"Консультант Бухгалтера", N 2, 2000

Вопрос: Акционерное общество производит регистрацию договоров аренды земельных участков и приобретенного недвижимого имущества.

На каких счетах бухгалтерского учета (04, 20 или 31) следует отражать следующие расходы:

по оплате за проведение работ про кадастровому учету;

по оплате услуг БТИ по изготовлению поэтажных планов зданий и сооружений;

по платежам за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Ответ: При проверке правильности отнесения отдельных видов затрат на себестоимость продукции, работ или услуг налоговыми органами признаются правомерными только те, которые прямо установлены в Положении о составе затрат.

Так как ни один из перечисленных видов затрат не указан в Положении о составе затрат, то отнесение их на счет 20 "Основное производство" или 31 "Расходы будущих периодов" неправомерно. Это подтверждено в п.2 Письма Госналогслужбы России от 23.07.1998 N 02-5-16/201:

"обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре определена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Плата за регистрацию прав недвижимого имущества и за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним зачисляется в соответствии с действующим порядком в местные бюджеты по месту нахождения органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество. Указанные расходы не относятся к затратам, непосредственно связанным с производством продукции (работ, услуг) и ее реализацией, в связи с чем Положением о составе затрат не предусмотрено включение в себестоимость продукции (работ, услуг) платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество".

В то же время в соответствии с п.3.2 ПБУ 6/97 в состав первоначальной стоимости основных средств, приобретенных за плату, включаются регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств.

То есть, в общем случае, все виды расходов, перечисленные в вопросе, должны включаться в инвентарную стоимость приобретаемых объектов основных средств с последующим перенесением суммы произведенных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) посредством начисления амортизации.

Схема бухгалтерских проводок при этом будет обычной:

дебет счета 08 "Капитальные вложения" кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (или 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") - на сумму фактически произведенных расходов (никакая корректировка в данном случае не делается, так как осуществление расходов предусмотрено федеральным законом, а размер взносов и платежей определяется также на федеральном уровне);

дебет счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет "Налог на добавленную стоимость при осуществлении капитальных вложений" кредит счета 60 (76) - на сумму НДС, оплаченного в составе взносов и платежей;

дебет счета 01 кредит счета 08 - на сумму инвентарной стоимости объектов основных средств (включая платежи, связанные с регистрацией имущества), принимаемых к бухгалтерскому учету;

дебет счета 68 "Расчеты с бюджетом" кредит счета 19 - на сумму ранее уплаченного НДС, направленную на уменьшение задолженности перед бюджетом.

Здесь следует помнить, что к зачету принимается только налог по приобретенным объектам основных средств, но не законченным строительством.

Здесь может возникнуть вопрос о том, куда списывать затраты, связанные с имуществом, не принадлежащим организации, а арендованным. В связи с тем что новая редакция Земельного кодекса РФ еще не принята, наиболее распространенной формой владения земельными участками является их аренда, причем условиями договора аренды, как правило, не предусматривается передача участков на баланс организации. Кроме того, следует заметить, что действующими нормативными актами (Планом счетов (Инструкцией по применению плана счетов) и ПБУ 6/97) установлено, что в бухгалтерском учете отражается стоимость земельных участков только принадлежащих организации на праве собственности.

Ответ на вопрос можно найти в п.47 Положения по ведению бухгалтерского учета:

"законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией - арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды."

Это означает, что затраты в арендованные объекты основных средств (учитываемых на балансе арендодателя) являются отдельными инвентарными объектами (единицами учета основных средств) вне зависимости от того, воплощены ли они в материально - вещественную форму, и вне зависимости от того, к каким группам объектов они относятся.

То есть произведенные затраты должны быть собраны на счете 08, после чего списаны в дебет счета 01, на данный объект должен быть оформлен акт приемки - передачи (форма N ОС-1) и заведена карточка инвентарного учета (форма N ОС-6). Норма амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования, который определяется на основании договора аренды.

Например, организация взяла земельный участок в аренду на 49 лет. Расходы, связанные с регистрацией сделки составили 1470 руб. Норма амортизации составит 30 руб. в год или 2 руб. 50 коп. в месяц.

Если в процессе эксплуатации арендованного участка возникнет необходимость осуществления аналогичных капитальных затрат (в условиях динамично меняющегося законодательства, учитывая обычный срок аренды земельных участков, это весьма вероятно), суммы произведенных расходов должны быть также отнесены на счет 01 через счет 08, но для их учета должна заводиться отдельная инвентарная карточка. Это обусловлено тем, что в соответствии с п.2.3 ПБУ 6/97 объекты основных средств, имеющие разный срок полезного использования, должны учитываться как отдельные инвентарные объекты. Срок же полезного использования в данном случае должен определяться периодом от момента осуществления расходов до окончания срока договора аренды.

Отнесение же расходов по регистрации в состав объектов нематериальных активов, по нашему мнению, неправомерно. В соответствии с п.55 Положения по ведению бухгалтерского учета к нематериальным активам могут относиться организационные расходы, но под ними понимаются расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами вкладом участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал, а также деловая репутация организации.

Подписано в печать

10.01.2000

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——