"АКДИ "Экономика и жизнь", N 3, 2000

Вопрос: В 1998 г. гражданин купил квартиру через фирму. Оплату произвел векселем, приобретенным в Сбербанке РФ, так как на этой форме расчета настаивала фирма. В августе 1999 г. получил сообщение налоговой инспекции о том, что вычет из совокупного налогооблагаемого дохода за 1998 г. суммы, направленной на приобретение квартиры, ему не предоставляется, так как оплата произведена векселем, а не деньгами.

Правомерны ли действия налоговых органов?

Ответ: Если передача фирме векселя в качестве расчетов за приобретаемое гражданином право собственности на жилое помещение была предусмотрена непосредственно в условиях договора между гражданином и фирмой, то, к сожалению, в сложившейся ситуации следует признать, что действия работников налоговых органов полностью соответствуют действующему законодательству.

Пунктом 6 ст.3 Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" гражданам предоставляется льгота по суммам, направленным ими на приобретение жилья. Такая формулировка формально означает, что в данном случае речь идет только о суммах денежных средств, а значит, о приобретении жилья по договору купли - продажи.

Использование физическим лицом векселя в расчетах за квартиру привело к изменению гражданско - правовых отношений между гражданином и фирмой, и сделка по приобретению жилья стала регулироваться правилами, установленными для договоров мены, а не для договоров купли - продажи.

Действующим законодательством ранее при исчислении подоходного налога не была предусмотрена возможность предоставления льготы на установленную договором мены сумму оценки имущества, передаваемого в обмен на жилье. Такой подход был закреплен пп."в" п.14 Инструкции Госналогслужбы России от 29.06.1995 N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц".

В 1999 г. это положение было исключено из текста указанной Инструкции. Основанием для этого послужило Решение Верховного Суда РФ от 29.10.1998 N ГКПИ 98-372, однако связано оно было с иском о неправомерности данного положения для сделок обмена жилплощадей с доплатой и касалось признания правомерности предоставления льготы по подоходному налогу на дополнительно уплаченные покупателем суммы при неравноценном обмене. При этом Верховный Суд в своем решении специальной оговоркой подтвердил правомерность положения о невозможности уменьшать размер облагаемого дохода физического лица в случаях, когда названные предметы мены признаются равноценными, и в этих случаях гражданами каких-либо сумм на приобретение жилья не направляется.

Таким образом, Суд подтвердил выраженную в Законе волю законодателя не распространять рассматриваемую льготу на приобретению жилья на сделки по договорам мены, несмотря на то что их конечный результат, казалось бы, один и тот же: гражданином приобретено жилье, и на это им были затрачены денежные средства для покупки векселя, который и был передан в оплату жилья.

Можно отметить, что такая позиция имеет совершенно определенный налоговый смысл: замена договора купли - продажи при приобретении жилья договором мены выводит из - под налогообложения операцию по реализации приобретающим жилье физическим лицом передаваемого взамен имущества, которая в соответствии с действующим законодательством подлежит оценке на предмет возникновения налогооблагаемого дохода.

Другими словами, если гражданин имеет деньги и по договору купли - продажи приобретает жилье, то эти суммы подлежат льготированию. Если физическое лицо имеет вексель, продает его и на полученные деньги приобретает жилье, то суммы, направленные на приобретение жилья также льготируются, однако одновременно с этим предполагается оценивать наличие у физического лица налогооблагаемого дохода от сделки по реализации векселя <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Дохода может и не быть, если гражданин представит документальное подтверждение затрат на приобретение векселя.

Если же физическое лицо меняет вексель на жилье, то такая сделка не подлежит оценке в целях налогообложения на предмет возникновения у гражданина дохода, поскольку изначально предполагается обмен имущества эквивалентной стоимости.

Поэтому признание такой сделки с точки зрения налогообложения равнозначной приобретению жилья по договору купли - продажи означало бы принципиальный отказ законодателя от налогообложения операции физического лица по продаже векселя с одновременным предоставлением ему льготы по приобретению жилья, чего действующим законодательством не подразумевается.

Если же жилье гражданином приобреталось у фирмы по договору купли - продажи с условием уплаты за него определенной суммы денежных средств, а потом была достигнута договоренность между фирмой и гражданином о погашении его задолженности по договору купли - продажи по оплате жилья передачей фирме векселя (дополнительное соглашение об отступном, см. ст.409 ГК РФ) или если гражданин продал фирме вексель за сумму стоимости квартиры с зачетом возникших взаимных требований на одну и ту же сумму (см. ст.408 ГК РФ), то у него, по мнению автора, есть основания отстаивать свое право на использование льготы.

Несмотря на то что в приведенных случаях денежные средства фирме фактически не передавались, их принципиальное отличие от обменной операции состоит в наличии возникающих по условиям договора первоначальных денежных обязательств с последующим их погашением предусмотренными в гражданском обороте способами.

Это позволяет говорить о направлении физическим лицом на приобретение жилья денежных сумм без нарушения основных условий, предъявляемых налоговым законодательством для получения рассматриваемой льготы.

Подписано в печать О.Лапина

10.03.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——