"АКДИ "Экономика и жизнь", N 2(4), 2000

Вопрос: Строительная организация является застройщиком при строительстве жилых домов. Строительство осуществляется за счет собственных оборотных средств и средств дольщиков - предприятий и физических лиц.

Средства от предприятий - дольщиков поступают как в денежном, так и в натуральном выражении (материалами, выполненными работами). Расчеты по средствам ведутся на счете 96. После окончания строительства часть квартир передается дольщикам, остальные продаются. Передача квартир дольщикам осуществляется не по себестоимости, а по цене, включающей заложенную прибыль.

1. Должна ли организация - застройщик уплачивать НДС в бюджет с денежных средств, поступающих от дольщиков, при условии, что стоимость выполненных работ с начала строительства постоянно превышает полученные средства?

2. Должен ли в данном случае начисляться НДС по счету 08?

Ответ: 1. Пунктом 1 ст.4 Закона РФ от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (далее - Закон о НДС) предусмотрено включение в облагаемый НДС оборот любых получаемых предприятиями денежных средств, если их получение связано с расчетами по оплате товаров (работ, услуг). Пункт 9 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" к числу указанных денежных средств относит также суммы авансовых и иных платежей, поступивших в счет предстоящих поставок товаров или выполнения работ (услуг) на счета в учреждения банков либо в кассу предприятия.

Поскольку денежные средства, полученные от предприятий - дольщиков или физических лиц, являются источником целевого финансирования, то они не облагаются НДС. Вместе с тем, если размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, превышает фактические затраты по строительству объекта (или его части), то суммы превышения денежных средств, полученных от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Аналогичная позиция была высказана в Письмах Минфина России от 04.11.1999 N 04-02-05/1, от 17.08.99 N 04-03-10.

2. В соответствии с пп."а" п.1 ст.3 Закона о НДС объектом обложения НДС являются обороты по реализации товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Одновременно с этим согласно п.1 ст.39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе права собственности на товары, а также результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.

В предлагаемой ситуации строительная организация, выполняющая одновременно функцию застройщика, осуществляет для дольщиков строительные работы, учитываемые по счету 08 "Капитальные вложения", объект обложения НДС по которым возникает только по мере передачи (реализации) их заказчикам (дольщикам), о чем свидетельствует подписанный приемо - сдаточный акт. В процессе осуществления строительных работ, отраженных по счету 08, и до момента их передачи обязанности по начислению НДС у предприятия не возникает.

При выполнении работ по строительству квартир с целью их дальнейшей перепродажи учет затрат ведется с применением счетов учета затрат (20, 25, 26). В этом случае у предприятия объект обложения НДС возникает по мере перехода права собственности на квартиры к их покупателям, что сопровождается государственной регистрацией договора продажи квартир (п.2 ст.558 ГК РФ).

Подписано в печать М.Бойкова

10.02.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——