"АКДИ "Экономика и жизнь", N 2(4), 2000

Вопрос: Предприятие заключило договор аренды помещения с Москомимуществом. В настоящее время заинтересованность предприятия в аренде данного помещения отпала.

Чтобы отказаться от помещения, необходимо расторгнуть указанный договор либо передать право аренды другому лицу? Может ли договор об уступке быть безвозмездным?

Ответ: В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендатора установлены ст.620 ГК РФ.

Если предприятие отказывается от аренды помещения при отсутствии оснований, предусмотренных названной нормой, необходимо обратиться к арендодателю с просьбой о досрочном расторжении договора. В случае согласия арендодателя соглашение о досрочном расторжении договора должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при аренде недвижимости). Без согласия арендодателя при отсутствии оснований, предусмотренных ст.620 ГК РФ, расторжение договора арендатором в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При перенайме фактически происходит смена лиц в первоначальном обязательстве: одновременно осуществляются и уступка права, и перевод долга. Поэтому при перенайме должны быть соблюдены требования гражданского законодательства, регламентирующие не только арендные обязательства, но и устанавливающие правила перемены лиц в обязательстве (гл.24 ГК РФ):

- перенаем возможен лишь при наличии согласия арендодателя;

- перемена лиц в обязательстве носит безусловный характер, т.е. права и обязанности переходят к другому лицу в полном объеме;

- первоначальный арендатор должен передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права и обязанности;

- данная сделка должна быть совершена в той же форме, что и договор аренды, на котором она основана. Если договор аренды требовал государственной регистрации, то сделка по передаче прав и обязанностей арендатора также должна быть зарегистрирована.

Что касается безвозмездности договора по передаче прав и обязанностей арендатора, то такой договор может быть безвозмездным. В данном случае заключается не сделка цессии, которая в силу ст.575 ГК РФ между коммерческими организациями не может быть безвозмездной, а договор о замене стороны в обязательстве, по которому переходят права и обязанности арендатора по договору аренды к другому лицу.

Подписано в печать О.Старостина

10.02.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——