывать, что в соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В том случае, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, он считается заключенным лишь с момента регистрации (п.3 ст.433, ст.651 ГК РФ). В процессе государственной регистрации договора аренды неизбежно возникают расходы, связанные с этой регистрацией. В частности, ст.11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено внесение платы за регистрацию договора (права) аренды. Размер платы за регистрацию определяется нормативными актами субъектов РФ, но не должен превышать максимальный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Поскольку ни Гражданским кодексом РФ, ни Законом N 122-ФЗ не определено, на кого из участников договора возложена обязанность по государственной регистрации и внесению платы за регистрацию, то регистрацию договора по соглашению сторон может производить как арендатор, так и арендодатель. При этом, чтобы избежать возникновения разногласий не только между участниками договора аренды, но и с налоговыми органами, порядок осуществления регистрации договора аренды (в том числе и обязанности сторон по оплате возникающих в связи с регистрацией расходов) следует закрепить непосредственно в договоре (либо в дополнительном соглашении к нему).

Если оплату расходов, связанных с регистрацией договора (права) аренды, в соответствии с условиями договора осуществляет предприятие - арендатор, то порядок отнесения этих расходов зависит от того, для каких целей используется арендованное имущество.

Как уже было отмечено, в соответствии с п.1 Положения о составе затрат себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных фондов, трудовых ресурсов, а также других затрат на ее производство и реализацию.

Таким образом, если аренда объекта недвижимости осуществляется в производственных целях, то затраты арендатора по регистрации договора аренды должны учитываться при формировании себестоимости продукции (работ, услуг). Расходы предприятия - арендатора по внесению платы за регистрацию договора (права) аренды в этом случае включаются в себестоимость по элементу "Прочие расходы" на основании пп."э" п.2 Положения о составе затрат.

Если арендованное имущество используется арендатором для непроизводственных нужд, то все расходы, связанные с арендой этого имущества, в том числе и расходы по регистрации договора (права) аренды, относятся за счет источников собственных средств предприятия - арендатора (счет 88).

Аналогичная точка зрения по данному вопросу была высказана в Письме МНС России от 21 мая 1999 г. N 02-5-11/162, Письме Управления МНС по г. Москве от 29 июня 1999 г. N 12-14/18383 "О себестоимости продукции (работ, услуг)" (см. Письмо ДНП Минфина России от 10 ноября 1998 г. N 04-02-16).

Если оплату расходов, связанных с регистрацией договора (права) аренды, в соответствии с условиями договора осуществляет предприятие - арендодатель, то источник финансирования данных расходов определяется в зависимости от порядка, в котором у арендодателя учитывается поступающая арендная плата.

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности предприятия, то арендная плата учитывается арендодателем в составе операционных доходов на счете 80 "Прибыли и убытки" (п.7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н). В этом случае расходы арендодателя, связанные с регистрацией договора (права) аренды, должны учитываться по дебету счета 80 в составе операционных расходов предприятия (п.11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н). При этом для целей налогообложения эти расходы включаются в состав внереализационных расходов предприятия, учитываемых для целей исчисления налога на прибыль, как затраты, непосредственно связанные с получением дохода (п.15 Положения о составе затрат).

Если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности предприятия - арендодателя, то арендная плата учитывается им в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) (п.5 ПБУ 9/99).

В этом случае все затраты, связанные с предоставлением имущества в аренду, аккумулируются арендодателем на счете 20 (п.5 ПБУ 10/99). При этом расходы, связанные с регистрацией договора (аренды), включаются в себестоимость реализуемых арендодателем услуг по различным статьям затрат в зависимости от характера самих расходов. Так, плата за регистрацию договора (права) аренды, взимаемая в соответствии с Законом N 122-ФЗ, включается в себестоимость услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду на основании пп."э" п.2 Положения о составе затрат.

РАССМОТРЕНИЕ СУДАМИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С РЕГИСТРАЦИЕЙ

ПРАВ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

С принятием Гражданского кодекса РФ вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют огромное значение. В зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст.8 ГК РФ), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

В соответствии со ст.164 ГК РФ государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК РФ определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации. В частности, государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Пункт 1 ст.165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако анализ норм Гражданского кодекса позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место в тех случаях, когда:

1) закон содержит прямое указание на этот счет (например, ст.558 ГК РФ предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации);

2) закон непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (например, ст.574 ГК РФ в отношении договора дарения недвижимого имущества).

В обоих случаях не зарегистрированная в установленном порядке сделка является ничтожной в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ.

Что касается договора продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения), то в соответствии со ст.550 ГК РФ названный договор заключается в простой письменной форме без его государственной регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ). Указанные положения получили дальнейшее развитие в материалах судебно - арбитражной практики.

* * *

Производственно - коммерческое предприятие (далее - предприятие) обратилось с иском в арбитражный суд к ассоциации производственных предприятий (далее - ассоциации) о признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Договор купли - продажи имущества (недвижимости) признан недействительным в связи с тем, что согласно ст.164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. Указанный договор в порядке, установленном ст.131 ГК РФ, не проходил государственную регистрацию, что влечет его недействительность. Такая сделка считается ничтожной в соответствии со ст.165 ГК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Как видно из материалов дела, предприятие (продавец) заключило с ассоциацией (покупателем) договор купли - продажи имущества (недвижимости).

По договору стороны обеспечили себе следующие гарантии. Со стороны продавца покупателю передается вся имеющаяся документация, технические паспорта и свидетельство на право владения земельным участком, а также справка о том, что приобретаемое имущество не находится под арестом и в залоге не состоит, право собственности на него никем не оспаривается. Со стороны покупателя продавцу - документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законодательством Российской Федерации препятствий для покупки приобретаемого имущества.

По утверждению предприятия, в обеспечение договора продавец подготовил все необходимые документы и предъявил их для ознакомления при оформлении договора. Передача документов должна была состояться после полного расчета с покупателем. Но окончательный расчет покупателем не произведен, хотя ответчик неоднократно уведомлял истца о невыполнении им условий договора.

Ассоциация обвиняет продавца в ненадлежащем исполнении своих договорных обязательств. Арбитражный суд не выяснил, какой стороной фактически нарушены условия договора, не исследованы бухгалтерские документы о выполнении договора купли - продажи имущества (недвижимости), а также составлялся ли акт приемки - передачи спорного имущества между сторонами.

Президиум ВАС РФ отметил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли - продажи имущества (недвижимости). На основании изложенного Президиум ВАС РФ все состоявшиеся по данному делу судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2000 г. N 5394/98).

Аналогичные выводы содержатся и в обзорах судебной практики. В п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Пленум ВАС РФ отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

* * *

Ряд судебных дел, возникающих из заключения договоров купли - продажи недвижимости, связан с моментом вступления указанного договора в силу. Президиум ВАС РФ, анализируя судебно - арбитражную практику, отметил, что договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности (п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21)).

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина и пеней за просрочку оплаты. Магазин был приобретен по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, при рассмотрении спора установив, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т.е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором, обоснованно сославшись на следующие обстоятельства. В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст.433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли - продажи предприятия (ст.560). Однако обязательная государственная регистрация сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества Кодексом не предусмотрена.

Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1 ст.433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

* * *

С наличием государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости закон связывает определенные правовые последствия. В частности, до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе совершать сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Так, при рассмотрении одного из споров было установлено следующее. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

Как следует из п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи. Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества (п.2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости).

* * *

Далее остановимся на некоторых вопросах, связанных с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и последствиях уклонения одной из сторон от регистрации.

В соответствии со ст.16 Закона N 122-ФЗ регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае если права на недвижимое имущество возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

При возникновении прав на недвижимость на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для ее проведения, предусмотренные Законом.

Проиллюстрируем вышеизложенное на примере из арбитражной практики.

При рассмотрении одного из споров Президиум ВАС РФ указал, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли - продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 ст.165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст.558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки (п.1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости).

* * *

В соответствии с п.1 ст.17, ст.28 Закона N 122-ФЗ судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации. Данное положение вытекает из того, что возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебной порядке.

При этом следует учитывать, что права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. На основе анализа арбитражной практики ВАС РФ в своем Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделал вывод о том, что при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.

Говоря о роли судебных актов в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что определением суда государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (ст.19 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация как ненормативный акт государственного органа в тех случаях, если она не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.ст.12, 13 ГК РФ).

В заключение необходимо сказать об основаниях отказа в государственной регистрации и порядке обжалования действий регистрирующего органа.

На основании ст.20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней по истечении срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. АПК РФ, гл.24.1 ГПК РСФСР, Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. от 14 декабря 1995 г.)).

Согласно ст.31 Закона N 122-ФЗ учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ.

Подписано в печать

10.07.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——